Hàng loạt dự án được khai thông, nguồn cung nhà ở bứt tốc về đỉnh lịch sử

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh

Thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận kết quả tăng trưởng rõ nét với nguồn cung nhà ở mới trong năm tăng khoảng 50% so với năm trước, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 của Bộ Xây dựng, phục vụ phiên họp thứ tư, Ban chỉ đạo Trung ương và chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 17/12/2025, trên cả nước có 3.297 dự án với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.

Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng. Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tốc độ triển khai được cải thiện rõ rệt.

Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388/100.275 căn (đạt 102%); khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn.

Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2025, trong đó có các đô thị lớn, có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.

Nghịch lý giá vẫn chưa giảm

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, song điều nghịch lý là mặt bằng giá vẫn chưa ghi nhận xu hướng giảm. Đáng chú ý, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.

Tại thời điểm thống kê vào cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án tại Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP. HCM tăng 56,9%. Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm. Từ cuối quý IV năm 2025, giá có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm.

Giao dịch “cắt lỗ” chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Một trong những lý do khiến giá bất động sản vẫn chưa giảm là do mặc dù nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn. Nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở thương mại chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp khiến tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn.

Các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá bán do chi phí phát triển dự án chịu tác động mạnh từ các yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý khiến giá bán tiếp tục tăng cao.

Mặt khác, phần lớn nhà đầu tư hiện chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình quy mô lớn, nhất là các dự án hạ tầng giao thông, mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Trong bối cảnh giá nhà ở tiếp tục tăng mạnh, nguồn cung nhà ở xã hội có cải thiện nhưng quy mô vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân, khiến người dân có thu nhập thấp tiếp tục gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Trong đó, đáng chú ý là việc hoàn thiện thể chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản.

Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị các giải pháp tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung - cầu; xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực; đồng thời đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản để tạo cơ sở điều tiết thị trường.

Đối với nhà ở xã hội, thủ tục đầu ra cần được cải cách mạnh mẽ theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư.

Đặc biệt, với việc bảng giá đất tại một số địa phương tăng 25-30%, Hội Môi giới cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, phân tách rõ hành vi sử dụng đất để áp dụng mức phù hợp, tránh làm tăng giá nhà, giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây áp lực lên hoạt động sản xuất kinh doanh.