Rục rịch trở lại thị trường
Sau ba năm gần như nằm im bất động do dịch bệnh Covid-19 và đổ vỡ cam kết cam kết lợi nhuận tại một số dự án, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu rục rịch trở lại.
Những dự án như Sonasea Vân Đồn Habor City, Sun Marina Town Hạ Long, Novalword Phan Thiết, A La Carte Hạ Long hay Flamingo Hải Tiến, KN Paradise Cam Ranh gần đây vẫn chào bán thành công với tỷ lệ thanh khoản cao trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng vì dịch bệnh.
Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban Nghiên cứu và phát triển của BHS Group, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang phục hồi đáng kể từ giữa năm ngoái.
Tất cả các loại hình sản phẩm, từ condotel (căn hộ du lịch) đến biệt thự biển, shophouse (nhà phố thương mại) đều ghi nhận nguồn cung và thanh khoản khả quan hơn trong năm 2021 so với năm trước.
Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng sở hữu có thời hạn (condotel) vẫn là loại hình chiếm tỷ trọng áp đảo với nguồn cung gần 7.000 căn, tương đương với 58% trong tổng số 12.000 căn nghỉ dưỡng cao tầng, bao gồm cả condotel có thời hạn và căn hộ sở hữu lâu dài.
Trong quý I và II năm 2021, căn hộ condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp tương đối cao. Tới quý III, do ảnh hưởng của đại dịch, số lượng nguồn cung sơ cấp sụt giảm 4 lần so với quý I và quý II. Tuy nhiên, trong quý IV, phân khúc này lại nhận thấy có sự phục hồi khi tăng so với quý III là 3 lần.
Đáng chú ý, theo ông Dũng, loại hình sản phẩm này vẫn tập trung nhiều nhất tại khu vực miền Trung, nơi có nhiều tỉnh với đường bờ biển dài và định hướng chiến lược phát triển du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn với 3.950 căn tương đương với 57%, miền Bắc và miền Nam lần lượt là 822 căn và 2185 căn tương đương với 12% và 31%.
Một số dự án condotel đáng chú ý tại miền Bắc như Wyndham Lynn Times Thanh Thủy với hơn 400 căn. Miền Trung ghi nhận nguồn cung mới tập trung tại Khánh Hòa, Quảng Bình và Quảng Nam. Miền Nam chỉ ghi nhận nguồn cung sơ cấp tại Bà Rịa - VũngTàu và Kiên Giang.
Đối với các căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài, loại hình sản phẩm này chỉ ghi nhận nguồn cung sơ cấp tại miền Bắc và miền Trung với số lượng sản phẩm lần lượt là 3.881 căn và 1.172 căn.
Trong đó, nguồn cung sơ cấp tại miền Bắc chỉ ghi nhận tại hai tỉnh là Quảng Ninh và Bắc Giang. Nguồn cung tại Quảng Ninh là gần 4.000 căn và chủ yếu từ dự án Sun Marina Town. Tại miền Trung, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tại Khánh Hòa và Lâm Đồng với 1.080 căn và 92 căn.
Bên cạnh condotel và căn hộ nghỉ dưỡng, phân khúc sôi động nhất trên thị trường bất động sản du lịch năm 2021 phải kể đến là nghỉ dưỡng thấp tầng bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse.
Số liệu từ BHS Group cho thấy, nguồn cung phân khúc nghỉ dưỡng biển thấp tầng là 1.963 căn. Nguồn cung này có sự sụt giảm nhẹ trong quý III do ảnh hưởng của giãn cách xã hội, song trong quý IV đã có sự phục hồi trở lại. Thời điểm cuối năm, nguồn cung tiếp tục bật tăng mạnh. Trong năm 2022, nguồn cung nghỉ dưỡng thấp tầng có thể sẽ tăng khoảng 50% so với năm 2021.
Bên cạnh nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ của bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận những tín hiệu khả quan trong nửa cuối năm 2021. Thời điểm quý IV, tỷ lệ hấp thụ của các bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng tăng khoảng 11 điểm % so với quý trước. Điều này cho thấy được sự phục hồi của phân khúc sản phẩm này.
Một tín hiệu tích cực khác là về mức giá. Tại miền Bắc, giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng trung bình dao động trong khoảng 35 – 78 triệu đồng/m2. Trong đó, tại Quảng Ninh ghi nhận mức giá cao nhất với hơn 116 triệu đồng/m2.
Tại miền Trung giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng trung bình dao động trong khoảng 35 – 50 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng ghi nhận mức giá cao nhất lên đến 135 triệu đồng/m2. Tại miền Nam giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng trung bình tại Kiên Giang và Vũng Tàu lần lượt là 86 triệu đồng/m2 và 44,5 triệu đồng/m2.
Mức giá trung bình của phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng cũng dao động trong khoảng 35 – 183 triệu đồng/m2, trong đó, Khánh Hòa là 101 triệu đồng/m2, Kiên Giang là 106 triệu đồng/m2, Bình Định là 143 triệu đồng/m2 và Quảng Ninh ghi nhận mức giá cao nhất đối với phân khúc này là 288 triệu đồng/m2. Đây là mặt bằng giá rất cao và đã tăng mạnh so với giai đoạn trước.
Kỳ vọng bứt phá trong năm 2022
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản BHS cho rằng, sở dĩ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có sự trở lại mạnh mẽ trong năm 2021 là do các chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh, loại hình sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng đang thay đổi trên thị trường.
Theo ông Tuyển, một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2021 là sự hình thành một phân khúc sản phẩm mới - bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài. Nhờ kết hợp được hai yếu tố, vừa là ngôi nhà thứ hai có sổ đỏ, pháp lý đầy đủ, vừa có yếu tố nghỉ dưỡng, các bất động sản này đã đáp ứng hoàn hảo các yêu cầu của khách hàng, nhà đầu tư vừa để ở, vừa có thể kinh doanh sinh lợi.
Nhu cầu với các bất động sản nghỉ dưỡng này càng trở nên mạnh mẽ trong thời kỳ dịch bệnh. Mặt khác, ngay trong dịch xu hướng đầu tư và nghỉ dưỡng của khách hàng cũng đã có sự thay đổi lớn. Khi đã xác định là ngôi nhà thứ hai, nhà đầu tư cũng không đặt quá nặng vấn đề lợi nhuận mà hành động mua phần lớn xuất phát từ nhu cầu để ở, nghỉ dưỡng của chính họ và gia đình. Nhất là trong thời gian dịch bệnh, người dân có thể làm việc tại nhà, không cần đến cơ quan, nhu cầu về việc sở hữu một bất động sản ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng càng trở nên cấp thiết.
Minh chứng là thanh khoản của loại hình sản phẩm này rất cao. Nếu như các căn hộ condotel tại khu vực miền Trung chỉ có tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%; khu vực miền Bắc và Nam cao hơn, khoảng 40% thì các căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài có tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%, không ít dự án cháy hàng ngay trong ngày đầu mở bán.
Không chỉ các bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài, với các bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu có thời hạn, ông Tuyển cũng cho rằng, phân khúc này đang quay trở lại khi các chủ đầu tư thay đổi cách thức vận hành và phát triển được các loại hình sản phẩm phù hợp, giá thành hợp lý hơn.
Trước đây, hầu hết chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều chủ yếu tập trung vào cam kết lợi nhuận từ 8- 12%/năm cho khách hàng. Mức giá của bất động sản nghỉ dưỡng thường rất cao do chủ đầu tư dự án đã cộng cả số tiền cam kết lợi nhuận vào giá bán sản phẩm. Một căn biệt thự biển có thể lên đến 30 – 50 tỷ đồng.
Trái lại, các bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu có thời hạn hiện nay thường có mức giá vừa phải. Một căn biệt thự biển thường có giá từ 7 tỷ đến hơn 10 tỷ đồng - mức giá hoàn toàn phù hợp với mức chi trả của nhiều khách hàng, nhà đầu tư. Về tâm lý, nhà đầu tư không muốn dành một số tiền quá lớn cho ngôi nhà thứ hai. Do đó, các sản phẩm có tổng mức đầu tư hợp lý lại nhận được sự đón nhận lớn từ khách hàng.
Hơn nữa, về cách thức quản lý vận hành, thay vì uỷ thác toàn bộ cho chủ đầu tư như trước đây, các khách hàng hiện nay rất linh hoạt trong hoạt động kinh doanh. Với ngôi nhà thứ hai, người mua có thể dùng để ở, nghỉ ngơi.
Trong trường hợp không có nhu cầu sử dụng, họ có thể uỷ thác lại cho đơn vị quản lý vận hành cho thuê để lấy dòng tiền. Đơn vị quản lý vận hành đóng vai trò là người đứng sau, hỗ trợ khách hàng kinh doanh cho thuê trong thời gian họ không ở đó.
"Dòng tiền vào bất động sản luôn là dòng tiền thông minh. Với những thay đổi tích cực đến từ các dự án và chủ đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng đã quay trở lại trong năm 2021 và hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ trong năm 2022", ông Tuyển nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Dũng cũng cho rằng, sau đại dịch và xu hướng “work from home - làm việc từ xa” thay đổi hành vi của nhà đầu tư và người mua nhà, họ đầu tư hơn vào trải nghiệm, sức khỏe của bản thân và gia đình.
Do đó, loại hình dạng second-home (ngôi nhà thứ hai) như condotel (căn hộ du lịch) dù còn một số vấn đề về pháp lý ở thời điểm hiện tại, nhưng trong tương lai gần, loại hình này sẽ rất phổ biến.
Đặc biệt, cùng với sự dồn nén “cơn khát” được đi du lịch của người dân, sau khi dịch bệnh được kiểm soát trên diện rộng, sẽ tạo ra một lượng nhu cầu dịch chuyển khổng lồ và nhu cầu lớn đối với bất động sản nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, thị trường cũng có thể được hưởng lợi ích tích cực khi Chính phủ bắt đầu mở cửa lại thị trường du lịch, kích cầu khách quốc tế. Chính vì vậy, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là một trong những phân khúc quan trọng, đáng chú ý nhất trong năm 2022.
