Thị trường bất động sản đang 'tự chuyển hoá'

TS. Bùi Quang Tín - Chuyên gia kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM nhận định, thị trường bất động sản đang có một gam màu tương đối sáng do các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP cao, tăng trưởng tín dụng cao dự kiến sẽ đạt khoảng 18% năm nay và thanh khoản của hệ thống ngân hàng ổn định.

Tình trạng lệch pha cung cầu cũng giảm dần, các chủ đầu tư cũng hướng dần đến phân khúc bình dân, nhà ở vừa túi tiền với người mua nhà. Dòng tín dụng không chỉ hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng dự án mà còn hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà. 

Ông Tín nhấn mạnh lãi suất ổn định trong ba năm gần đây và có xu hướng giảm dần. Lãi suất có xu hướng tiếp tục ổn định vì không có dấu hiệu khủng hoảng ở những nền kinh tế lớn như Mỹ, châu Âu, Nhật Bản. Đồng thời, sự ổn định của lãi suất được hỗ trợ bởi tỷ giá hầu như không biến động từ cuối năm ngoái đến nay. 

Lãi suất điều hành, tức là lãi suất định hướng thị trường của Ngân hàng Nhà nước, bao gồm lãi suất tái chiết khấu và tái cấp vốn, mới giảm 0,25%. Việc lãi suất giảm sẽ có lợi cho sáu nhà, bao gồm người mua nhà, nhà đầu tư, nhà môi giới, nhà băng, Nhà nước và nhà kinh doanh chứng khoán.

"Cổ phiếu bất động sản phải dựa vào thị trường bất động sản nên sự ổn định của thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện cổ phiếu bất động sản đi lên", ông Tín nhìn nhận.

Nhưng quan trọng hơn, theo ông Tín, sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian qua và triển vọng trong những năm tới sẽ được hỗ trợ mạnh bởi chính sự thay đổi nội tại để phù hợp hơn với khẩu vị của người mua.

Tại Hội thảo về "Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản" do Tạp chí Thương Gia và Công ty CP Chứng khoán KIS tổ chức chiều nay, ông Tín đã chỉ ra sự thay đổi nổi bật nhất đến từ các doanh nghiệp bất động sản. Thay vì đầu tư tràn lan, chưa nhắm đến nhu cầu như trước đây thì nay họ tập trung đến nhu cầu thực tế, quan tâm đến thiết kế, công năng sử dụng và các dịch vụ, tiện ích bao quanh dự án.

Tiếp đến là chủ đầu tư hướng đến người có thu nhập bình dân, nguồn cung giá rẻ và bình dân luôn chiếm tỷ trọng trên 50%. 

Từ năm 2016 bắt đầu nở rộ phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn ở các thành phố biển, như Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc. Đặc biệt là ở Phú Quốc trước khả năng trở thành đặc khu kinh tế thì bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh. Nguồn cung phân khúc này sẽ tăng trong thời gian tới, đem đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Ngoài ra, đã hình thành những khu đô thị vệ tinh lớn cho Hà Nội và TP. HCM, người dân sẽ không tập trung ở trung tâm nữa mà chuyển về vùng ven, còn trung tâm chỉ dành cho kinh doanh. Đây là xu hướng tốt vì ngoài việc giảm tải về hạ tầng cho 2 thành phố lớn còn giúp kết nối hệ thống giao thông vành đai cũng như hệ thống tàu điện ngầm, từ đó, mang lại không gian sống chất lượng hơn cho người dân.

Cuối cùng, các nhà đầu tư và các nhà thiết kế hiện nay đang cạnh tranh nhau về công năng và thiết kế nhà ở, sự cạnh tranh này đem đến sản phẩm tốt hơn cho người mua nhà.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills, các công ty bất động sản niêm yết sẽ là các mục tiêu đầu tư hoặc hợp tác hàng đầu cho những nhà đầu tư chiến lược và những nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước.

Ông Khương nhìn nhận những công ty niêm yết có lợi thế là thông tin rõ ràng, minh bạch, có bề dày kinh nghiệm, có đội ngũ vận hành tốt, quỹ đất và tài sản dồi dào, thậm chí là những công ty đầu ngành và có quy mô lớn, có khả năng mang lại nhiều giá trị cho các nhà đầu tư chiến lược.

Thời gian vừa qua, các quỹ đầu tư vốn nước ngoài, các ngân hàng đầu tư đã hiện diện trong cơ cấu sở hữu của những công ty  bất động sản tốt niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam như Nam Long và Năm Bảy Bảy và ông Khương cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển vì các nhà đầu tư tìm đến các doanh nghiệp niêm yết tiếng tăm và uy tín để “chọn mặt gửi vàng”.

Một xu hướng nổi bật khác là các công ty tư nhân dần chuyển mình để trở thành một công ty đại chúng, nâng cấp hệ thống quản trị, công bố thông tin và quan hệ nhà đầu tư, từ đó thu hút nguồn vốn vào cả thị trường bất động sản cùng thị trường chứng khoán, tăng khối lượng giao dịch và số lượng cổ phiếu niêm yết trở nên đa dạng hơn.

Theo ông Khương, sự cạnh tranh giữa các công ty niêm yết, các công ty tư nhân cũng sẽ giúp thị trường có các chuyển biến tích cực khi các doanh nghiệp không chỉ phải thể hiện khả năng của mình với các khách hàng mà còn cả với những đối tác, nhà đầu tư.

Phát biểu tại hội thảo, ông Park Won Sang, Tổng giám đốc Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, cho biết thời điểm hiện tại thị trường chứng khoán Việt Nam chứng kiến một sự hứng khởi đột biến. Theo đó, chỉ số VN-Index lần đầu tiên sau một thập niên đã vượt mốc 900 điểm. 

Góp phần không nhỏ vào sự đột biến của thị trường chính là sự phát triển bứt phá của nhóm cổ phiếu bất động sản. Theo thống kê, từ đầu năm đến nay có đến trên 80% mã cổ phiếu bất động sản tăng giá, một số mã đã tăng giá 2-3 lần.