Ai mới là cứu tinh của bất động sản du lịch biển trong tương lai?

Khó như... đặt phòng khách sạn!

Cuối tháng 7 vừa qua, chị Mai - quản lý của một trung tâm yoga có tiếng tại Hà Nội đã lên kế hoạch cho các thành viên trong công ty một chuyến đi du lịch tại Đà Nẵng. Với mục đích rõ ràng ngay từ đầu, không khó để chị lựa chọn một nơi lưu trú phù hợp cho cả đoàn. 

Chị Mai đã nhắm đến một vài resort 4 - 5 sao, đầy đủ tiện ích, vừa để thực hiện các hoạt động tri ân, gắn kết hội viên, vừa để tìm kiếm một nơi nghỉ dưỡng thực sự cho tất cả các thành viên trong gia đình yoga của mình.

Mọi việc tưởng chừng như suôn sẻ cho đến khi bắt tay vào công tác đặt phòng, chị Mai chia sẻ rằng chị khá bất ngờ khi tất cả các resort chị lựa chọn đều thông báo hết phòng trong thời gian ít nhất là 2 tuần tới, hoặc còn phòng với số lượng rất ít. Nếu muốn đặt phòng số lượng lớn với hơn 20 người lưu trú như yêu cầu của chị, cả đoàn sẽ phải chờ gần 1 tháng nữa.

Và thế là kế hoạch du lịch của công ty chị Mai không còn cách nào khác đánh phải lùi lại đến cuối tháng 8 mới có thể thực hiện.

Không có nhiều thời gian chờ đợi như chị Mai, anh Khang (Hải Phòng) vì muốn dành tặng cả gia đình một chuyến du lịch Phú Quốc trước khi con gái anh bước vào đại học đã buộc phải lựa chọn một khách sạn 3 sao thay vì resort cao cấp như dự định ban đầu. Do thời gian quá gấp và khá ngẫu hứng, không có kế hoạch từ trước nên gia đình anh không có nhiều sự lựa chọn khi các resort 4 - 5 sao tại đảo ngọc tại thời điểm này gần như đã cháy hàng.

Những câu chuyện "khổ sở đến khó tin" khi book phòng của khách du lịch dường như không phải hiếm trên thị trường khách sạn 1 - 2 năm gần đây. 

Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ khách sạn năm 2018 của Grant Thornton cho thấy, công suất thuê khách sạn 5 sao năm 2017 đạt 75,2% so với mức 69,2% năm 2016. Tại phân khúc khách sạn 4 sao cũng đạt 72,2% năm 2017 so với mức 69,4% của năm trước.

Bất động sản du lịch biển đang tăng trưởng nóng?

Cũng chính vì sự "đắt khách" của thị trường phòng lưu trú phục vụ du lịch, vài năm trở lại đây, các chủ đầu tư bất động sản đã đổ một lượng vốn lớn vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, thị trường không chỉ có các khách sạn đơn thuẩn như giai đoạn trước mà còn có sự xuất hiện của loại sản phẩm mới là căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng. Điểm khác biệt của các sản phẩm này là chủ đầu tư sẽ bán căn hộ cho các nhà đầu tư thứ cấp, sau đó thuê lại để vận hành như một khách sạn bằng chính sách cam kết trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Trong năm hai năm 2016 - 2017, thanh khoản của phân khúc này rất khả quan. Tại hai thị trường nghỉ dưỡng sôi động nhất cả nước là Nha Trang và Đà Nẵng, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2017, lượng cung condotel tại Khánh Hoà đạt 11.872 căn, tỷ lệ hấp thụ là 7.198 giao dịch, chiếm gần 2/3 nguồn cung của thị trường.

Còn tại Đà Nẵng, tính đến tháng 12/2017, theo thống kê sơ bộ, nguồn cung condotel đạt hơn 7.000 căn, lượng giao dịch ghi nhận 3.029 giao dịch thành công.

Đây cũng chính là lý do khiến ngày càng có nhiều các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này khiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới được dự báo "tăng vọt". 

Số liệu của Savills Việt Nam tiết lộ, trong giai đoạn 2017 - 2019, số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán lũy kế mỗi năm sẽ dao động trong khoảng 27.000 - 29.000 căn.

Tại các thị trường trọng điểm như Nha Trang Đà nẵng, Phú Quốc cũng có sự tăng trưởng mạnh về lượng phòng lưu trú. Theo số liệu của CBRE, đến năm 2020, nguồn cung bất động sản du lịch tại Đà Nẵng sẽ tăng từ 19.800 phòng nên 34.599 phòng, tại Nha Trang - Cam Ranh sẽ tăng từ 26.404 phòng lên 34.249 phòng, tại Phú Quốc sẽ tăng từ 6.683 lên 15.600 phòng.

Với nguồn cung lớn như vậy, thị trường đang xuất hiện nhiều ý kiến lo ngại không chỉ về khả năng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng khi đang có sự chững lại rõ rệt về thanh khoản trong nửa đầu năm 2018 mà còn cả về lượng khách du lịch để lấp đầy các cơ sở lưu trú mới này trong tương lai.

Savills Việt Nam mới đây cũng đưa ra cảnh báo khi nguồn cung sản phẩm này tăng quá nhanh tại một số địa phương phát triển du lịch. Theo đơn vị này, nguy cơ “khủng hoảng thừa” bất động sản du lịch, đặc biệt là condotel là có thể xảy ra. Ước tính của đơn vị này cho thấy, condotel đang chiếm khoảng 65% nguồn cung tương lai tại các thị trường du lịch chính đến năm 2020 và trong tổng nguồn cung khách sạn tại thời điểm này, condotel sẽ chiếm gần 25%.

Trong khi đó, theo Savills, du lịch Việt Nam vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào một vài nguồn khách, chỉ riêng hai thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc đã chiếm 42% và chịu rủi ro từ sự bất ổn của các thị trường này. Bài học là vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh đã tác động mạnh đến thị trường du lịch.

Đáng nói, theo nghiên cứu của Savills, tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn riêng phân khúc trung, cao cấp trong ba năm tới tăng trung bình khoảng 29%/năm. Con số này cao gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013 - 2016. 

Tương tự, tại Đà Nẵng, nguồn cung khách sạn ba năm tới tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi ba năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này dù được đánh giá là tăng trưởng tốt cũng chỉ đạt 21%.

Ai sẽ lấp đầy nguồn cung mới?

Theo số liệu từ CBRE, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm khách sạn 4 – 5 sao, căn hộ khách sạn, biệt thự biển của Việt Nam tại một số thị trường nhất định như Hạ Long đạt 6.921 căn, Đà Nẵng 18.110 căn, Nha Trang 24.729 căn, Phú Quốc 6.683 căn.

Tổng nguồn cung của bốn địa phương này mới chỉ bằng một nửa so với Phuket, Thái Lan hiện đang đạt 98.449 căn hộ.

Như vậy, rõ ràng với mục tiêu xây dựng ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, sánh ngang với các nước trong khu vực và trên thế giới của Chính phủ, lượng cơ sở lưu trú phục vụ du lịch của Việt Nam vẫn đang còn thiếu rất nhiều. Đây chính là dư địa rất lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Bên cạnh đó, triển vọng khách du lịch của Việt Nam trong tương lai không chỉ sự tăng trưởng của khách du lịch quốc tế. Trên thực tế, các chỉ tiêu về số lượng khách nội địa cũng đang tăng nhanh không ngừng. 

Theo ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation: "Chúng ta hay nói nhiều đến du khách quốc tế nhưng các số liệu hiện đang cho thấy tăng trưởng khách du lịch nội địa mới là cứu tinh của bất động sản du lịch biển trong tương lai".

Minh chứng cho điều này, ông Michael cho biết, về khách du lịch nội địa, mục tiêu năm 2017 đặt ra là 66 triệu lượt. Song, tính đến hết năm, cả nước đã phục vụ khoảng 74 triệu lượt khách nội địa, vượt xa mục tiêu đặt ra. Tổng lượng khách du lịch của Việt Năm tăng 19%, từ 72 triệu lượt năm 2016 tới 86 triệu lượt năm 2017. Trong đó, lượng khách quốc tế tăng 29%, lượng khách nội địa tăng 18%. 

Năm 2017, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam chỉ đạt 13 triệu lượt, trong khi khách nội địa đạt hơn 73 triệu lượt, tăng gấp 2 lần so với năm 2013.

"Trước đây, đi Đà Nẵng cuối tuần chỉ cần đặt vào sáng Thứ Sáu, nhưng nay phải đặt trước ít nhất 1 - 2 tuần vì nhu cầu du lịch của người dân đang ngày càng tăng mạnh", ông Michael chia sẻ.

Trao đổi với TheLEADER, bà Dương Mai Lan, Giám đốc Ascend Travel cũng cho rằng, từ 5 - 6 năm trước, du lịch đã trở thành một nhu cầu thiết yếu của người dân và đến thời điểm hiện tại, nó gần như là thói quen đối với nhiều người. 

Theo bà Lan, nếu như trước đây, người dân chỉ đi du lịch 1 năm 1 lần thì hiện nay, cứ cuối tuần hay xắp xếp được thời gian rảnh là đi du lịch. 

Mặt khác, họ không chỉ đi du lịch cùng gia đình mà còn đi cùng cơ quan, bạn bè. Nhu cầu du lịch vì thế không chỉ tăng gấp đôi mà gấp 3 - 5 lần.

Bên cạnh sự gia tăng về nhu cầu du lịch, thị hiếu của du khách cũng thay đổi rất nhiều so với trước. Theo đó, cùng với sự phát triển kinh tế, tầng lớp trung lưu và người giàu ngày càng gia tăng, khách du lịch hiện nay thường có xu hướng chọn những khách sạn, resort 4 - 5 sao với đầy đủ tiện ích thay vì những "nhà nghỉ" dưới 3 sao như trước đây, bà Lan cho hay.

Nghiên cứu của Grant Thornton cũng cho thấy, năm 2016 là năm thứ ba liên tiếp lượng khách nội địa lưu trú tại các khách sạn cao cấp ghi nhận tỷ lệ tăng. Trong năm 2017 tỷ lệ này có giảm đôi chút do tốc độ tăng trưởng của khách quốc tế đã vượt qua tốc độ tăng của khách nội địa khiến tỷ trọng khách quốc tế lưu trú tại khách sạn 4 - 5 sao tăng tới gần 81% vào năm 2017.

Tăng trưởng kinh tế cùng với tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh mẽ chính là một trong những yếu tố thúc đẩy ngành du lịch phát triển nhờ sự gia tăng lớn cả về số lượng và chất lượng khách du lịch nội địa, mở ra cơ hội mới đối với bất động sản du lịch.

Đối với những lo ngại về việc bất động sản nghỉ dưỡng khó tìm kiếm thanh khoản khi bán cho các nhà đầu tư thứ cấp, bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Tư vấn và nghiên cứu thị trường, Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng về bản chất vẫn là một sản phẩm lưu trú phục vụ du lịch. 

Ngoài việc xây dựng để bán cho khách hàng, trong trường hợp dự án không đạt thanh khoản, các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn, hợp tác với các nhà quản lý khai thác để vận hành những căn hộ chưa bán được như một khách sạn, resort thông thường. Qua đó, giúp dự án vẫn được khai thác một cách hiệu quả, bà Trang nhận định.