Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Suốt hơn hai năm dịch bệnh Covid-19, các biện pháp nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ kinh tế phục hồi và đẩy nhanh đầu tư công đã khiến dòng tiền đổ mạnh vào các kênh đầu tư tài chính, đặc biệt là bất động sản.

Trước đó, trong cả năm 2021, thị trường bất động sản đã liên tục sốt nóng. Mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng mạnh, không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2021, tính chung trên phạm vi cả nước, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%).

Một số khu vực thuộc các tỉnh Hòa Bình, giá đất tăng 46%, Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%). Nhiều nơi như Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. HCM; TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Việc giá bất động sản đang tăng nhanh hơn sự phát triển của nền kinh tế đang dấy lên những lo ngại về rủi ro bong bóng bất động sản trên thị trường. Không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới, giá tài sản liên tục bị đẩy lên cao đã dẫn tới nguy cơ vỡ bong bóng tại nhiều quốc gia. 

Ông David Jackson, CEO Colliers Vietnam cho rằng, điều này là dễ lý giải. Khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, hoạt động đầu tư vào các ngành sản xuất bị gián đoạn, nhiều người dân và các nhà đầu tư đã tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn, đầu tư dài hạn là điều hiển nhiên. Đó là chưa kể đến việc mỗi năm các quốc gia đều có lạm phát nhất định.

Bên cạnh đó, việc gián đoạn trong chuỗi cung ứng, giá vật liệu tăng cao cũng khiến giá bất động sản có xu hướng tăng. Ở Việt Nam thị trường bất động sản cũng có những diễn biến tương tự.

Song, theo ông David, tăng giá không phải phải yếu tố tiên quyết để khẳng định thị trường có xảy ra bong bóng hay không. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu tăng đột biến mà vẫn giữ được sự ổn định, có chăng chỉ là sự tăng giá cục bộ ở một số vùng, khu vực.

Trước thông tin về sự sụp đổ của Tập đoàn Evergrande với quả 'bom nợ' 300 tỷ USD và lo ngại đều tương tự sẽ xảy đến với Việt Nam, theo ông David, sự sụp đổ này là đương nhiên vì "đó là bong bóng quá lớn nên sẽ vỡ".

Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân quan trọng của sự đổ vỡ này là do định hướng của Chính phủ Trung Quốc trong việc siết chặt tín dụng để giảm giá nhà ở cho người dân. Chính việc siết tín dụng này đã ảnh hưởng đến việc huy động vốn của Evergrande.

Trong khi đó, ở Việt Nam không như vậy. Chính phủ vẫn có các biện pháp cảnh giác với bong bóng bất động sản và kịp thời hạ nhiệt thị trường. Mặt khác, nguồn cầu mua bất động sản của người dân là rất lớn trong khi nguồn cung đang bị hạn chế. Điều này khiến bong bóng bất động sản khó xảy ra, ông David nhìn nhận.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cũng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những điểm sáng tích cực. Khi nguồn cung nhà ở còn thiếu so với nhu cầu của người dân và các nhà đầu tư, giá bất động sản sẽ tăng là điều đương nhiên.

Trong suốt hai năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trên thị trường và hiện vẫn tiếp tục tháo gỡ, nếu không nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục thiếu hụt.

Thứ hai, với nhiệm kỳ mới của các lãnh đạo cấp cao, các quy hoạch mới được công bố, định hình rõ nét hơn, tạo sự minh bạch hơn cho thị trường.

Thứ ba, theo ông Lực, bất động sản và chứng khoán luôn theo nguyên tắc bình thông nhau. 2021 là một năm thành công của nhiều nhà đầu tư chứng khoán. Không ít trong số họ đã lựa chọn chốt lời ở bất động sản.

Thứ tư là lãi suất vay ngân hàng hiện nay vẫn ở mức thấp, nhiều người dân hiện nay vẫn vay ngân hàng để mua nhà sửa nhà chữa nhà. Trong quý IV vừa qua, người dân đến ngân hàng vay tiền rất sôi động

Nguy cơ vỡ những quả "bong bóng" nhỏ

Đồng tình với quan điểm cho rằng, chưa có rủi ro vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản Việt Nam, song theo ông Đinh Đức Hoàng - Phó giám đốc Trung tâm Thông tin UNESCO, thị trường vẫn đang xuất hiện những quả bong bóng nhỏ ở nhiều địa phương. Những quả bong bóng này có thể bị thổi lên và khi vỡ sẽ cuốn theo "sinh mệnh" của nhiều người.

Là người làm truyền thông lâu năm, ông Hoàng cho rằng: "Truyền thông bây giờ rất rẻ để mua, rất rẻ để biến một huyện vô danh trên bản đồ, thành một Singapore mới nổi của Việt Nam.

Bất động sản sốt nóng thời gian vừa qua ở Tây Nguyên là một minh chứng. Giá đất tại đây đang bị đẩy lên rất cao, song rủi ro với các nhà đầu tư là không nhỏ. Câu chuyện hôm trước còn tím ngắt, hôm sau đã xanh lơ, khiến nhà đầu tư mất thanh khoản, phải chôn vốn rất dễ xảy ra".

Đồng quan điểm, ông Lực cũng chỉ ra ba rủi ro trên thị trường bất động sản hiện nay mà các nhà đầu tư cần quan tâm. 

Thứ nhất là câu chuyện về sốt đất. Việc giá đất tăng mạnh, sốt nóng cục bộ đang là câu chuyện nóng tại nhiều địa phương hiện nay.

Thứ hai là thông tin số liệu trên thị trường còn thiếu minh bạch. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến giới đầu cơ làm giá dẫn đến sốt đất ảo.

Bên cạnh đó, thị trường còn nhiều hiện tượng đầu cơ, mua bất động sản không vì nhu cầu thực. Trong 20 năm qua, nhiều nhà đầu tư đã thắng lợi lớn trên thị trường bất động sản với tổng tài sản tăng từ 5 - 10 lần. Họ sẵn sàng ôm đất, liên kết lại với nhau để thao túng, đẩy giá thị trường. 

Chưa khẳng định thị trường hiện nay có bong bóng hay không, song theo ông Lực, việc sốt nóng cục bộ đang hiện hữu. Thời gian tới, ông Lực cho rằng, Chính phủ cần có các biện pháp quan tâm, chấn chính kịp thời bằng cách đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn để hạ nhiệt các cơn sốt đất, "sốt giá" bất động sản trong năm 2022.