Tín hiệu cảnh báo nhà đầu tư bất động sản

Nhen nhóm tín hiệu tăng lãi suất

Để huy động tiền nhàn rỗi của người dân sau Tết, ngay đầu năm 2022, nhiều ngân hàng đã công bố biểu lãi suất tiền gửi mới với mức tăng từ 0,1 đến 0,8%/năm.

Một số ngân hàng nhỏ đang áp dụng mức lãi suất rất cao cho các kỳ hạn trên 12 tháng. Đơn cử, lãi suất huy động của hàng loạt kỳ hạn từ 12 tháng trở lên tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn đang dao động từ 7%/năm đến cao nhất 7,35%/năm. Đây cũng là mức lãi suất huy động cao nhất được ghi nhận trên thị trường hiện nay.

Lãi suất huy động vừa được Techcombank công bố cũng tăng khoảng 0,4 - 0,5%/năm ở một số kỳ hạn.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tăng trưởng tín dụng đến cuối tháng 1/2022 đạt 2,74% so với cuối năm 2021. Đây là mức cao nhất trong nhiều năm, phản ánh sự tăng tốc đối với nhu cầu vay vốn trong nền kinh tế ngay từ những tháng đầu năm. So với cùng kỳ, tăng trưởng tín dụng tháng 1 ước tăng hơn 16,3%.

Theo kết quả điều tra xu hướng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 12/2021, tín dụng dự kiến đạt 5,3% trong quý I/2022 và tăng trưởng khoảng 14,1% trong năm 2022.

Nhu cầu tín dụng tăng mạnh cũng kéo theo việc tăng lãi suất huy động của một số ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh với mức thay đổi từ 0,1 đến 0,8 điểm phần trăm so với tháng trước.

Trước đó, lãi suất cho vay trong năm 2021 liên tục giảm xuống mức 8-10%/năm và lãi suất gửi tiết kiệm ở mức thấp khoảng 5-6%/năm đã góp phần kích thích việc vay vốn để mua nhà cũng như đầu tư bất động sản khi tiềm năng tăng giá bất động sản có thể đem lại lợi nhuận cao hơn so với gửi tiết kiệm và đầu tư sản xuất kinh doanh trong tình hình dịch bệnh còn nhiều nguy cơ diễn biến phức tạp.

Do vậy, những tín hiệu từ việc tăng lãi suất từ đầu năm 2022 khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về việc vốn rẻ để đầu tư bất động sản sẽ không còn và dòng tiền sẽ rút khỏi thị trường.

Ông David Jackson, CEO Colliers Vietnam cho rằng, điều này là hoàn toàn có cơ sở khi trên thế giới, lãi suất ngân hàng tại nhiều quốc gia cũng đang tăng mạnh nhằm nỗ lực kiểm soát lạm phát.

Ở Việt Nam, mặc dù lạm phát vẫn đang được giữ ở mức ổn định, song những rủi ro của việc lạm phát tăng cao trong năm 2022 và các năm tiếp theo cũng đang hiện hữu. 

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng Cấn Văn Lực cũng khẳng định, nguy cơ tăng lãi suất là một rủi ro lớn đối với thị trường bất động sản, không chỉ đối với Việt Nam mà là nguy cơ đối với toàn cầu trong năm 2022.

Về lý thuyết, lãi suất tăng đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến người vay mua nhà, khiến họ lo lắng bởi toàn bộ kế hoạch tài chính trong vòng 15 - 20 năm tới của họ sẽ bị ảnh hưởng. 

Tiếp đó là ảnh hưởng đến các nhà đầu tư. Thời gian qua, việc điều hành tín dụng với lãi suất gửi tiết kiệm ở mức thấp đã góp phần kích thích việc dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn. Biến số lãi suất thấp khiến nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn cho dòng vốn tăng lên và lý giải vì sao thị trường nhà đất vẫn giữ chân được nhà đầu tư cũ đồng thời đón nhận thêm nhiều nhà đầu tư mới.

Giới đầu tư tài chính luôn so sánh hiệu quả đầu tư nhà đất so với gửi tiết kiệm, chứng khoán, vàng, ngoại tệ, trái phiếu, sản xuất kinh doanh. Do đó, khi lãi suất tiết kiệm cao, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ rút tiền ra khỏi bất động sản để gửi vào ngân hàng. 

Lãi suất tăng sẽ là “mối nguy tiềm ẩn”, ảnh hưởng tới thanh khoản cũng như dòng tiền đầu tư của các lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. 

Nếu tăng lãi suất, khách hàng mua nhà, đầu tư bất động sản sẽ chững lại, thị trường chậm giao dịch, thậm chí là đóng băng. Kéo theo đó là hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, bởi bản thân nguồn vốn của các doanh nghiệp cũng chủ yếu là đi vay ngân hàng.

Tác động từ việc tăng lãi suất có thể dẫn đến nguy cơ “vỡ bong bóng bất động sản” hay “đóng băng” tái diễn trên thị trường giống như đợt khủng hoảng trước đó.

Cẩn trọng với rủi ro vào năm 2023 - 2024

Những rủi ro đối với thị trường bất động sản từ việc tăng lãi suất là hiện hữu, song theo ông Lực, điều may mắn là thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những điểm sáng. 

Theo đó, dòng vốn vay đầu tư kinh doanh bất động sản, vay mua nhà, sửa chữa nhà hiện nay vẫn ở mức thấp, chỉ chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, có 2/3 nguồn vốn vay để mua nhà và 1/3 vay để đầu tư. 

Ông Lực nhìn nhận đây là con số không quá lớn nên rủi ro là có nhưng vẫn trong tầm kiểm soát của Chính phủ. 

Thứ hai, ông Lực cho rằng, mặc dù thế giới đã tăng lãi suất lên khá cao nhằm kiểm soát lạm phát, song tại Việt Nam, lạm phát vẫn được giữ ở mức ổn định. Hơn nữa, chủ trương của Chính phủ là ổn định và không tăng lãi suất trong năm 2022. Do đó, nguy cơ lãi suất tăng mạnh trong năm nay là không lớn. 

Mặc dù vậy, ông Lực cảnh báo lãi suất có thể sẽ tăng mạnh trong năm 2023 - 2024. 

Vì thế, ông Lực khuyên các nhà đầu tư hạn chế sử dụng các đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, vì nếu dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều thì khi lãi suất tăng, bất động sản không bán được vì chậm thanh khoản, nhà đầu tư sẽ phải chịu gánh nặng trả nợ ngân hàng rất lớn.

Ông David Jackson cũng cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cần lên kế hoạch kỹ lưỡng, tránh phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng. 

Bên cạnh đó, phía cơ quan quản lý nhà nước cũng cần tăng cường kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản để tránh rủi ro. Chính phủ cần có cơ chế điều tiết để hướng dòng vốn tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh thay vì chảy vào thị trường bất động sản, nhằm tạo đà cho sự hồi phục và tăng trưởng kinh tế bền vững.