Leader talk

Bất động sản du lịch: Các mô hình kinh doanh mới đang làm đau đầu nhà quản lý

Nguyễn Mạnh Khởi* Thứ hai, 06/08/2018 - 10:30

Vấn đề này được ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đưa ra tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018. The LEADER xin được dẫn lại.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng

Lĩnh vực kinh doanh mới tại Việt Nam

Bất động sản luôn là lĩnh vực nóng của nền kinh tế. Việc phát triển bất động sản sẽ là cơ hội cho các thị trường khác phát triển như thị trường lao động, du lịch, tài chính…

Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thì kinh tế đất nước cũng sẽ phát triển khởi sắc và bền vững.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh. Tính tới cuối năm 2017 có gần 4.500 dự án nhà ở tại các địa phương, đặc biệt là tại các đô thị phát triển, với khoảng 108 nghìn ha đất, tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch hoảng 493 triệu m2.

Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng có chỗ đứng riêng. TrướMc đây, nói tới thị trường bất động sản, gần như chúng ta chỉ nói tới thị trường nhà ở là chính. Nói về giao dịch, tồn kho, nợ xấu bất động sản, chủ yếu là trong lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, bất động sản du lịch đã nổi lên rất nhanh.

Bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển, mà còn rất nhiều tỉnh thành khác không có biển. Đó không chỉ mô hình kinh doanh khách sạn, mà còn nhiều loại hình kết hợp khác nữa, chẳng hạn như condotel, shophouse, resort…

Theo thống kê sơ bộ của chúng tôi, theo thẩm quyền được phân giao lên Bộ Xây dựng thẩm định, thiết kế, từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định. Tập trung vào Hà Nội, TP. HCM, các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang...

Nguồn cung về bất động sản du lịch, ngoài khách sạn bình thường còn nổi lên là một lĩnh vực kinh doanh rất mới tại Việt Nam, không chỉ dành cho nhà kinh doanh chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư.

Quy hoạch đến năm 2020, du lịch phấn đấu thu hút 58 triệu lượt khách du lịch, nói như vậy để thấy rằng, cơ hội để tham gia vào du lịch biển đang còn là một tiềm năng.

Tuy nhiên vấn đề đặt ra thời gian vừa qua về các cơ sở lưu trú du lịch cũng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, nhà quản lý trong lĩnh vực này.

Đất động sản du lịch: “Các mô hình kinh doanh mới đang làm đau đầu nhà quản lý”
Các diễn giả trong phiên tọa đàm bàn tròn tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018

4 vấn đề đang làm đau đầu các nhà quản lý

Bất động sản du lịch hiện nay có nhiều loại. Liên quan tới mô hình khách sạn bình thường thì chúng ta đã có mô hình quản lý tương đối chặt chẽ. Trong khi đó mô hình ‘lai’, kết hợp lưu trú ngắn hạn và dài hạn còn gặp khó khăn vì trước đây Việt Nam chưa có khái niệm này.

“Condotel, Officetel, Shophouse… xét về góc độ khái niệm thì chúng ta đều thống nhất là loại hình này không phải là loại hình nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch. Đây là loại hình bất động sản du lịch, nhưng lại có 1 phần ở lưu trú, dẫn đến thiếu vắng quy định, cơ sở pháp lý để xử lý”, ông Khởi cho biết.

Khúc mắc này khiến trong thời gian vừa qua đã xảy ra một số thắc mắc, tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư, thắc mắc về cấp sổ, xử lý trách nhiệm các bên. Có 4 vấn đề đang được các cơ quan Nhà nước đặt ra với loại hình mới này.

Vấn đề thứ nhất, đó là vướng mắc về đất đai. Có nên coi các loại hình condotel là đất được sở hữu, sử dụng ổn định lâu dài hay không. Hiện nay, qua khảo sát, các dự án bán loại hình này đều xác định là sử dụng đất bằng thời hạn dự án là 50 năm. Điều này kéo theo các nghĩa vụ tài chính, bởi trường hợp là đất kinh doanh hay đất ở thì sẽ có nghĩa vụ tài chính rất khác nhau. Nhà quản lý cũng gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho loại hình căn hộ này.

Vấn đề thứ 2 là quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho loại hình này. Loại hình mới thì chúng ta áp dụng nó như thế nào? Phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng mật độ như thế nào, diện tích ra sao?

Đã có những địa phương do chưa rõ về các phương án đã quyết định tạm dừng việc cấp phép xây dựng condotel.

Vấn đề thứ 3 là các condotel sẽ kinh doanh thế nào? Có thể thấy dù là mô hình gì, các condotel đều phải tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, việc xử lý hợp đồng mua bán như thế nào, theo mẫu nào cũng là vấn đề đang đặt ra.

Tại một số dự án, chủ đầu tư có thỏa thuận, thống nhất với người mua theo thời gian từ 7, 8, 10 hay 12%/năm. Như chúng ta biết, nếu mua bán nhà ở khi đã mua thì chuyển quyền sở hữu cho bên mua để kinh doanh, thay vì đưa chủ đầu tư kinh doanh. Đây cũng là loại hình kinh doanh mới.

Vấn đề cuối cùng là việc quản lý, vận hành các condotel. Quản lý vận hành với loại hình căn hộ condotel được xử lý thế nào, có giống chung cư bình thường không?

Hiện có rất nhiều loại hình condotel: condotel được xây dựng riêng, không lẫn với nhà ở, hai là loại hình condotel xây dựng hỗn hợp với officetel, vừa là nhà ở vừa là văn phòng lẫn vào nhau, ba là condotel xây dựng hỗn hợp với nhà ở. Việc xây dựng như thế đặt vấn đề về cách quản lý, vận hành của các loại hình mới này.

Hiện Bộ Xây dựng đang xác định ra 2 vấn đề lớn để xử lý, đó là xây dựng và quản lý vận hành các condotel. Ngoài condotel, còn có loại hình khác cũng đang được Bộ quan tâm xây dựng khung pháp lý như quản lý biệt thự nghỉ dưỡng, resort.

Chúng ta cần có cơ sở pháp lý nhanh chóng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nếu không cũng sẽ giống như nhà chung cư, chỉ 2 năm sau cơn sốt là xuất hiện những khúc mắc nhưng thiếu cơ sở pháp lý để giải.

*Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng

Có nên ‘rót tiền’ vào condotel?

Có nên ‘rót tiền’ vào condotel?

Leader talk -  6 năm

Ông Lee Pearce, Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho rằng, đầu tư vào condotel có một số ưu điểm nhưng lịch sử cũng chứng minh hình thức này tồn tại khá nhiều rủi ro.

Giám đốc điều hành Indochina Capital: 'Du lịch Việt Nam cất cánh mở ra cơ hội cho bất động sản ven biển'

Giám đốc điều hành Indochina Capital: "Du lịch Việt Nam cất cánh mở ra cơ hội cho bất động sản ven biển"

Bất động sản -  6 năm

"Trước đây, đi Đà Nẵng cuối tuần chỉ cần đặt vé, đặt phòng vào sáng Thứ Sáu, nhưng nay phải đặt trước 1-2 tuần vì nhu cầu tăng lên", ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho biết.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS: 'Mô hình condotel chờ Nhà nước hoàn thiện quy định, hướng dẫn'

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS: "Mô hình condotel chờ Nhà nước hoàn thiện quy định, hướng dẫn"

Bất động sản -  6 năm

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, đánh giá, không có mô hình huy động vốn như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua.

Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018 - “Quản trị đầu tư và kinh doanh hiệu quả”

Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018 - “Quản trị đầu tư và kinh doanh hiệu quả”

Bất động sản -  6 năm

Quản trị hoạt động đầu tư phù hợp các quy hoạch phát triển chung, vận hành và kinh doanh hiệu quả, khai thác tối đa lợi thế theo hướng phát triển bền vững đối với các dự án bất động sản du lịch biển ở Việt Nam, là những vấn đề đang nhận được quan tâm lớn của cộng đồng cùng các cơ quan quản lý, chuyên gia và nhà đầu tư.

CEO Amanaki Bùi Trung Đức vén màn sự thật về phát triển bền vững ngành khách sạn

CEO Amanaki Bùi Trung Đức vén màn sự thật về phát triển bền vững ngành khách sạn

Leader talk -  3 ngày

Ông Bùi Trung Đức, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Khách sạn Amanaki, chia sẻ đầy tâm huyết về bản báo cáo phát triển bền vững đặc biệt.

Chọn lối đi nào để kinh tế bứt phá tăng trưởng 2 con số?

Chọn lối đi nào để kinh tế bứt phá tăng trưởng 2 con số?

Leader talk -  1 tuần

TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Trường Chính sách công và quản lý, Đại học Fulbright Việt Nam cho rằng, đổi mới sáng tạo chính là chìa khoá đưa Việt Nam bước vào nhóm các quốc gia thu nhập cao trong bối cảnh các động lực tăng trưởng cũ đã dần suy yếu.

Khi 'hữu cơ' trở thành lối sống đầy cảm hứng

Khi 'hữu cơ' trở thành lối sống đầy cảm hứng

Leader talk -  1 tuần

Với Tyna Huỳnh, đồng sáng lập Drinkizz, hữu cơ (organic) không chỉ là một lựa chọn thực phẩm, mà là một triết lý sống kết nối con người với thiên nhiên và cộng đồng.

Doanh nghiệp may mặc hành động vì bình đẳng giới

Doanh nghiệp may mặc hành động vì bình đẳng giới

Leader talk -  1 tuần

Xây dựng một môi trường làm việc tôn trọng là chìa khóa để kiến tạo tương lai thịnh vượng và công bằng cho các doanh nghiệp may mặc ở Việt Nam.

Loại bỏ quan hệ liên kết với ngân hàng, doanh nghiệp rộng cửa vay vốn

Loại bỏ quan hệ liên kết với ngân hàng, doanh nghiệp rộng cửa vay vốn

Leader talk -  1 tuần

Deloitte Việt Nam khuyến nghị các doanh nghiệp nhanh chóng rà soát và đánh giá sự ảnh hưởng của các thay đổi của Nghị định 20 để áp dụng ngay trong kỳ quyết toán thuế sắp tới.

KBC bắt tay The Trump Organization: Cú hích định hình lại đường lối quản trị

KBC bắt tay The Trump Organization: Cú hích định hình lại đường lối quản trị

Doanh nghiệp -  45 phút

Thương vụ hợp tác giữa KBC với The Trump Organization chỉ đơn thuần là bước đi trong ngành bất động sản hay còn những toan tính khác của doanh nghiệp ông Đặng Thành Tâm?

Những chướng ngại trên con đường bứt phá của kinh tế Việt Nam

Những chướng ngại trên con đường bứt phá của kinh tế Việt Nam

Tiêu điểm -  2 giờ

Chiến tranh thương mại và kinh tế toàn cầu giảm tốc gây áp lực lên xuất khẩu, chuỗi cung ứng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.

Tập đoàn Bamboo Capital có tân chủ tịch hội đồng quản trị

Tập đoàn Bamboo Capital có tân chủ tịch hội đồng quản trị

Hồ sơ quản trị -  3 giờ

Người được coi là cầu nối trong các dự án liên doanh, hợp tác quốc tế là ông Tan Bo Quan vừa được bầu làm chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn Bamboo Capital.

Nhựa và cao su trước thách thức xanh hóa

Nhựa và cao su trước thách thức xanh hóa

Phát triển bền vững -  14 giờ

Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp logistics đối mặt áp lực phải xanh hoá

Doanh nghiệp logistics đối mặt áp lực phải xanh hoá

Phát triển bền vững -  19 giờ

Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.

Chương mới của làn sóng đầu tư Hoa Kỳ vào Việt Nam

Chương mới của làn sóng đầu tư Hoa Kỳ vào Việt Nam

Tiêu điểm -  23 giờ

Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.

Bất động sản cởi trói, nợ xấu ngân hàng thoái lui

Bất động sản cởi trói, nợ xấu ngân hàng thoái lui

Tài chính -  23 giờ

Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.