Khó giảm hệ số điều chỉnh giá đất Đà Nẵng năm 2021
Thời gian gần đây, dư luận tại Đà Nẵng rộ lên thông tin, giá đất tại địa phương này sẽ được điều chỉnh năm 2021. Liệu đây có phải nguyên nhân khiến trên nhiều trang thông tin, giá đất tại Đà Nẵng bỗng dưng tăng so với trước Tết?
Ông Nguyễn Đức Lập: Ở chu kỳ vừa qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã đạt đỉnh vào tháng 3/2019. Sau đó nhanh chóng suy giảm và đóng băng đến nay đã được gần 2 năm.
Tại phân khúc đất nền, giá về vùng đáy khoảng đầu tháng 4/2020, lượng giao dịch ngưng trệ hoàn toàn, thị trường duy trì trạng thái “đóng băng”, giá cả giảm 30% đến 50% so với đỉnh điểm tùy theo từng khu vực. Việc duy trì giá thấp kỷ lục đó kéo dài suốt năm 2020. Cuối năm 2020 thì lượng giao dịch tăng trở lại nhưng vẫn chưa đáng kể.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sảnHiện nay, giá đất nền tại khu vực dự án gần trung tâm, tỷ lệ lấp đầy dân cư tốt đang được chào bán tăng lại 5 - 7% so với cuối năm 2020, lượng giao dịch có tăng hơn. Còn lại, nhiều dự án vẫn chưa có sự chuyển biến mạnh mẽ hơn so với cuối năm 2020.
Còn về thông tin giá đất tại địa phương này sẽ được điều chỉnh năm 2021, tôi cho rằng, chưa có cơ sở để khẳng định.
Năm 2020, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định 09/2020/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024. Bảng giá đất này chính thức có hiệu lực từ ngày 5/5/2020.
Theo quyết định này, giá đất ở cao nhất tại Đà Nẵng là 98,8 triệu đồng/m2. Giá đất thương mại, dịch vụ tại Đà Nẵng cao nhất là hơn 79 triệu đồng/m2. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại Đà Nẵng cao nhất là hơn 59,2 triệu đồng/m2.
Bảng giá đất năm 2020 có thay đổi, so với bản giá đất tại quyết định 06 năm 2019. Cụ thể, giá đất thương mại dịch vụ được xác định bằng 80% giá đất ở cùng vị trí. Giá đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại, dịch vụ được xác định bằng 60% giá đất ở cùng vị trí.
Còn về giá đất Đà Nẵng năm 2021, theo tôi, không có chuyện "bảng giá đất tăng" mà chỉ có thể là quy định tăng "hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm". Bảng giá đất là quyết định của thành phố quy định cho thời kỳ 5 năm, giai đoạn 2020 - 2024. Quyết định này hầu như ít khi điều chỉnh do quy định nó được tuân thủ theo khung giá đất của Chính phủ.
Hệ số điều chỉnh giá đất K = (giá phổ biến trên thị trường/giá theo bảng giá đất quy định). Quy định hệ số này để các cơ quan chức năng dùng để tính giá đất cụ thể để giao đất không thông qua đấu giá, thu tiền thuê đất một lần cho các tài sản giá thị dưới 30 tỷ tính theo bảng giá đất; tính tiền đất khi chuyển đổi mục đích sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức; tính tiền thuê đất cho chu kỳ 5 năm tiếp theo cho các tài sản thuê trả tiền hàng năm có giá trị trên 30 tỷ (tính theo bảng giá)...
Vì vậy, nếu bảng giá này thấp, không sát thị trường thì ngân sách sẽ thất thu theo, tiền của nhà nước, của đa số người dân sẽ mất mát.
Tuy nhiên, việc cân nhắc mức độ sát với giá thị trường tới đâu còn do các cơ quan tham mưu đề xuất dựa trên quỹ đất hiện hữu, cơ cấu nguồn thu cho ngân sách từ đất đai và tác động của việc tăng này đến các đối tượng ảnh hưởng trực tiếp như thế nào.
Trước đây giá đất trên thị trường tăng thì hệ số này tăng, nhưng tại sao thời gian vừa qua, giá giảm, hệ số này lại không giảm?
Ông Nguyễn Đức Lập: Quay về nguyên tắc là giá đất cụ thể phải bám sát giá giao dịch trên thị trường. Vậy nên, nếu tính toán theo cách này mà giá chưa vượt giá thị trường thì nhiều khả năng sẽ không giảm.
Mặt khác, hiện nay khung giá đất theo quy định của Chính phủ tính chung cho cả vùng kinh tế gồm nhiều địa phương khác nhau, đồng thời do tiềm năng về quỹ đất, việc tính toán thu hút đầu tư khác nhau nên các địa phương sẽ quy định mức chênh giá là khác nhau theo ý đồ của họ. Và thực tế là chúng ta vẫn chưa thể đòi hỏi công bằng cho việc này.
Giá đất ở mức cao sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các doanh nghiệp, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Lập: Hệ số điều chỉnh giá đất tăng sẽ làm giá đất tăng do các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ phải bỏ thêm tiền để đền bù giải tỏa, người dân phải bỏ thêm tiền để chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở đối với phần đất vượt hạn mức,... làm tăng chi phí đầu vào trong việc tạo lập dự án.
Giá đất tăng làm cho chi phí tiếp cận đất đai sẽ lớn hơn, sản xuất kinh doanh thông thường sẽ khó hơn, sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư tính tới yếu tố đất đai sẽ suy giảm so với các địa phương lân cận.
Tuy nhiên, cái được hơn là cơ sở hạ tầng khang trang, nguồn nhân lực trình độ cao hơn, dân cư tập trung đông đúc hơn. Điều này sẽ phù hợp với các doanh nghiệp cần nguồn nhân lực chất lượng, ít sử dụng đất đai, tận dụng được thị trường tại chỗ. Với quỹ đất tại Đà Nẵng đang cạn kiệt, về nguyên tắc thị trường là giá vẫn phải cao, do đó đây là xu hướng các doanh nghiệp cần thực hiện.
Sáu yếu tố khiến bất động sản Đà Nẵng sớm phục hồi
Ông dự báo gì về sự phục hồi và tăng giá bất động sản Đà Nẵng trong năm 2021?
Ông Nguyễn Đức Lập: Dịch bệnh là ẩn số khó đoán và ảnh hưởng rất mạnh đến tâm lý và trạng thái của thị trường. Nếu tình hình dịch bệnh Covid được khống chế, tôi có niềm tin là thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ đi vào giai đoạn phục hồi trở lại bởi sáu lý do sau:
Thứ nhất, lãi suất cho vay tại các ngân hàng đang rất thấp. Điều này giúp tăng khả năng tiếp cận vốn và giảm chi phí vốn khi đầu tư, lợi nhuận đầu tư sẽ hấp dẫn hơn.
Thứ hai, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh sẽ cung cấp thêm lượng nguồn vốn cho thị trường bất động sản thông qua việc chốt lời của các nhà đầu tư. Các kênh đầu tư khác như vàng, tiền ảo hiện nay khá bấp bênh sẽ ít được quan tâm hơn.
Thứ ba, đầu tư công của Đà Nẵng đang diễn ra rất mạnh mẽ để khôi phục lại tăng trưởng GDP sau 1 năm có tăng trưởng âm gần 10%. Hàng loạt các dự án hạ tầng đô thị được khởi động và triển khai quyết liệt như tuyến đường vành đai phía Tây, dự án nạo vét sông Cổ Cò, dự án Cảng biển Liên Chiểu…
Chính sách tháo gỡ các nút thắt về pháp lý trong các dự án bất động sản được Chính quyền thực hiện rất khẩn trương thông qua việc lập tổ chuyên trách xử lý các điểm nghẽn pháp lý tại các dự án sai phạm từ các thời kỳ trước. Công tác thu hút đầu tư đang triển khai khá tốt, các nhà đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup hay Kim Long Nam đang tiến hành khởi động lại các dự án tại Đà Nẵng cũng góp phần thu hút dư luận và các nhà đầu tư quan tâm về thị trường Đà Nẵng.
Thứ tư, xu hướng dịch bệnh đang được khống chế, các vắc xin phòng ngừa covid đang được triển khai trên toàn cầu và được nhập về Việt Nam là tín hiệu vô cùng tích cực cho nền kinh tế đặc biệt là cho lĩnh vực du lịch.
Thứ năm, đồ án quy hoạch tổng thể thành phố Đà Nẵng định hướng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 đang được Thủ tướng xem xét thông qua. Với định hướng phát triển trở thành đô thị đặc biệt tiếp theo tại Việt Nam sau TP.HCM và Hà Nội sẽ là cú hích lớn thu hút các nhà đầu tư nhờ và việc kỳ vọng gia tăng đầu tư để phát triển mạng lưới hạ tầng đồng bộ và hiện đại hơn.
Một lý do lớn nữa là giá bất động sản Đà Nẵng đang ở vùng đáy của chu kỳ, giá bất động sản đã về vùng giá trị thật sau gần hai năm suy giảm và đóng băng trong khi các thị trường lớn khác như TP.HCM, Hà Nội và nhiều nơi khác vẫn đang neo tại vùng đỉnh. Điều này giúp cho các nhà đầu tư mua vào và có nhiều cơ hội thu về lợi nhuận hơn các thị trường khác.
Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư muốn vào thị trường giai đoạn này?
Ông Nguyễn Đức Lập: Đây là cơ hội mua vào cho những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi tham gia vào thị trường với định hướng đầu tư trung và dài hạn. Và là thời điểm thích hợp cho người dân có nhu cầu an cư tìm kiếm cho mình một chỗ ở với nhiều sự lựa chọn tốt.
Đối với những người mua cần hỗ trợ thêm tài chính từ nguồn vốn vay cần cân nhắc kỹ khả năng thu nhập để chi trả định kỳ cho ngân hàng bởi tác động của dịch Covid 19 vẫn tiềm ẩn và khó đoán.
Tôi cho rằng, mức vay không nên quá 50% giá trị tài sản và mức chi trả cũng không nên vượt quá 50% nguồn thu tích lũy hàng tháng để đảm bảo an toàn cho khoản vay.
Xin cảm ơn ông?
