Bán kỳ nghỉ cam kết lợi nhuận liệu có theo vết xe đổ của condotel?

Doanh nghiệp tìm hướng đi mới

Trong bối cảnh khó khăn do dịch Covid-19, do doanh thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê khách sạn sụt giảm, nhiều doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng đã tìm hướng đi mới khi đưa ra các gói sở hữu kỳ nghỉ có cam kết lợi nhuận.

Mới đây, Tập đoàn Apec đã tung ra thị trường gói kỳ nghỉ Apec Mandala Holiday. Theo giới thiệu từ doanh nghiệp này, khách hàng sở hữu gói kỳ nghỉ sẽ được nghỉ dưỡng tại chuỗi khách sạn Mandala hay các các khách sạn 5 sao khác như InterContinemtal Nha Trang, Sheraton Đà Nẵng, Movenpick Phú Quốc, Wyndham Ramada Hạ Long, Silk Path Sapa... với giá chỉ từ 550.000 VND/đêm trong năm đầu.

Đây không phải là lần đầu tiên mô hình sở hữu kỳ nghỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản. Trước Apec Group, các sản phẩm này từng được nhiều doanh nghiệp chào bán. 

Gói kỳ nghỉ FLC Holiday cho phép khách hàng khi mua sản phẩm, dịch vụ này sẽ sở hữu kỳ nghỉ 8 ngày 7 đêm trong một năm tại tất cả các khu nghỉ dưỡng của Tập đoàn FLC. Tùy theo nhu cầu, khách hàng cũng có thể chia nhỏ kỳ nghỉ này thành hai kỳ nghỉ ngắn trong năm hay bảo lưu kỳ nghỉ hoặc tạm ứng kỳ nghỉ không giới hạn với chi phí lưu trú có thể tiết kiệm 70% so với giá đặt phòng thông thường. Các hạng mức thẻ thành viên linh hoạt với thời gian sở hữu từ 8-40 năm.

Tương tự, thẻ sở hữu kỳ nghỉ của Câu lạc bộ kỳ nghỉ Ninh Vân Bay do Công ty CP Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay phát hành cũng cho phép hội viên tại Việt Nam có thể lưu trú tại các khu nghỉ ở nước ngoài.

Dù không phải sản phẩm mới trên thị trường bất động sản, song điểm khác biệt của các gói kỳ nghỉ của Apec Group là đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Theo đó, gói kỳ nghỉ 3 năm của Apec Mandala Holiday có giá trị 41,58 triệu đồng, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 10% từ năm thứ 2, lãi suất tính trên số phòng nghỉ khách hàng chưa sử dụng.

Đối với các gói trung hạn 10 năm khách hàng hưởng lãi suất là 5%/năm. Đối với gói dài hạn 25, 35, 50 năm, khách hàng hưởng đêm nghỉ dưỡng 5 sao với giá 3 sao, với những đêm nghỉ không sử dụng, Apec cam kết kinh doanh cho khách hàng với mức giá niêm yết lên đến 3,5 triệu đồng/đêm nghỉ.

Bên cạnh cách chia nhỏ gói kỳ nghỉ, Apec cũng thực hiện chia nhỏ đợt thanh toán. Theo đó, nếu có khó khăn về thanh khoản khách hàng có thể thanh toán trước 30%, 70% còn lại thanh toán trả góp hoặc qua tín dụng với ngân hàng thời hạn 12 tháng với lãi suất 0%. Hoặc khách hàng thanh toán sớm có thể chiết khấu đến 5% tổng giá trị gói.

Không phải ngẫu nhiên doanh nghiệp này tung ra gói sở hữu kỳ nghỉ với nhiều ưu đãi ở thời điểm hiện tại. Theo nhiều chuyên gia, đây thực chất đây là một hình thức huy động vốn từ các nhà đầu tư. Với hàng loạt các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang triển khai, doanh nghiệp này đang rất cần nguồn tiền đổ vào các dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng băng giao dịch do các vấn đề về thủ tục pháp lý và cam kết lợi nhuận.

Mới đây, việc Apec Group công bố phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu lãi suất lên tới 18% càng cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp này. 

Theo bảng lãi suất tập đoàn này công bố, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, kỳ trả lãi 6 tháng/lần, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18%/năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.

Với lãi suất 18%, Happy18Bond được xem là trái phiếu có mức lãi suất cao bậc nhất trong nhóm trái phiếu bất động sản trên thị trường hiện nay. Hiện lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp đang ở mức 9,3%/năm, kỳ hạn bình quân các trái phiếu phát hành trong kỳ là 3,9% năm.

Trước đó, Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam, cũng phát hành trái phiếu với lãi suất cao không kém là 13%/năm.

Đại diện Tập đoàn Apec cho biết, tổng số tiền từ đợt phát hành sẽ được Tập đoàn Apec sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động, đa dạng hóa nguồn vốn nhằm phục vụ cho việc tăng trưởng kinh doanh trong thời gian sắp tới.

Cụ thể, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu sẽ bổ sung nguồn vốn lưu động vào các dự án Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Golden Valley Mường Lò, Apec Mandala Grand Hòa Bình... Bên cạnh đó, chiến lược phát triển của Apec giai đoạn tới còn bao gồm kế hoạch mua lại một số dự án lớn, thâu tóm các khu đất vàng giàu tiềm năng, tái cơ cấu và nâng tỉ lệ sở hữu các công ty con trong tập đoàn.

Rủi cho rình rập nhà đầu tư mua sở hữu kỳ nghỉ

Sở hữu kỳ nghỉ vốn là hình thức kinh doanh đã có từ lâu tại nhiều quốc gia trên thế giới. Về bản chất, sở hữu kỳ nghỉ là hợp đồng cung cấp một gói dịch vụ lưu trú có kỳ hạn hoặc dài hạn cho khách hàng.

Theo đó, người mua sẽ được chia sẻ thời gian nghỉ tại một căn hộ của khu nghỉ dưỡng. Mỗi năm, họ sẽ được quyền nghỉ miễn phí trong một khoảng thời gian, thường là từ một đến hai tuần, với điều kiện phải báo trước theo quy định tại hợp đồng.

Tại Việt Nam, mô hình này đã xuất hiện vào năm 2009 nhưng đến nay vẫn khá mới lạ đối với khách hàng. Thậm chí, sở hữu kỳ nghỉ còn làm phát sinh không ít vấn đề trong các giao dịch do những khoảng trống về pháp lý.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về việc sở hữu kỳ nghỉ. Cụm từ “sở hữu kỳ nghỉ” cũng chưa được ngành công thương chứng thực. Hai văn bản liên quan đến hình thức kinh doanh này là Luật Thương mại và Luật Du lịch đều chưa có quy định về sở hữu kỳ nghỉ. 

Bên cạnh đó, sở hữu kỳ nghỉ không phải là sở hữu bất động sản nên khách hàng sẽ không được cấp sổ hồng. Chủ đầu tư dự án vẫn là chủ sở hữu với toàn quyền trong việc cầm cố, thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay vốn ngân hàng. Nếu chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ.

"Khi đó, quyền lợi của khách hàng đã mua các gói kỳ nghỉ liệu có được bảo đảm? Thực chất, sở hữu kỳ nghỉ là người tiêu dùng bỏ tiền thật để mua giá trị ảo. Không ai biết trước được trong khoảng thời gian vài chục năm sau khi đặt bút ký vào hợp đồng mua sở hữu kỳ nghỉ, điều gì sẽ xảy ra? Không có gì được đảm bảo về pháp luật đối với mô hình kinh doanh này!”, ông Tú đặt câu hỏi. 

Mặt khác, đối với những khách hàng sở hữu kỳ nghỉ, hàng năm họ sẽ phải đóng một khoản phí dịch vụ cho chủ doanh nhiệp. Trong khi đó, thực tế thời gian vừa qua đã xuất hiện không ít trường hợp chủ đầu tư tăng phí dịch vụ thường niên gây bức xúc cho khách hàng. 

Nhìn nhận dưới góc độ đầu tư, chuyên gia kinh tế, tài chính và chứng khoán Huy Nam cho rằng, việc bán các gói kỳ nghỉ là một trong những hoạt động khá phổ biến trên thị trường hiện nay. Đây thực chất là hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực du lịch, dịch vụ nghỉ dưỡng. 

Thời gian gian gần đây, trước những khó khăn của thị trường bất động sản do ảnh hưởng của dịch bệnh, một số doanh nghiệp đã tung ra các gói sở hữu kỳ nghỉ với chính sách hấp dẫn hơn như việc cam kết lợi nhuận và chia nhỏ thời gian thanh toán cho khách hàng. 

Các doanh nghiệp này hy vọng gói kỳ nghỉ sẽ hấp dẫn khách hàng, được khách hàng xuống tiền đầu tư và mang lại nguồn tài chính cho doanh cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo ông Nam, việc các gói sở hữu gói kỳ có cam kết lợi nhuận chưa chắc đã giúp doanh nghiệp huy động vốn đầu tư từ khách hàng. Bài học nhãn tiền là một số dự án condotel không trả cam kết lợi nhuận trong thời gian vừa qua do kinh doanh thua lỗ. Hiện các sản phẩm này đang gần như đóng băng giao dịch trên thị trường do khách hàng mất niềm tin.

Do đó, các gói kỳ nghỉ có cam kết lợi nhuận rất có thể sẽ đi theo vết xe đổ của condotel, gây rủi ro rất lớn cho khách hàng đầu tư vào sản phẩm.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, việc bán các gói kỳ nghỉ không phải là bán tài sản mà chỉ là quyền tài sản. Hoạt động mua bán, đầu tư này gần giống với thị trường chứng khoán phái sinh hay việc khách hàng đầu tư vào doanh nghiệp, dự án bằng phương thức tài chính, đầu tư vào dự án bằng góp vốn.

Trong thời điểm ngành du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp thiếu ngồn vốn để triển khai các dự án sẽ tung ra các gói kỳ nghỉ với nhiều ưu đãi để thu hút khách hàng. Vì thế, nếu khách hàng mua gói kỳ nghỉ ở thời điểm hiện tại sẽ có thể được hưởng nhiều ưu đãi hơn so với khi thị trường đang phát triển thuận lợi. 

Tuy nhiên, theo ông Châu, khi đầu tư gói kỳ nghỉ, khách hàng nên cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định. Nguyên nhân là do đang thời điểm dịch bệnh, mọi hoạt động du lịch bị tạm ngừng, khách hàng mua sở hữu kỳ nghỉ cũng không có cơ hội sử dụng.

Bên cạnh đó, việc các gói kỳ nghỉ này có thể trả được lợi nhuận cam kết cho khách hàng hay không vẫn đang là một câu hỏi. Như đã phân tích ở trên, ngành du lịch đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Trong bối cảnh này, các gói kỳ nghỉ không thể cho thuê để sinh lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Thời gian vừa qua, nhiều dự án condotel cam kết lợi nhuận đã không thể trả cam kết đã khiến nhà đầu tư quay lưng lại với sản phẩm này. 

Theo ông Châu, trong khi bối cảnh hệ thống các quy định của pháp luật còn nhiều khoảng trống, mỗi khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi xuống tiền để tránh rủi ro.