Thu hồi sổ đỏ condotel: Quyền lợi khách hàng sẽ xử lý ra sao?

Mới đây, thông tin TP. Đà Nẵng ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã được xem là “cú sốc” lớn đối với thị trường bất động sản. Đặc biệt là với các dự án condotel, biệt thự biển lâu nay vẫn được quảng cáo là có sổ đỏ lâu dài.

Được biết, dự án bị thu hồi sổ đỏ này là của Công ty 586. Dự án phát triển trên đất có mục đích sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ, trong đó có căn hộ condotel. Trước đó UBND TP. Đà Nẵng đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel lâu dài trên đất ở không hình thành đơn vị ở. 

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã kết luận việc cấp sổ đỏ cho các dự án condotel là trái quy định pháp luật, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Do đó, TP. Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài và cấp lại sổ đỏ với thời hạn 39 năm cho dự án này do dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008.

Thực tế, không chỉ có TP. Đà Nẵng, nhiều địa phương khác cũng đã cấp sổ đỏ cho các dự án condotel. Tiết lộ của lãnh đạo một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, tại thời điểm đó, gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã cho phép sử dụng thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này.

Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đây là giải pháp ngắn hạn trước mắt để tháo gỡ những khó khăn về pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này nhằm giúp các khách hàng yên tâm đầu tư.

Song, thực tế thời gian vừa qua đã xảy ra nhiều hệ lụy khi phát triển các dự án này, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị và gây thất thoát lớn đối với ngân sách nhà nước.

Chính vì vậy, việc TP. Đà Nẵng thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được nhiều chuyên gia đánh giá là tín hiệu tích cực cho thấy, các cơ quan quản lý nhà nước đã bắt đầu nhận thức được bản chất của sản phẩm căn hộ khách sạn gây nhiều tranh cãi trong thời gian vừa qua. 

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, quyết định này cũng đang dẫn tới những thiệt hại rất lớn đối với những khách hàng đã mua căn hộ. Theo luật sư Trương Anh Tú, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp sổ đỏ trước đó đã được các chủ đầu tư chào bán với giá cao hơn so với các dự án không có sổ đỏ. Giá trị của một căn hộ khách sạn cũng bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực.

Đến nay, việc thay đổi sổ đỏ lâu dài thành sổ đỏ có thời hạn đã làm giảm thời gian sở hữu căn hộ xuống. Giá trị của một căn hộ khách sạn tất yếu sẽ bị giảm theo. Người chịu thiệt hại trong trường hợp này không ai khác chính là những khách hàng đã bỏ tiền đầu tư các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn từ chủ đầu tư. 

Theo ông Tú, những khách hàng trong trường hợp này cần phải được bồi thường một cách thoả đáng. Hợp đồng mua bán loại hình bất động sản này được thực hiện giữa bên mua là nhà đầu tư và bên bán là chủ đầu tư. Do đó, người có trách nhiệm bồi thường chính cho khách hàng là các chủ đầu tư.

Mặt khác, các đơn vị quản lý nhà nước đã cấp sổ đỏ lâu dài cho các sản phẩm bất động sản du lịch cũng có mối quan hệ liên đới khi đã ban hành những quyết định không đúng pháp luật hiện hành, dẫn tới hệ quả xấu, tác động gián tiếp khiến nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại về tài sản. Các cơ quan này cũng cần có trách nghiệm trong việc đền bù thiệt hại cho người dân.

"Hệ quả do thực trạng này để lại có thể sẽ phải mất thời gian dài để khắc phục, song đây  là điều cần phải được thực hiện để trả lại sự công bằng cho các nhà đầu tư", ông Tú khẳng định.

Có nên cấp sổ đỏ cho condotel?

Liên quan đến vấn đề pháp lý cho condotel, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thời gian vừa qua để tăng thêm tính hấp dẫn cho các sản phẩm nghỉ dưỡng, không ít các địa phương đã cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, việc làm này là không đúng với pháp luật hiện hành. Theo đó, sổ đỏ ổn định lâu dài chỉ được cấp cho hai đối tượng, một là đất ở, hai là đất theo dạng nghĩa trang. Còn các loại đất thương mại dịch vụ, khách sạn, đất công nghiệp đều chỉ được cấp sổ đỏ đều có thời hạn. Không có sổ đỏ nào được phép cấp "ổn định lâu dài", mà không hình thành đơn vị ở, vị chuyên gia này nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. 

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Trên quan điểm của Bộ Xây dựng, theo ông Khởi, nên cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tuy nhiên, chỉ có thể là sổ hồng có thời hạn. Không nên cấp sổ hồng lâu dài như "đất ở" cho loại hình căn hộ này nhằm tránh những khó khăn trong công tác quản lý của nhà nước

Còn theo luật sư Tú, không nên cấp sổ đỏ cho condotel dù là sổ đỏ có thời hạn hay lâu dài. Bởi nếu làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Thay vào đó, ông Tú cho rằng, cần điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn. Chính phủ nên ban hành Nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel giữa khách hàng và các chủ đầu tư, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế.

Đồng thời, việc đầu tư xây dựng và vận hành condotel nên được thực hiện như một căn hộ khách sạn. Chỉ khác biệt là cần những quy định riêng hướng dẫn, điều chỉnh việc có hàng nghìn người thuê condotel để nghỉ dưỡng, cho thuê lại trong thời gian thỏa thuận với chủ đầu tư.