Thời điểm then chốt tái định hình thị trường bất động sản

Dư địa tăng trưởng lớn từ nền tảng vĩ mô

Giai đoạn 2025 - 2026 được TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng đánh giá là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường bất động sản.

Theo ông Lực, tất cả các điều kiện về vĩ mô đang tạo điều kiện cho thị trường phát triển trong thời gian tới. Theo đó, ngành xây dựng và bất động sản chịu tác động đồng thời của sáu nhóm yếu tố chính, bao gồm: kinh tế vĩ mô; pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính - nguồn vốn; quan hệ cung - cầu và niềm tin thị trường; cùng với mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu.

Trong điều kiện hiện nay, kinh tế Việt Nam đang duy trì mức tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước.

Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.

Cùng với đó, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Việc hình thành quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Bên cạnh đó, dòng vốn vào thị trường bất động sản năm 2025 có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng chung; vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gia tăng. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường từng bước được cải thiện.

Mặt khác, theo ông Lực, quy mô đóng góp vào GDP của ngành bất động sản Việt Nam còn khiêm tốn so với thế giới. Điều này phản ánh dư địa phát triển còn lớn.

Cụ thể, số liệu cho thấy, trong năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP của Việt Nam; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ còn 9,11%. So với nhiều quốc gia, quy mô đóng góp của thị trường Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp. Trong khi đó, chỉ số này ở Trung Quốc đạt khoảng 21% GDP, Mỹ đạt hơn 14% và EU trên 12%.

Lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng khá cao trong 9 tháng đầu năm 2025, đạt trên 9%, cao hơn mức tăng GDP chung. Tuy nhiên, đóng góp thực chất của xây dựng và kinh doanh bất động sản vào tăng trưởng vẫn chưa tương xứng, trong khi biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp còn chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào và rủi ro tài chính, ông Lực nhìn nhận.

Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản giai đoạn mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cũng cho rằng, với đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ như hiện nay, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội rất lớn.

Theo báo cáo khảo sát mức sống dân cư 2024 của Cục Thống kê - Bộ Tài chính, chi tiêu cho nhà ở và các dịch vụ nhà ở hiện nay ước tính chiếm khoảng 15% tổng chi tiêu của hộ gia đình Việt Nam và sẽ gia tăng lên khoảng 20% trong giai đoạn 2025 - 2030. Tỷ trọng này cao hơn đối với nhóm dân cư được xếp hạng là trung lưu, nhóm người giàu và siêu giàu về cả tỷ trọng và số tuyệt đối.

Ông Bình cho rằng, tại các nước phát triển, thị trường bất động sản và dịch vụ nhà ở chiếm khoảng 16% GDP. Tại Việt Nam, con số này hiện được ước tính là 8% GDP và được dự báo sẽ tăng lên 10% GDP vào năm 2030. Khi đó, quy mô thị trường bất động sản và dịch vụ nhà ở sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại, đạt khoảng 80-85 tỷ USD/ năm.

Theo ông Bình, trong giai đoạn 2024 - 2025, tỷ lệ đô thị hóa ước đạt khoảng 42,7% - 49%; số lượng đô thị tăng từ gần 500 đô thị (1986) lên gần 900 - 920 đô thị (2024-2025).

Với mục tiêu tới năm 2030 đạt trên 50% dân số sống ở đô thị, có 1.000-1.200 đô thị, thị trường bất động sản dự kiến tăng trưởng nhanh, đưa Việt Nam thuộc nhóm các quốc gia đô thị hóa nhanh nhất khu vực Châu Á, đón nhận gần 1,3 triệu dân đô thị mỗi năm, đóng góp lớn vào GDP.

Mặt khác, với hàng loạt các dự án hạ tầng được phát triển trong thời gian vừa qua, ông Bình cho rằng, điều này sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp mở rộng các không gian tăng trưởng mới.

Sự phát triển của hạ tầng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản nhà ở, văn phòng, công nghiệp, thương mại, tạo động lực phát triển các khu đô thị mới, gia tăng giá trị từ đất, ông Bình nhìn nhận.

Thách thức từ "cơn sốt" giá

Dù bức tranh tổng thể tươi sáng, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với những rào cản nội tại, trong đó đáng quan ngại nhất là tình trạng giá nhà đất tăng quá nhanh.

Theo ông Lực, giá nhà ở tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, với số năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu.

Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản đã tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM tăng bình quân hơn 20%.

Ông Lực chỉ ra sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất ở mức cao, bao gồm: vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng mạnh; cơ cấu cung - cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung phân khúc cao cấp; tình trạng thổi giá và đầu cơ phổ biến; cùng với việc chưa có chính sách thuế đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Trước thực trạng này, ông Lực cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ.

Theo đó, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá bất động sản; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy nhanh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai.

Với doanh nghiệp, theo ông Lực, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, qua đó nhằm đưa giá nhà ở về mức hợp lý hơn, giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững trong chu kỳ mới.