4 giải pháp phá vỡ bế tắc cho condotel

Ba điểm nghẽn khiến condotel chưa được cấp sổ đỏ

Theo HoREA, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch (condotel). Phần lớn trong số này đều nằm trong các tòa nhà cao tầng thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ. Theo quy định của Luật Đất đai, các dự án này có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Hơn 10 năm qua, một số ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài cho căn hộ condotel. Điều này là trái với quy định của Luật Đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản, Điểm g Khoản 1 Điều 99 và Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai, Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), có quyền yêu cầu được “cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất” có thời hạn, theo thời hạn của dự án. 

Tuy nhiên, do chưa có các quy định pháp luật đồng bộ, nên cho đến nay các chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Ông Châu cho rằng, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định, còn condotel thì còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh. 

Hiện nay, có ba vướng mắc pháp lý khiến loại hình bất động sản này chưa được cấp sổ hồng. 

Thứ nhất, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel.

Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ. 

Thứ ba, chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án đưa vào khai thác kinh doanh.

"Các quy định pháp luật hiện nay còn đang rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc và cấp sổ hồng cho condotel", ông Châu nhận định.

Giải pháp hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp sổ đỏ cho condotel

Trước những vướng mắc pháp lý của condotel, ông Châu đề xuất bốn giải pháp để hoàn thiện khuôn khổ pháp luật cho loại hình bất động sản này. 

Trước hết, về khái niệm “căn hộ du lịch” (condotel), Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm condotel là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch.

Condotel có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.

Thứ hai, về những vướng mắc liên quan đến việc xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu condotel, trong khi chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh mới, ông Châu đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel. 

Đây là cơ sở để Bộ Tài nguyên và môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở của chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel.

Theo đó, đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà căn hộ du lịch, ông Châu đề nghị quy định, phần sở hữu riêng của chủ sở hữu condotel chỉ bao gồm phần diện tích căn hộ được xác lập trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Cách tính diện tích căn hộ condotel áp dụng tương tự và thống nhất với cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư hiện nay, tính theo diện tích thông thủy.

Ngoài phần sở hữu riêng thì phần diện tích xây dựng còn lại thuộc phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel, áp dụng tương tự như cách tính phần sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, do có sự khác biệt đối với trường hợp căn hộ condotel nằm trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, nên ông Châu đề nghị toàn bộ hầm để xe ô tô, xe máy đều thuộc phần sở hữu chung. Điều này khác với quy định chỗ để xe ô tô nhà chung cư thuộc phần sở hữu riêng.

Ông Châu cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021. Trong đó, đề nghị bổ sung quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, tương tự như Luật Nhà ở quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư và đề nghị Bộ Xây dựng quy định hợp đồng mẫu mua bán, chuyển nhượng cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có condotel.

Thứ ba, về trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở condotel, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu condotel, áp dụng tương tự như Luật Nhà ở quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung căn hộ nhà chung cư.

Thứ tư, về cơ chế quản lý vận hành đối với condotel, HoREA đề nghị Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch sửa đổi, bổ sung Điều 4 “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”, ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTT&DL ngày 28/10/2019, theo hướng không cho phép từng chủ sở hữu là tổ chức hoặc cá nhân được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu thuộc cùng một dự án.

Theo lập luận của HoREA, quy định cho phép từng chủ sở hữu được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú là không phù hợp với Luật Du lịch. Điều kiện công nhận điểm lưu trú du lịch phải có kết cấu hạ tầng, dịch vụ cần thiết bảo đảm phục vụ khách du lịch; đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật và điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, phải đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật.

Do đó, quy định cho phép từng chủ sở hữu là tổ chức hoặc cá nhân được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu chỉ phù hợp trong trường hợp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch không thuộc cùng dự án, hoặc nằm ngoài dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, nhưng không phù hợp đối với trường hợp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch thuộc cùng một dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Châu đề nghị các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án phải thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, đáp ứng các điều kiện quy định của Luật Du lịch.