Leader talk

Bất động sản du lịch: Các mô hình kinh doanh mới đang làm đau đầu nhà quản lý

Nguyễn Mạnh Khởi* Thứ hai, 06/08/2018 - 10:30

Vấn đề này được ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đưa ra tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018. The LEADER xin được dẫn lại.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng

Lĩnh vực kinh doanh mới tại Việt Nam

Bất động sản luôn là lĩnh vực nóng của nền kinh tế. Việc phát triển bất động sản sẽ là cơ hội cho các thị trường khác phát triển như thị trường lao động, du lịch, tài chính…

Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thì kinh tế đất nước cũng sẽ phát triển khởi sắc và bền vững.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh. Tính tới cuối năm 2017 có gần 4.500 dự án nhà ở tại các địa phương, đặc biệt là tại các đô thị phát triển, với khoảng 108 nghìn ha đất, tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch hoảng 493 triệu m2.

Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng có chỗ đứng riêng. TrướMc đây, nói tới thị trường bất động sản, gần như chúng ta chỉ nói tới thị trường nhà ở là chính. Nói về giao dịch, tồn kho, nợ xấu bất động sản, chủ yếu là trong lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, bất động sản du lịch đã nổi lên rất nhanh.

Bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển, mà còn rất nhiều tỉnh thành khác không có biển. Đó không chỉ mô hình kinh doanh khách sạn, mà còn nhiều loại hình kết hợp khác nữa, chẳng hạn như condotel, shophouse, resort…

Theo thống kê sơ bộ của chúng tôi, theo thẩm quyền được phân giao lên Bộ Xây dựng thẩm định, thiết kế, từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định. Tập trung vào Hà Nội, TP. HCM, các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang...

Nguồn cung về bất động sản du lịch, ngoài khách sạn bình thường còn nổi lên là một lĩnh vực kinh doanh rất mới tại Việt Nam, không chỉ dành cho nhà kinh doanh chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư.

Quy hoạch đến năm 2020, du lịch phấn đấu thu hút 58 triệu lượt khách du lịch, nói như vậy để thấy rằng, cơ hội để tham gia vào du lịch biển đang còn là một tiềm năng.

Tuy nhiên vấn đề đặt ra thời gian vừa qua về các cơ sở lưu trú du lịch cũng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, nhà quản lý trong lĩnh vực này.

Đất động sản du lịch: “Các mô hình kinh doanh mới đang làm đau đầu nhà quản lý”
Các diễn giả trong phiên tọa đàm bàn tròn tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018

4 vấn đề đang làm đau đầu các nhà quản lý

Bất động sản du lịch hiện nay có nhiều loại. Liên quan tới mô hình khách sạn bình thường thì chúng ta đã có mô hình quản lý tương đối chặt chẽ. Trong khi đó mô hình ‘lai’, kết hợp lưu trú ngắn hạn và dài hạn còn gặp khó khăn vì trước đây Việt Nam chưa có khái niệm này.

“Condotel, Officetel, Shophouse… xét về góc độ khái niệm thì chúng ta đều thống nhất là loại hình này không phải là loại hình nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch. Đây là loại hình bất động sản du lịch, nhưng lại có 1 phần ở lưu trú, dẫn đến thiếu vắng quy định, cơ sở pháp lý để xử lý”, ông Khởi cho biết.

Khúc mắc này khiến trong thời gian vừa qua đã xảy ra một số thắc mắc, tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư, thắc mắc về cấp sổ, xử lý trách nhiệm các bên. Có 4 vấn đề đang được các cơ quan Nhà nước đặt ra với loại hình mới này.

Vấn đề thứ nhất, đó là vướng mắc về đất đai. Có nên coi các loại hình condotel là đất được sở hữu, sử dụng ổn định lâu dài hay không. Hiện nay, qua khảo sát, các dự án bán loại hình này đều xác định là sử dụng đất bằng thời hạn dự án là 50 năm. Điều này kéo theo các nghĩa vụ tài chính, bởi trường hợp là đất kinh doanh hay đất ở thì sẽ có nghĩa vụ tài chính rất khác nhau. Nhà quản lý cũng gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho loại hình căn hộ này.

Vấn đề thứ 2 là quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho loại hình này. Loại hình mới thì chúng ta áp dụng nó như thế nào? Phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng mật độ như thế nào, diện tích ra sao?

Đã có những địa phương do chưa rõ về các phương án đã quyết định tạm dừng việc cấp phép xây dựng condotel.

Vấn đề thứ 3 là các condotel sẽ kinh doanh thế nào? Có thể thấy dù là mô hình gì, các condotel đều phải tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, việc xử lý hợp đồng mua bán như thế nào, theo mẫu nào cũng là vấn đề đang đặt ra.

Tại một số dự án, chủ đầu tư có thỏa thuận, thống nhất với người mua theo thời gian từ 7, 8, 10 hay 12%/năm. Như chúng ta biết, nếu mua bán nhà ở khi đã mua thì chuyển quyền sở hữu cho bên mua để kinh doanh, thay vì đưa chủ đầu tư kinh doanh. Đây cũng là loại hình kinh doanh mới.

Vấn đề cuối cùng là việc quản lý, vận hành các condotel. Quản lý vận hành với loại hình căn hộ condotel được xử lý thế nào, có giống chung cư bình thường không?

Hiện có rất nhiều loại hình condotel: condotel được xây dựng riêng, không lẫn với nhà ở, hai là loại hình condotel xây dựng hỗn hợp với officetel, vừa là nhà ở vừa là văn phòng lẫn vào nhau, ba là condotel xây dựng hỗn hợp với nhà ở. Việc xây dựng như thế đặt vấn đề về cách quản lý, vận hành của các loại hình mới này.

Hiện Bộ Xây dựng đang xác định ra 2 vấn đề lớn để xử lý, đó là xây dựng và quản lý vận hành các condotel. Ngoài condotel, còn có loại hình khác cũng đang được Bộ quan tâm xây dựng khung pháp lý như quản lý biệt thự nghỉ dưỡng, resort.

Chúng ta cần có cơ sở pháp lý nhanh chóng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nếu không cũng sẽ giống như nhà chung cư, chỉ 2 năm sau cơn sốt là xuất hiện những khúc mắc nhưng thiếu cơ sở pháp lý để giải.

*Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng

Có nên ‘rót tiền’ vào condotel?

Có nên ‘rót tiền’ vào condotel?

Leader talk -  6 năm

Ông Lee Pearce, Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho rằng, đầu tư vào condotel có một số ưu điểm nhưng lịch sử cũng chứng minh hình thức này tồn tại khá nhiều rủi ro.

Giám đốc điều hành Indochina Capital: 'Du lịch Việt Nam cất cánh mở ra cơ hội cho bất động sản ven biển'

Giám đốc điều hành Indochina Capital: "Du lịch Việt Nam cất cánh mở ra cơ hội cho bất động sản ven biển"

Bất động sản -  6 năm

"Trước đây, đi Đà Nẵng cuối tuần chỉ cần đặt vé, đặt phòng vào sáng Thứ Sáu, nhưng nay phải đặt trước 1-2 tuần vì nhu cầu tăng lên", ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho biết.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS: 'Mô hình condotel chờ Nhà nước hoàn thiện quy định, hướng dẫn'

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS: "Mô hình condotel chờ Nhà nước hoàn thiện quy định, hướng dẫn"

Bất động sản -  6 năm

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, đánh giá, không có mô hình huy động vốn như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua.

Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018 - “Quản trị đầu tư và kinh doanh hiệu quả”

Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018 - “Quản trị đầu tư và kinh doanh hiệu quả”

Bất động sản -  6 năm

Quản trị hoạt động đầu tư phù hợp các quy hoạch phát triển chung, vận hành và kinh doanh hiệu quả, khai thác tối đa lợi thế theo hướng phát triển bền vững đối với các dự án bất động sản du lịch biển ở Việt Nam, là những vấn đề đang nhận được quan tâm lớn của cộng đồng cùng các cơ quan quản lý, chuyên gia và nhà đầu tư.

Xe đạp Thống Nhất: Từ hào quang lụi tàn đến màn trở lại bùng nổ

Xe đạp Thống Nhất: Từ hào quang lụi tàn đến màn trở lại bùng nổ

Leader talk -  2 ngày

Quyết tâm trẻ hoá thương hiệu đã đưa Thống Nhất từ một hãng xe đạp vắng bóng nhiều năm trên thị trường, dần trở lại mạnh mẽ, từng bước lấy lại niềm tin và tăng sự hiện diện trong từng ngôi nhà Việt.

Ảnh hưởng của DeepSeek đến các công ty công nghệ trên thế giới

Ảnh hưởng của DeepSeek đến các công ty công nghệ trên thế giới

Leader talk -  3 ngày

Sự xuất hiện của DeepSeek đã khiến các công ty công nghệ nhận ra tầm quan trọng của AI trong cuộc đua phát triển công nghệ trên thế giới.

Tổng giám đốc NextPay: Chọn hạ tầng hay con người?

Tổng giám đốc NextPay: Chọn hạ tầng hay con người?

Leader talk -  3 ngày

Kinh tế số vốn ưu tiên yếu tố hạ tầng công nghệ, tự động hóa. Vậy vai trò của con người sẽ ở đâu trong nền kinh tế mới này?

Để sinh viên khởi nghiệp thành công

Để sinh viên khởi nghiệp thành công

Leader talk -  4 ngày

Với sự hỗ trợ cần thiết, sinh viên có thể biến những ý tưởng khởi nghiệp thành hiện thực, từ đó tạo dựng sự nghiệp và để lại dấu ấn riêng biệt trên thị trường.

Hiểu về hạnh phúc

Hiểu về hạnh phúc

Leader talk -  4 ngày

Hạnh phúc không chỉ là cảm giác thoáng qua mà là một trạng thái sâu sắc, được xây dựng từ sự hòa hợp giữa bản thân, cộng đồng và thiên nhiên.

Đắk Nông quyết làm bauxite

Đắk Nông quyết làm bauxite

Tiêu điểm -  10 giờ

Đắk Nông đứng trước thời điểm thuận lợi để trở thành trung tâm bauxite, luyện nhôm quốc gia theo định hướng của Trung ương, tạo đột phát triển kinh tế.

Di sản văn hóa trong kỷ nguyên công nghệ

Di sản văn hóa trong kỷ nguyên công nghệ

Diễn đàn quản trị -  10 giờ

Khát vọng phát triển của các doanh nhân trẻ giờ đây không chỉ dừng lại ở kinh doanh mà còn gắn liền với sứ mệnh bảo tồn và phát huy di sản dân tộc.

Hơn 1.600 tỷ đồng bốc hơi sau khi startup Telio tuyên bố giải thể

Hơn 1.600 tỷ đồng bốc hơi sau khi startup Telio tuyên bố giải thể

Doanh nghiệp -  1 ngày

Việc startup thương mại điện tử B2B Telio giải thể khiến các nhà đầu tư lớn như Tiger Global, Granite Oak, Peak XV và VNG mất trắng.

Hàng triệu người tạm gác giấc mơ an cư

Hàng triệu người tạm gác giấc mơ an cư

Bất động sản -  1 ngày

Để mua được căn hộ chung cư tại Hà Nội giá trung bình khoảng 70 triệu đồng/m2, các hộ gia đình cần có thu nhập tối thiểu từ 45 - 210 triệu đồng mỗi tháng.

Chuyên gia hiến kế để kinh tế tăng trưởng hai con số

Chuyên gia hiến kế để kinh tế tăng trưởng hai con số

Tiêu điểm -  1 ngày

Muốn tăng trưởng kinh tế cao, Việt Nam cần phát triển được đội ngũ doanh nghiệp tư nhân trong nước lớn mạnh, làm trụ cột, gánh vác những trọng trách lớn, đưa kinh tế bứt phá đi lên.

Saigonbank báo lỗ 114 tỷ đồng

Saigonbank báo lỗ 114 tỷ đồng

Tài chính -  1 ngày

Mặc dù đã cắt giảm 70% chi phí dự phòng rủi ro bất chấp nợ xấu tăng cao, Saigonbank vẫn lỗ trước thuế gần 114 tỷ đồng trong quý IV/2024.

Áp lực đáo hạn trái phiếu hạ nhiệt nửa đầu năm 2025

Áp lực đáo hạn trái phiếu hạ nhiệt nửa đầu năm 2025

Tài chính -  1 ngày

FiinGroup đánh giá áp lực đáo hạn trái phiếu tương đối thấp trong quý I/2025, nhưng dự kiến sẽ tăng cao trở lại trong nửa cuối năm.