Bất động sản Hà Nội chạm đáy?

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tồn tại những thách thức lớn từ tác động của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước. Tuy nhiên, đánh giá về triển vọng cuối năm, theo Savills Việt Nam, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi dự kiến được thông qua và sự nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường.

Chia sẻ tại buổi họp báo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường trong nửa cuối năm sẽ có sự hồi phục trở lại. Thời gian vừa qua, Chính phủ đã liên tiếp có 4 đợt điều chỉnh lãi suất điều hành. Xu hướng giảm lãi suất sẽ còn tiếp tục trong 6 tháng cuối năm 2023, khiến dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản. 

Bên cạnh đó, khi các luật liên quan đến thị trường được thông qua, đây sẽ là hành lang pháp lý vững chắc giúp khơi thông điểm nghẽn pháp lý và nguồn cung cho thị trường, giúp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp. 

Cùng với hạ lãi suất và pháp lý, việc đẩy mạnh phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, đầu tư công của Chính phủ cũng là yếu tố giúp bất động sản phát triển. Thời gian vừa qua, đường vành đai 4 Hà Nội đã được khởi công xây dựng, dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển thị trường ở các khu vực ngoại thành (Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. 

Khi đường vành đai 4 thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại. Điều này sẽ mở rộng nguồn cung và quy mô thị trường, đồng thời giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Một yếu tố khác góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi trong thời gian tới được bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và các thành phố rất lớn, trong khi nguồn cầu chưa thể đáp ứng.

Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và và tỷ lệ đô thị hóa cao. Từ năm 2023 đến năm 2025, thành phố Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai gồm 59.000 căn hộ (các hạng), 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán; do đó, tồn tại sự thiếu hụt 70.300 đơn vị nhà ở.

Theo bà Hằng, tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục đến khi lãi suất tiền gửi giảm mạnh hơn và thêm nguồn cung mới gia nhập. Tuy nhiên, với việc Chính phủ đang tích cực điều chỉnh chính sách tiền tệ và tài khóa cùng như tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn cung, thị trường sẽ sớm có những chuyển biến tích cực. 

Số liệu từ Savills cho thấy, có nhiều lý do để tin tưởng vào dự báo này. Thực tế trong quý II/2023, thị trường bất động sản Hà Nội đã ghi nhận những tín hiệu tích cực nhất định. Số lượng giao dịch của biệt thự/liền kề có sự cải thiện với nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%. Trong khi đó, nguồn cầu nhà ở dài hạn đối với phân khúc chung cư vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Trong quý II/2023, nguồn cung mới trên thị trường căn hộ trong quý tăng 76% theo quý và 125% theo năm lên 3.596 căn hộ. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Căn hộ hạng B chiếm 91% thị phần nguồn cung trên thị trường.

Mặc dù hoạt động thị trường tiếp tục trầm lắng, quý II có 2.500 giao dịch, giảm 6% theo quý, nhưng đã tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%.

Đáng chú ý, thị trường vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh mẽ. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng.

Trong khi đó, giá thứ cấp trung bình các dự án gần nhà ga đường sắt đô thị tuyến số 2A tăng 22% theo năm, cao hơn mức tăng 13% theo năm của toàn thị trường.

Tương tự, đối với thị trường biệt thự/nhà liền kề, mặc dù nguồn cung tiếp tục khan hiếm, song giao dịch theo quý đã có sự cải thiện hơn. Trong quý II, nguồn cung mới gồm 126 căn đến từ hai dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm 14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 797 căn đến từ 14 dự án, tăng 5% theo quý nhưng giảm 20% theo năm.

Sau quý đầu ảm đạm, lượng giao dịch trên thị trường biệt thự, liền kề được cải thiện trong quý II/2023 với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý, dù giảm 65% theo năm. Phân khúc nhà liền kề vẫn được ưa chuộng, chiếm 53% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 13%, tăng 1% theo quý nhưng giảm 17% theo năm. Nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%.

Giá liền kề tăng 4% theo quý đạt 173 triệu đồng/m2 đất, trong khi giá shophouse giảm 7% theo quý, giá sơ cấp biệt thự giảm 10% theo quý xuống còn 100 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại dự án ở Mê Linh.

Mặc dù thị trường tiếp tục gặp khó cả về nguồn cung và thanh khoản, song ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định, thị trường đang có những cải thiện nhất định. 

"Ngành bất động sản kỳ vọng sẽ tiếp tục sự phục hồi nhờ các chính sách và nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường, giúp tăng tính minh bạch và củng cố thêm niềm tin cho người mua", ông Matthew nhận xét.