Thước đo nào cho dự án nhà ở hạng sang

Muôn hình muôn vẻ dự án nhà ở hạng sang

Ngày càng có nhiều dự án nhà ở được quảng bá là hạng sang như Tân Hoàng Minh có D’. Palais Louis, Văn Phú – Invest với dự án Grandeur Palace Giảng Võ, Ecopark có biệt thự đảo Ecopark Grand - The Island hay Tập đoàn GFS với dự án Five Star West Lake. 

Đặc điểm chung của những dự án này là siêu đắt đỏ, với giá bán lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi căn hộ và có thể vài trăm tỷ đồng đối với mỗi biệt thự. 

Đơn cử, Tập đoàn GFS đang chào bán dự án Five Star West Lake bên hồ Tây với giá từ 8,5 tỷ đồng đến 44 tỷ đồng mỗi căn hộ. Trong khi đó, Tập đoàn Trung Thuỷ chào bán biệt thự The Lancaster Eden tại TP. HCM với giá trên 60 tỷ đồng, có căn trên 100 tỷ đồng. 

Vì giá bán đắt đỏ nên những dự án này đều nhắm đến khách hàng là giới thượng lưu. Tuy nhiên, liệu giá cả có phải là thước đo chung để phân biệt những dự án nhà ở hạng sang? 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bán vẫn là một trong những tiêu chí cho nhà ở hạng sang và giá bán càng cao thì càng sang. Nhưng mức giá nào cho một dự án hạng sang vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau.

Trước đây, thị trường mặc định các dự án chung cư giá từ 35 triệu đồng/m2 là cao cấp. Nhưng ở thị tường hiện nay, mức giá này đã tăng lên rất nhiều và theo ước tính của ông Đính, từ 50 - 80 triệu đồng/m2.

Còn các sản phẩm hạng sang, theo tính toán của các đơn vị nghiên cứu thị trường, mức giá khoảng 4.000 - 10.000 USD/m2, thậm chí có thể cao hơn nhiều.

Ông Đính cho biết tiêu chuẩn đối với các sản phẩm nhà ở hạng sang trên thị trường hiện nay vẫn rất mơ hồ và thực tế không có định nghĩa chung về một sản phẩm như thế nào được coi là sang trọng.

Ngay cả trong các quy định pháp luật như Thông tư 31 của Bộ Xây dựng cũng chỉ có quy định về chung cư hạng A, B, C chứ chưa định nghĩa cụ thể về phân khúc bất động sản hạng sang. Chính điều này đã khiến các dự án trên thị trường hiện nay đang "muôn hình, muôn vẻ" theo quan điểm của mỗi doanh nghiệp.

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, trên thế giới cũng chưa có định nghĩa nhất quán về các sản phẩm này. Khái niệm này thay đổi theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng và thu nhập của con người trong xã hội mà các thang bậc giá trị của nhà ở hạng sang được hình thành.

Vài thế kỷ trước, sự sang trọng thường gắn với giá trị tính bằng tiền, sự khác biệt của đồ vật, sự độc đáo về vị trí địa lý. Gắn với quan niệm này, nhà đầu tư thường tìm kiếm những vị trí địa lý đặc biệt tại đô thị, gần những di tích văn hóa, sử dụng những vật liệu xây dựng đặc biệt, thuận tiện nhất cho đời sống đô thị và tạo dựng một kiến trúc độc đáo.

Đến năm 1992, khi thế giới thống nhất quan niệm phát triển bền vững nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường tại Hội nghị Thượng đỉnh toàn cầu ở Rio De Janairo, các bất động sản hạng sang lại có thiên hướng yêu cầu về một môi trường rất trong lành. Khi đó, yếu tố cây xanh, ánh sáng tự nhiên, sử dụng nước, nguồn cấp năng lượng được xác định như một giá trị môi trường trong lành trong đánh giá giá trị của một bất động sản hạng sang.

Lúc này, người ta ít quan tâm hơn tới giá trị của vật liệu, của đồ vật trong bất động sản. Ví dụ, trước năm 1992, người có bất động sản hạng sang có thể tự hào rằng tường nhà của họ được dựng bằng gỗ quý mạ vàng, nhưng sau đó người ta lại chê quan niệm như vậy là "cũ kỹ và quê mùa", họ lại tự hào về lượng cây xanh trên các tầng, sống ở đây không cần máy điều hòa không khí, tại đây chỉ sử dụng điện tái tạo.

Gần đây, khái niệm công nghệ 4.0 được đưa vào bất động sản và được xem là giá trị mới của nhà ở hạng sang. Theo đó, một bất động sản hạng sang phải là bất động sản thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và khả năng kết nối giúp tạo nên một cuộc sống tiện lợi.

Như vậy, chỉ trong ba thập kỷ gần đây, quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi. Giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn.

Sang trọng đến từ cảm xúc

Chính vì không có quy chuẩn chung cho phân khúc hạng sang nên điều dễ thấy các sản phẩm nhà ở này đang được phát triển theo quan điểm riêng của mỗi doanh nghiệp.

Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tân Hoàng Minh cho rằng, dự án hạng sang phải là một tác phẩm nghệ thuật. Một dự án không thể coi là sang trọng nếu không đặc sắc và ấn tượng ngay từ cái nhìn đầu tiên, tức là phải có kiến trúc “đẹp, độc và đỉnh”.

Quan trọng hơn, theo ông Dũng, sang trọng không đơn thuần là toà nhà hoành tráng, căn hộ có nội thất xa xỉ hay thiết bị hiện đại. “Sự sang trọng là sự tôn trọng, trải nghiệm đẳng cấp và cảm xúc đặc biệt mà chủ đầu tư mang lại cho chủ nhân căn hộ. Sang trọng là phải chạm được vào cảm xúc của khách hàng".

Muốn đạt được điều đó, dự án bất động sản phải hội tụ nhiều yếu tố, từ kiến trúc bên ngoài đến nội thất bên trong, từ tiện ích cho đến phong cách phục vụ, từ chi tiết đến tổng thể. Chủ nhân căn hộ phải cảm thấy được tôn trọng ở mức cao nhất, hãnh diện là họ đang sống trong không gian xa xỉ nhất và hưởng những dịch vụ tốt nhất.

Triết lý đó được ông Dũng thể hiện rất rõ trong việc phát triển dự án D’. Palais Louis và D’. Le Roi Soleil. Tân Hoàng Minh đã đưa phong cách kiến trúc cổ điển và tân cổ điển vào thiết kế khiến những dự án này trông rất bề thế, tráng lệ. Toàn bộ mặt ngoài dự án được ốp đá granite, những vòm cuốn trên các ô cửa và những bức tượng phù điêu chạm trổ tinh xảo trên tường không khác gì Cung điện Versailles hay những lâu đài châu Âu.

Đại sảnh những tòa nhà này được thiết kế trần cao và rộng lớn, được ốp đá hoa cương lộng lẫy và trang điểm bằng đèn chùm pha lê rực rỡ, khiến bất cứ ai bước chân vào sẽ ngỡ mình lạc vào khách sạn 5-6 sao.

D’. Palais Louis có giếng trời trung tâm rộng 400m2 xuyên suốt 27 tầng của toà nhà với 6 thang máy Otis xuyên sáng mà chủ căn hộ có thể tự hào là không tìm được dự án thứ hai ở Việt Nam có thiết kế sang trọng như vậy.

Cùng quan điểm về sự "sang trọng phải chạm được vào cảm xúc của khách hàng" ông Đoàn Châu Phong, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest cho rằng, khi phát triển dự án hạng sang, công ty quan tâm đầu tiên tới tâm lý và cảm xúc khách hàng.

Ông Phong cho rằng khách hàng thượng lưu muốn thông qua việc sở hữu bất động sản hạng sang để thể hiện sự đẳng cấp của họ nên các dự án cần đặt nhu cầu của khách hàng lên trên hết, từ đó từng bước giải bài toán an cư cho họ một cách tối ưu nhất.

Dự án hạng sang không chỉ đáp ứng đủ yêu cầu về chất lượng cần thiết phục vụ cho nhu cầu cư trú, nghỉ ngơi, vui chơi cho cư dân mà các tiêu chuẩn này còn phải nâng lên mức cao hơn. Chất lượng dự án phải vượt trội và có tính cá nhân hóa, giúp chủ nhân thể hiện được đẳng cấp bản thân.

Tại dự án Grandeur Palace Giảng Võ, Văn Phú - Invest đầu tư mạnh tay và tỉ mỉ trong thiết kế, kết hợp giữa phong cách châu Âu cổ điển của khối dinh thự và hơi thở đương đại của khối cao tầng. Từng chi tiết trong dinh thự và căn hộ đều sử dụng vật liệu sang trọng, toát lên dấu ấn thượng lưu, đưa đến cảm xúc hãnh diện cho từng gia chủ.

Với kiến trúc tổng thể bề thế, tráng lệ, toàn bộ phần ốp đá mặt ngoài dinh thự tại dự án đều sử dụng đá granite, cửa gỗ chính khu dinh thự làm bằng gỗ lim Nam Phi, hệ thống khoá vân tay nhập khẩu từ Đức, kính trang trí ở cửa mang phong cách châu Âu, chạm khắc tinh xảo... Đây là các yếu tố góp phần tạo nên tính riêng biệt, các "phiên bản giới hạn" tại Grandeur Palace Giảng Võ.

Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng khác làm nên đẳng cấp của dự án chính là vị trí. Theo ông Phong, một tiêu chí không thể bỏ qua khi xem xét dự án có sang trọng hay không là vị trí. Dự án có vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao.

Dự án hạng sang phải có vị trí đắc địa như Grandeur Palace toạ lạc trên đường Giảng Võ, trung tâm quận Ba Đình. Với vị trí này, không chỉ kết nối giao thông thuận tiện mà không gian văn hoá, dân trí bản địa, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội xung quanh dự án cũng đồng bộ, hiện đại, khẳng định đẳng cấp của dự án và những cư dân sinh sống sau này.

Giá trị độc bản và dịch vụ cá nhân hoá

Bên cạnh đó yếu tố về chất lượng dự án, ông Phạm Hải Đăng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn GFS cho rằng đối với một bất động sản hạng sang, dịch vụ tiện ích không chỉ phục vụ đúng nhu cầu gia chủ mà còn phải độc đáo, khác biệt với các dự án khác. 

Dự án hạng sang phải cá nhân hoá được nhu cầu khách hàng, nâng cao đẳng cấp và vị thế của cộng đồng cư dân. Mục tiêu cuối cùng là dự án phải mang lại trải nghiệm hoàn toàn khác biệt cho khách hàng, thoả mãn được tất cả những gì họ mong muốn.

Như tại dự án Five Star West Lake, ngoài những dịch vụ tiện ích thiết yếu đương nhiên phải có như nhà hàng, phòng gym, bể bơi, GFS đã nghiên cứu kỹ lưỡng để tạo ra những dịch vụ độc đáo để mang đến những trải nghiệm khác biệt cho gia chủ.

"Ban đầu, chúng tôi dự kiến xây bể bơi vô cực trên mái, như thế cư dân có thể vừa bơi lội, vừa ngắm toàn cảnh Hồ Tây. Nhưng tính toán lại, bể bơi trên mái chỉ có thể sử dụng 3 tháng hè. Vì thế, chúng tôi quyết định đưa bể bơi xuống dưới để chuyển thành bể bơi bốn mùa. Hơn nữa, nếu dùng hoá chất để xử lý nước sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến sức khỏe của người sử dụng nên chúng tôi quyết định chuyển sang bể bơi nước mặn, khử bằng muối để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cư dân", ông Đăng chia sẻ.

Một yếu tố quan trọng khác về chất lượng dịch vụ đối với một khu nhà ở hạng sang theo vị lãnh đạo này là tốc độ và chất lượng phục vụ cư dân. Ở một dự án thông thường, mỗi nhân viên phục vụ khoảng 30 - 50 người nhưng ở Five Star West Lake tỷ lệ nhân viên phục vụ/số lượng cư dân sẽ chỉ là 1/8. Số lượng người phải phục vụ ít hơn cũng đồng nghĩa với việc chất lượng và tốc độ phục vụ sẽ nhanh chóng, chu đáo hơn và dễ dàng cá nhân hoá dịch vụ hơn.

Đơn cử như GFS cung cấp dịch vụ nhân viên đỗ xe cho khách. Đây là dịch vụ mang tính cá nhân hoá cao, giúp tạo nên sự sang trọng và khác biệt cho Five Star West Lake.

Sang đồng nghĩa với xanh

Không chỉ tập trung vào tiện ích và chất lượng dự án, một xu hướng khác của dòng sản phẩm nhà ở hạng sang trên thị trường bất động sản đang được nhiều chủ đầu tư phát triển là bất động sản xanh.

Tiên phong cho xu hướng này phải kể đến Tập đoàn Ecopark với dự án biệt thự đảo Ecopark Grand - The Island ở ven Hà Nội hay dự án Casamia tại Hội An của Công ty cổ phần Đạt Phương.

Được thiết kế bởi vị "kiến trúc sư xanh" tài năng Võ Trọng Nghĩa, mỗi căn biệt thự tại Casamia đều có hai mặt tiền, một hướng đường lớn, một hướng sông và đặc biệt là sở hữu bến du thuyền tại gia ngay trước ngưỡng cửa.

Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, cách quy hoạch và thiết kế độc đáo đã nâng cao giá trị bất động sản của dự án Casamia. 

Theo phân tích của ông Chính, dự án có vị trí đặc biệt nằm bên di sản văn hoá phố cổ Hội An và khu dự trữ sinh quyển rừng dừa Cẩm Thanh. Nằm giữa khu vực có giá trị lớn về văn hoá và thiên nhiên, dự án Casamia được thiết kế theo phong cách kiến trúc Hội An nhấp nhô nhưng vẫn hướng tới sự hiện đại, sang trọng. 

Bên cạnh đó, theo ông Chính, điểm nổi bật của quy hoạch dự án Casamia là lối thiết kế “5 ngón tay” uốn lượn theo dòng chảy sông Cổ Cò và đây là cách tốt nhất để đưa không gian mặt nước vào từng ngôi nhà và cư dân có thể di chuyển giữa các phân khu bằng cả đường bộ lẫn đường thủy. 

"Hiếm có dự án nhà ở nào mà nhà nào cũng có bến du thuyền như ở Casamia. Đây là một trải nghiệm sống đẳng cấp tại dự án dành cho những khách hàng thượng lưu", ông Chính đánh giá.

Hạng sang không dành cho số đông

Tập trung vào các yếu tố về chất lượng dự án đẳng cấp, khác biệt nên có thể thấy phần lớn các dự án hạng sang đều không dành cho số đông. Five Star West Lake chỉ là toà nhà 15 tầng với 32 căn hộ để bán nhưng lại nhắm đến giới nhà giàu có khả năng bỏ ra hàng chục tỷ đồng để sở hữu. Tượng tự, dự án Grandeur Palace Giảng Võ chỉ hữu hạn 32 căn nhà thấp tầng và 143 căn hộ cung cư cho những chủ nhân danh giá.

Dự án D’. Le Roi Soleil của Tân Hoàng Minh cũng được vào danh sách “hàng hiếm” bởi đây là dự án cao tầng duy nhất trên bán đảo Quảng An được phép xây căn hộ để bán có sổ đỏ vĩnh viễn. 

Biệt thự Lancaster Eden Villas được phát triển bởi Tập đoàn Trung Thủy cũng có số lượng cực kỳ khan hiếm với 14 căn biệt thự. Hay như Serinity Sky Villas của Sơn Kim Land chỉ vỏn vẹn 45 "biệt thự trên không" với thiết kế độc đáo, mỗi căn đều có thang máy, vườn, hồ bơi riêng.

Không phải ngẫu nhiên các dự án hạng sang đều phát triển với số lượng sản phẩm ít ỏi như vậy.  Theo ông Dũng, nguyên nhân của thực tế này là do nếu sản phẩm bán đại trà cho nhiều người thì sẽ mất đi sự sang trọng. Những chủ nhân của căn hộ siêu sang chỉ cảm nhận được sự sang trọng khi họ sở hữu những sản phẩm đẳng cấp thuộc diện “hiếm có khó tìm” như siêu xe Rolls-Royce hoặc Bentley. 

Còn theo ông Đăng, trong “thế giới người giàu” luôn có không ít những người muốn ẩn mình. Họ muốn khẳng định địa vị và đẳng cấp nhưng lại không thích bị người khác để ý, thậm chí là bị soi mói. Trong khi đó, nếu số lượng sản phẩm nhà ở nhiều, cư dân sẽ tăng lên, tính riêng tư cũng vì thế mất đi. 

Chính vì vậy, những khách hàng thượng liêu sẵn sàng chi trả rất nhiều tiền để sở hữu những sản phẩm và dịch vụ xa xỉ nhưng theo cách rất kín đáo. Nhóm người này có gu thẩm mỹ rất tinh tế. Đối với họ, sang trọng không phải là sự phô bày xa hoa mà là những trải nghiệm độc đáo, hoàn hảo và mang tính cá nhân hoá.

Đó là lý do khiến không chỉ trong ngành thời trang, xe hơi hay nghỉ dưỡng mà trong lĩnh vực bất động sản, một số nhà phát triển cũng đang tìm cách thoả mãn nhóm khách hàng đặc biệt này bằng những dự án phong cách sang trọng mà kín đáo. 

Bên cạnh đó, việc giới hạn số căn hộ sẽ làm tăng chất lượng dịch vụ phục vụ cư dân. Ở những dự án có số lượng căn hộ lớn, chất lượng, tốc độ chăm sóc và phục vụ cư dân chắc chắn sẽ khác so với dự án có số lượng căn hộ và cư dân ít. "Chúng tôi gọi đó là hàng hiệu phiên bản giới hạn chỉ dành cho một số ít chủ nhân tinh tế", ông Đăng chia sẻ.

Với hàng loạt những dự án hạng sang trên thị trường và mỗi dự án một tiêu chí riêng, có lẽ việc các dự án này có thực sự mang lại phong cách sống sang trọng hay không thì sự hài lòng của cư dân sẽ là câu trả lời.