Rất khó cấp sổ đỏ cho condotel

Sau khi có chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, Bộ Tài nguyên và môi trường đầu năm nay đã có công văn hướng dẫn quy định chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng không phải nhà ở.

Theo văn bản này, thời hạn cho thuê đất với công trình sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ có thể dao động 50 - 70 năm. Nếu hết thời hạn muốn tiếp tục sử dụng sẽ được xem xét gia hạn đối với các dự án đảm bảo điều kiện.

Bộ Tài nguyên và môi trường đề nghị Sở Tài nguyên và môi trường các tỉnh, thành phố tổ chức rà soát các dự án đầu tư condotel (căn hộ du lịch) đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Công văn của Bộ tài nguyên và môi trường những tưởng sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho condotel, nhưng đã hơn sáu tháng trôi qua, vẫn chưa dự án nào được cấp sổ theo hướng dẫn này. 

Vì sao vẫn tắc?

Các văn bản hướng dẫn chưa thể đi vào thực tế mà nguyên nhân được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM chỉ ra là do pháp lý condotel còn quá nhiều vấn đề phức tạp, chưa thể thống nhất. Ngay bản thân thông tư, công văn hướng dẫn thi hành của các bộ ngành đối với loại hình bất động sản này cũng còn nhiều mâu thuẫn.

Một trong những vướng mắc lớn nhất đối với việc cấp sổ đỏ cho condotel được ông Châu chỉ ra là do công văn của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch song lại không có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của các căn hộ này để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Trong khi đó, Điều 100 Luật Nhà ở, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch.

Duy chỉ có Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư chỉ quy định diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 đối với condotel, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ. Tuy nhiên, đây chưa phải là văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm căn cứ pháp lý để tính diện tích thuộc phần sở hữu riêng của người mua căn hộ du lịch.

"Nếu không quy định cách tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, thì sẽ không có căn cứ để ghi diện tích phần sở hữu riêng của căn hộ vào sổ đỏ cấp cho khách hàng", ông Châu nhấn mạnh.

Để giải quyết vấn đề này, ông Châu đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản, tương tự như Luật Nhà ở quy định đối với tòa nhà chung cư để làm cơ sở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này.

Một vướng mắc khác theo ông Châu là do các văn bản pháp luật chưa có định danh cụ thể đối với loại hình căn hộ condotel. Thông tư 21 của Bộ Xây dựng giải thích condotel là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp chưa phản ánh đúng thực tế đa số condotel hiện nay nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập thuộc các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt khác, Công văn 703 của Bộ Tài nguyên và môi trường cũng không đề cập việc cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, còn được gọi bằng các tên “shophouse du lịch”, “boutique du lịch”. Điều này có thể dẫn đến các địa phương không thực hiện việc cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch.

Do đó, ông Châu đề nghị bổ sung loại hình nhà phố du lịch vào các văn bản hướng dẫn của các bộ ngành như đối với condotel để thống nhất quản lý.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở cho khách hàng mua condotel, ông Châu đồng tình với quy định của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn cấp “sổ đỏ” có thời hạn cho căn hộ du lịch. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu, theo quy định của pháp luật đất đai.

Đồng thời, ông Châu cũng đề nghị xem xét, giải quyết có lý, có tình đối với các trường hợp khách hàng mua condotel trước đây và đã được cấp “sổ đỏ” đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (trái pháp luật), nhưng nay bị thu hồi và được cấp lại sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án.

Khó cấp sổ đỏ cho condotel trên đất đi thuê

Chuyên gia kinh tế, tài chính và chứng khoán Huy Nam cho rằng, vấn đề về quyền sở hữu và pháp lý cho condotel hiện nay rất phức tạp và rất khó để các cơ quan quản lý nhà nước có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn cho loại hình căn hộ này.

Theo ông Nam, condotel là một sản phẩm đã có từ lâu trên thế giới nhưng mới được du nhập vào Việt Nam. Đây là một biến thể của condominium – căn hộ chung cư trong dự án chung cư hoàn chỉnh về các tiện ích. Nếu như chung cư được sử dụng với mục đích để ở thì condotel lại được đưa vào khai thác như một khách sạn phục vụ du lịch. 

Condotel khác với khách sạn là đơn vị trong tổ hợp dự án là căn hộ chứ không phải phòng khách sạn thông thường. Bên cạnh đó, nếu như các khách sạn là đơn sở hữu bởi một chủ (có thể là một cá nhân hoặc một pháp nhân công ty) thì đối với các căn hộ condotel lại là đa sở hữu. Các đơn vị phòng trong condotel là tài sản của những cá nhân riêng biệt.

Theo ông Nam, condotel là căn hộ có sở hữu riêng, căn hộ đó phải được xác lập sở hữu rõ rằng giống như các tài sản bất động sản khác như căn hộ chung cư, nhà ở gắn liền với đất.

Mặt khác, các căn hộ condotel trên thị trường thời gian vừa qua đều được chủ đầu tư phát triển thuộc phân khúc bất động sản cao cấp có giá rất cao. Sau khi đầu tư, khách hàng lại phải ký hợp đồng giao lại cho chủ đầu tư để khai thác vận hành. Do đó, nếu không được xác lập quyền sở hữu, các căn hộ condotel sẽ không thể thu hút các nhà đầu tư xuống tiền mua căn hộ. Không ai bỏ tiền vào một sản phẩm bất động sản mà không được xác lập quyền sở hữu.

Xác lập quyền sở hữu là vấn đề bắt buộc phải đặt ra với các condotel, song theo ông Nam, điều này đang rất phức tạp, không hề đơn giản.

Trên thế giới, việc sở hữu một tài sản bất động sản phải bình đẳng với các tài sản khác, song ở Việt Nam, các condotel phần lớn được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm. Giả định, đất đó đã có từ 10 năm trước và việc xây dựng mất 5 năm nữa, thì thời hạn sở hữu căn hộ chỉ còn 35 năm.

"Do đó, vấn đề đặt ra ở đây là việc cho xây bán và cấp quyền sở hữu căn hộ trên đất thuê, đất có thời hạn liệu có hợp lý? Doanh nghiệp không thể bán cái mình đang mượn tạm, doanh nghiệp không có quyền bán tài sản trên đất đi thuê. Một khi đã cho phép xây bán căn hộ và cấp quyền sở hữu thì pháp lý phải lâu dài. Nói một cách đơn giản, condotel cần được xây trên đất ở", ông Nam nhấn mạnh.

Mặt khác, theo ông Nam, giả sử cấp sổ đỏ có thời hạn cho các condotel thì cũng sẽ khiến căn hộ này kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Không ai mua căn hộ cao cấp đắt tiền mà thời hạn sở hữu lại hữu hạn như vậy.

Với các condotel được xây dựng trên đất thuê, ông Nam cho rằng, các mối quan hệ sẽ được xử lý theo pháp lý hợp đồng. Điều đó có nghĩa là chủ đầu tư phát triển dự án sẽ không bán căn hộ cho các nhà đầu tư mà chỉ nên xây dựng và kinh doanh như những khách sạn thông thường.

Hướng xử lý mới

Về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng nhận định, không nên cấp sổ đỏ cho condotel dù là sổ đỏ có thời hạn hay lâu dài. Làm như vậy sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ nên khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. 

Nếu cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel, ông Tú cho rằng, sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Thay vì nghiên cứu để cấp sổ đỏ cho condotel, theo ông Tú, Chính phủ nên ban hành nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel giữa khách hàng và các chủ đầu tư, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế. Điều này vừa đảm bảo pháp lý rõ ràng, minh bạch cho condotel vừa không ảnh hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.