6 nguyên tắc đầu tư bất động sản bất chấp thị trường biến động

Một thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay được ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch BHS Group chỉ ra là hầu hết các nhà đầu tư đang sở hữu tài sản đang chỉ muốn thoát ra ngay lúc này, vì cho rằng "thị trường đang rất nhàm chán", không có thanh khoản trong bối cảnh kinh tế khó khăn, pháp lý bế tắc.

Không thể phủ nhận thị trường bất động sản đang trầm lắng, song theo ông Nga, một trong những nguyên nhân dẫn đến nhà đầu tư chán nản là họ đã không quản lý tốt các bất động sản đã mua, bởi họ chỉ mua xong và đợi tăng giá để bán lại.

"Đây chẳng khác gì hành động đánh bạc với tiền của mình. Các nhà đầu tư càng không có kinh nghiệm và kiến thức càng đánh canh bạc này máu nhất", ông Nga nhìn nhận. 

Mặc dù các ngân hàng khống chế hạn mức cho vay bất động sản nhưng thời gian qua, bằng một cách nào đó, lượng tiền từ ngân hàng đã đổ vào lĩnh vực này rất lớn. Khi tiền rẻ, tín dụng nới lỏng, ai cũng có thể vay được tiền để đầu tư. Tuy nhiên, việc quản lý bất động sản và làm cho nó sinh lời, mang lại lợi nhuận mới là bài toán lớn, mới thực sự là kinh doanh.

Nhiều nhà đầu tư sở hữu hàng chục bất động sản hoặc nhiều hơn nhưng lại không có kế hoạch quản lý tài sản, như cho thuê hay bán lại, mức giá bán, thời gian đầu tư, thời điểm bán. Họ cũng không giao cho bất cứ công ty chuyên nghiệp nào thay mình đứng ra quản lý tài sản.

Việc không quản lý được tài sản dẫn đến nhà đầu tư mắc kẹt, không thể bán, không thể cho thuê, cũng không thể ở. Vì vậy, ông Nga cho rằng, bài học đầu tiên cho nhà đầu tư bất động sản là phải tính tới việc quản lý tài sản và khiến tài sản đó sinh lời.

Để làm được điều này, ba câu hỏi nhà đầu tư bất động sản cần giải quyết để có một giao dịch tốt là tìm kiếm được bất động sản tốt, chuẩn bị tài chính thông minh và quản lý, sinh lời từ bất động sản.

Để tạo ra một giao dịch tốt, theo ông Nga, các nhà đầu tư cần tập trung vào thanh khoản. Thanh khoản là một vấn đề lớn của thị trường hiện tại, bởi hầu hết thời gian qua, các nhà đầu tư mua bất động sản mà họ không sử dụng, chỉ mua để đợi tăng giá.

Các nhà đầu tư càng không có kinh nghiệm và kiến thức càng đánh canh bạc này máu nhất.

Ông Lê Xuân Nga

Phó chủ tịch BHS Group

Để bất động sản luôn có thanh khoản, các nhà đầu tư cần giữ kỷ luật sáu nguyên tắc.

Thứ nhất là việc làm. Vị trí nhà đầu tư mua bất động sản, người dân cần có việc làm, có thu nhập ổn định. Nếu họ không có việc làm, không chi tiêu, bất động sản sẽ không thể cho thuê, hay tăng giá. Đó là lý do mà các bất động sản gần các khu công nghiệp, nơi đông dân cư, luôn tăng giá và cho thuê hiệu quả.

Thứ hai, vị trí luôn chiếm vai trò quan trọng trong giá trị bất động sản. Nếu mua bất động sản ở các vùng đất chưa phát triển, còn bỏ hoang, nhà đầu tư, sẽ mất nhiều năm chờ đợi để bán được hàng.

Thứ ba, thời điểm tham gia thị trường. Nếu không có kinh nghiệm, nhà đầu tư sẽ dễ tham gia thị trường sai thời điểm, bài toán đầu tư không thể có hiệu quả tối ưu.Thứ tư, nhà đầu tư nên mua bất động sản có giá thuê vượt qua 20% thu nhập bình quân của người dân quanh đó hoặc người có khả năng sử dụng nó. 

Ví dụ, một người thu nhập 15 triệu đồng, họ có thể bỏ ra 20% là 3 triệu đồng để thuê nhà nên nhà đầu tư chỉ nên mua bất động sản cho thuê được ít nhất 3 triệu đồng/tháng. Và 3 triệu đồng này lớn hơn số tiền nhà đầu tư nhận được nếu gửi tiết kiệm khoản tiền đã đầu tư cho bất động sản đó. Công thức này chính là nền tảng cho sự tăng giá và cũng là bài toán an toàn cho đầu tư.

Thứ năm, nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính quá mức cho một bất động sản. Khách hàng chỉ mua trong ngân sách có thể và kiểm soát được rủi ro. 

Cuối cùng và rất quan trọng là bất động sản đó phải đầy đủ pháp lý. 

Những nguyên tắc này đã tồn tại trên thị trường hàng chục năm nay và được nhiều nhà đầu tư lão luyện áp dụng, nhưng vấn đề là khi vào cuộc chơi, nhiều nhà nhà đầu tư thường không giữ được kỷ luật, dẫn đến rủi ro.

Xu hướng mới của môi giới

Một trong những điều khiến các nhà đầu tư chưa quản lý được tài sản được ông Nga chỉ ra rằng, thị trường bất động sản trong giai đoạn trước khá thiếu chuyên nghiệp. 

Nhìn lại giai đoạn 2000 – 2010, thị trường bất động sản còn mới phát triển, nhà đầu tư thắng thường do quan hệ và mua được thông tin sớm, may mắn nhiều. Các sàn giao dịch cũng chưa chuyên nghiệp, song hầu như nhà đầu tư không quan tâm hoặc không có nhiều kiến thức về pháp lý. Họ giống các nhà buôn hơn là các nhà đầu tư bất động sản.

Giai đoạn 2011-2020, thị trường nở rộ các sàn giao dịch, nhà đầu tư thông minh hơn, hiểu pháp lý nhiều hơn. Môi giới bất động sản cũng chuyên nghiệp hơn, số lượng nhiều hơn. Nhà đầu tư quan sát thị trường, lựa chọn sản phẩm kỹ hơn, thị trường chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi môi giới, sàn giao dịch cũng phải chuyên nghiệp hơn.

Từ 2020 – 2030, theo ông Nga, thị trường sẽ hoàn toàn khác và sẽ chuyên nghiệp hơn nữa. Nhà đầu tư cũng sẽ là người mới, giỏi hơn và hiểu pháp lý hơn, lựa chọn bất động sản kỹ hơn nữa. Vậy nên, trong giai đoạn này, sàn giao dịch và môi giới bất động sản sẽ không thể làm theo cách cũ để có được thành công.

Nguyên nhân được nhà tư vấn này chỉ ra rằng, nguồn hàng mới ít hơn do các chính sách liên quan tới việc đền bù giải phóng mặt bằng và cách tính thuế đất. Các chủ đầu tư không dễ để làm bất động sản thời kỳ này. Thị trường đòi hỏi sự chuyên nghiệp, tính toán kỹ lưỡng về mức độ đầu tư, mô hình, chất lượng sản phẩm của các nhà phát triển bất động sản.

Thứ hai, về phía khách hàng, thị trường sẽ xuất hiện một lớp khách hàng mới, chuyên nghiệp, thông thái, kinh nghiệm hơn và thận trọng hơn sau những bài học họ đã được chứng kiến. Chính vì vậy, môi giới bất động sản cũng cần kịp thời thay đổi, thích ứng để đáp ứng nhu cầu mới của khách hàng.

Khách hàng thời gian tới cũng sẽ không bị mua theo hiệu ứng đám đông như giai đoạn cũ như bán hàng chủ yếu qua các sự kiện rầm rầm dồn khách, họ sẽ cần người tư vấn sâu, hiểu kiến thức và có kinh nghiệm.

Chính điều này sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn về phía các sàn giao dịch. Theo ông Nga, thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ chỉ tồn tại 2 lực lượng bán hàng là môi giới cá nhân và môi giới pháp nhân nhỏ. Các đại lý bán hàng sẽ chỉ hiệu quả trong quy mô từ 6-12 người. 

Môi giới bất động sản có kiến thức, kinh nghiệm sẽ hoạt động độc lập hoặc nhóm lại thành một nhóm nhỏ cùng làm việc và chia sẻ hoa hồng. "Kinh nghiệm trên thế giới cũng cho thấy, không có quốc gia nào, các sàn giao dịch bất động sản lên tới cả trăm, hàng nghìn người như tại Việt Nam".

Thị trường sắp tới được dự báo sẽ rất cạnh tranh cho tất cả các bên tham gia. "Vậy nên, các môi giới đã có hai, ba năm kinh nghiệm, hãy tự tin lập pháp nhân và bắt đầu với thị trường một cách chuyên nghiệp", ông Nga đưa ra lời khuyên.