4 tín hiệu thị trường từ hành vi mua nhà của người trẻ giữa sóng tăng giá

Thị trường căn hộ khu vực phía Nam trong quý IV/2025 tiếp tục chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ của mặt bằng giá, do sự khan hiếm nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và sự áp đảo của phân khúc cao cấp.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ giá sơ cấp tăng, mặt bằng giá thứ cấp (người mua bán lại) cũng nhích khoảng 18%, lên bình quân 64 triệu đồng/m2.

Đà tăng giá còn lan sang các tỉnh vệ tinh: Bình Dương (cũ) tăng 10%, Đồng Nai tăng 12% và Long An (thuộc Tây Ninh sau sáp nhập) tăng đột biến tới 45% do sự xuất hiện của các dự án mới có giá 40-60 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp tại các khu vực này đều tăng thêm 13%-15% so với cùng kỳ.

Khảo sát của DKRA Consulting cũng xác nhận, giá sơ cấp căn hộ phía Nam tăng 12%-18% và giá thứ cấp nhích 8%-15%, tùy khu vực. Đơn vị này cũng dự báo giá căn hộ phía Nam có thể tiếp tục tăng 5%- 6% trong những tháng cuối năm, nhất là khi phân khúc vừa túi tiền ngày càng vắng bóng.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Tiếp thị trang Batdongsan.com.vn, nhận định, giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì bi quan, nhiều người đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính và phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn để tiến gần mục tiêu an cư.

"Dù đối mặt với sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà nhưng nhóm người trẻ từ 18 - 34 tuổi không rời khỏi đường đua mà họ chọn cách tiếp cận dài hơi hơn, nỗ lực hơn", ông Long nói tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025 tổ chức ngày 11/12, tại TP.HCM.

Giấc mơ an cư ở người trẻ vẫn "cháy" dù giá nhà leo thang

Dựa trên khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng, đơn vị này nắm bắt được sự phân hóa rõ nét trong hành vi và nhu cầu nhà ở của nhóm tuổi 18 – 44, đặc biệt giữa hai nhóm 18 - 24 tuổi và 25 - 34 tuổi. Đây là hai nhóm tuổi đại diện cho hai giai đoạn bước vào nghề và lập gia đình của người trẻ.

Cụ thể, nhóm 18 - 24 tuổi có tỷ lệ sở hữu nhà thấp nhất thị trường, chủ yếu sống cùng gia đình hoặc đi thuê do thu nhập khởi điểm hạn chế. Tỷ lệ “không sở hữu bất kỳ bất động sản nào” duy trì quanh mức 40% suốt ba kỳ khảo sát liên tiếp, phản ánh việc tích lũy tài sản lớn chưa phải ưu tiên trong giai đoạn đầu sự nghiệp.

Ngược lại, nhóm 25 - 34 tuổi, là "cao điểm" khi người trẻ bước vào giai đoạn kết hôn và có con nhỏ, nhu cầu sở hữu nhà ở tăng mạnh. Đây được xem là lực lượng trung tâm của thị trường nhà ở vài năm tới.

“Nhu cầu của người trẻ không biến mất. Họ chỉ mua khi bước vào giai đoạn cuộc sống buộc phải an cư”, ông Long nhấn mạnh.

Khảo sát của trang Batdongsan cũng cho thấy một nghịch lý đáng chú ý trong tâm lý thị trường nửa cuối năm là mong muốn mua nhà của người trẻ lại rất cao dù khả năng tài chính hạn chế. Với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở vẫn rất rõ ràng, có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong năm năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn.

Tại Hà Nội, 69% người được khảo sát cho biết muốn mua nhà trong năm năm tới, trong khi tại TP.HCM con số này lên đến 81%, điều này cho thấy giấc mơ sở hữu nhà của thế hệ trẻ không hề suy giảm, bất chấp bối cảnh giá nhà ở hai đô thị lớn có tỷ số giá nhà/thu nhập lên thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Tuy nhiên, giải thích về sự chênh lệch này, ông Long cho hay, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nguồn cung căn hộ giá thấp, tại TP.HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21% - 31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.

Chính nguồn cung giá mềm giúp người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình tại TP.HCM dễ tiếp cận nhà ở hơn, qua đó duy trì tỷ lệ nhu cầu sở hữu ở mức cao. Ngược lại, thị trường Hà Nội lại nghiêng về phân khúc trung và cao cấp với phổ giá từ 5 - 10 tỷ đồng, điều này đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà trong tương lai giảm sút rõ rệt.

Tuy nhiên, mức độ tự tin vào khả năng mua nhà của giới trẻ ở cả 2 thành phố lại thấp hơn nhiều, ở nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng - mức thu nhập phổ biến của người trẻ tại đô thị, đa số đánh giá khả năng đạt mục tiêu mua nhà là “thấp” hoặc “rất thấp”, điều này tạo nên sự đối lập lớn giữa kỳ vọng và hiện thực.

Cách người trẻ mua nhà

Dẫu đối mặt với tỷ lệ giá trên thu nhập ngày càng xa, thế hệ trẻ trong độ tuổi 18 - 34 không rời khỏi đường đua, mà chuyển sang chiến lược dài hơi hơn. Theo ông Long, nhóm độc thân hoặc sắp kết hôn chọn thuê nhà trong 1 - 3 năm, ưu tiên vị trí, tiện ích và môi trường sống hơn chi phí. Xu hướng này phản ánh lối sống dịch chuyển theo cơ hội nghề nghiệp, rất khác so với thế hệ trước.

Một tâm lý khá nổi bật được ông Long chỉ ra là việc để chuẩn bị tài chính cho việc mua nhà, người trẻ ưu tiên các kênh tích lũy an toàn: 29% làm thêm, 26% gửi tiết kiệm và 23% mua vàng. Đây là các kênh có độ biến động thấp, phù hợp chiến lược tích lũy dài hạn.

Đặc biệt, nhóm này rất e dè sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà. Nghiên cứu chỉ ra một con số đáng chú ý: Dù 86% người trẻ sẵn sàng vay ngân hàng khi mua nhà, phần lớn chỉ vay 30% -50% giá trị tài sản, để đảm bảo an toàn tài chính trong bối cảnh lãi suất còn biến động.

“Họ không mua sớm như thế hệ trước, nhưng không có nghĩa là từ bỏ. Người trẻ thực tế hơn, thận trọng hơn và kiên trì hơn”, ông Long nhận định.

Từ nghiên cứu của mình, ông Long chỉ ra bốn xu hướng nổi bật của thị trường nhà ở đối với người trẻ.

Thứ nhất là nhóm “nỗ lực mua nhà” - chủ yếu là người đang thuê, đặc biệt các gia đình trẻ. Dù giá nhà vẫn là rào cản lớn, 93% người đã lập gia đình tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu sở hữu nhà trong năm năm tới. Họ tăng thu nhập, thắt chặt chi tiêu và tích lũy để hiện thực hóa mục tiêu.

“Ngoài nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội và mở rộng nguồn cung phù hợp sẽ giúp nhóm này rút ngắn hành trình an cư", ông Long đề xuất.

Thứ hai là nhóm “ở thuê dài hạn” – tệp khách hàng mang lại cơ hội bền vững cho bất động sản dòng tiền. Trong đó, 72% người thuê dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà, và 34% dự định thuê từ 3 năm trở lên. Để thu hút nhóm này, nhà đầu tư cần đảm bảo bốn yếu tố: chất lượng nhà ở, tiện ích, vị trí, diện tích và môi trường cư dân.

"Việc đầu tư nghiêm túc vào trải nghiệm sống giúp xây dựng danh mục cho thuê ổn định, tạo dòng tiền dài hạn", ông Long đánh giá.

Thứ ba là nhóm “tự thân sở hữu” – những người trẻ đã mua được bất động sản đầu tiên, chủ yếu trong độ tuổi 35–44 (75%), phần lớn đã lập gia đình (88%). Ở lần mua đầu, 76% mua để ở và gần một nửa không phải vay ngân hàng nhờ chuẩn bị vốn tốt.

Động lực nâng cấp nhà ở và mở rộng tài sản rất mạnh: 85% dự định mua thêm hoặc đầu tư trong năm năm tới, ưu tiên đất nền. Ngược lại, nhóm đã sở hữu nhưng không mua thêm đang chuyển sang các kênh an toàn như vàng (82%) và gửi tiết kiệm (77%). Chứng khoán (51%) và trái phiếu (38%) vẫn được quan tâm nhưng không phải là ưu tiên chính.

Thứ tư là nhóm “thừa kế nhà đất” - dù đã sở hữu tài sản (38% nhà riêng, 29% đất nền), nhu cầu vẫn rất mạnh. 80% dự định mua thêm trong 5 năm tới, chủ yếu để nâng cấp chỗ ở và mở rộng đầu tư.

“Lợi thế ban đầu không khiến nhóm này thụ động; ngược lại, họ tiếp tục tích lũy và khai thác tài sản. Điều này cho thấy sức cầu thị trường vẫn bền vững và lan tỏa", ông Long nói.