Có nên ‘rót tiền’ vào condotel?
Ông Lee Pearce, Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho rằng, đầu tư vào condotel có một số ưu điểm nhưng lịch sử cũng chứng minh hình thức này tồn tại khá nhiều rủi ro.
Tạp chí điện tử Nhà quản trị - TheLEADER Magazine
Cơ quan báo chí của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam - VACD
Website: www.theleader.vn (tiếng Việt); e.theleader.vn (tiếng Anh)
Tổng biên tập: Nguyễn Cao Cương
Phó tổng biên tập: Trần Ngọc Sơn
Tòa soạn: Tầng 7, tòa nhà HCMCC số 249A Thụy Khuê, quận Tây Hồ, Hà Nội
Điện thoại: (024) 3244 4359 - Hotline: 08887 08817
Email: toasoan@theleader.vn (tiếng Việt); editor@theleader.vn (tiếng Anh)
ISSN: 2615-921X
Vấn đề này được ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đưa ra tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018. The LEADER xin được dẫn lại.
Lĩnh vực kinh doanh mới tại Việt Nam
Bất động sản luôn là lĩnh vực nóng của nền kinh tế. Việc phát triển bất động sản sẽ là cơ hội cho các thị trường khác phát triển như thị trường lao động, du lịch, tài chính…
Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thì kinh tế đất nước cũng sẽ phát triển khởi sắc và bền vững.
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh. Tính tới cuối năm 2017 có gần 4.500 dự án nhà ở tại các địa phương, đặc biệt là tại các đô thị phát triển, với khoảng 108 nghìn ha đất, tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch hoảng 493 triệu m2.
Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng có chỗ đứng riêng. TrướMc đây, nói tới thị trường bất động sản, gần như chúng ta chỉ nói tới thị trường nhà ở là chính. Nói về giao dịch, tồn kho, nợ xấu bất động sản, chủ yếu là trong lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, bất động sản du lịch đã nổi lên rất nhanh.
Bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển, mà còn rất nhiều tỉnh thành khác không có biển. Đó không chỉ mô hình kinh doanh khách sạn, mà còn nhiều loại hình kết hợp khác nữa, chẳng hạn như condotel, shophouse, resort…
Theo thống kê sơ bộ của chúng tôi, theo thẩm quyền được phân giao lên Bộ Xây dựng thẩm định, thiết kế, từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định. Tập trung vào Hà Nội, TP. HCM, các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang...
Nguồn cung về bất động sản du lịch, ngoài khách sạn bình thường còn nổi lên là một lĩnh vực kinh doanh rất mới tại Việt Nam, không chỉ dành cho nhà kinh doanh chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư.
Quy hoạch đến năm 2020, du lịch phấn đấu thu hút 58 triệu lượt khách du lịch, nói như vậy để thấy rằng, cơ hội để tham gia vào du lịch biển đang còn là một tiềm năng.
Tuy nhiên vấn đề đặt ra thời gian vừa qua về các cơ sở lưu trú du lịch cũng gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, nhà quản lý trong lĩnh vực này.
4 vấn đề đang làm đau đầu các nhà quản lý
Bất động sản du lịch hiện nay có nhiều loại. Liên quan tới mô hình khách sạn bình thường thì chúng ta đã có mô hình quản lý tương đối chặt chẽ. Trong khi đó mô hình ‘lai’, kết hợp lưu trú ngắn hạn và dài hạn còn gặp khó khăn vì trước đây Việt Nam chưa có khái niệm này.
“Condotel, Officetel, Shophouse… xét về góc độ khái niệm thì chúng ta đều thống nhất là loại hình này không phải là loại hình nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở, mà là cơ sở lưu trú du lịch. Đây là loại hình bất động sản du lịch, nhưng lại có 1 phần ở lưu trú, dẫn đến thiếu vắng quy định, cơ sở pháp lý để xử lý”, ông Khởi cho biết.
Khúc mắc này khiến trong thời gian vừa qua đã xảy ra một số thắc mắc, tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư, thắc mắc về cấp sổ, xử lý trách nhiệm các bên. Có 4 vấn đề đang được các cơ quan Nhà nước đặt ra với loại hình mới này.
Vấn đề thứ nhất, đó là vướng mắc về đất đai. Có nên coi các loại hình condotel là đất được sở hữu, sử dụng ổn định lâu dài hay không. Hiện nay, qua khảo sát, các dự án bán loại hình này đều xác định là sử dụng đất bằng thời hạn dự án là 50 năm. Điều này kéo theo các nghĩa vụ tài chính, bởi trường hợp là đất kinh doanh hay đất ở thì sẽ có nghĩa vụ tài chính rất khác nhau. Nhà quản lý cũng gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho loại hình căn hộ này.
Vấn đề thứ 2 là quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho loại hình này. Loại hình mới thì chúng ta áp dụng nó như thế nào? Phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng mật độ như thế nào, diện tích ra sao?
Đã có những địa phương do chưa rõ về các phương án đã quyết định tạm dừng việc cấp phép xây dựng condotel.
Vấn đề thứ 3 là các condotel sẽ kinh doanh thế nào? Có thể thấy dù là mô hình gì, các condotel đều phải tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, việc xử lý hợp đồng mua bán như thế nào, theo mẫu nào cũng là vấn đề đang đặt ra.
Tại một số dự án, chủ đầu tư có thỏa thuận, thống nhất với người mua theo thời gian từ 7, 8, 10 hay 12%/năm. Như chúng ta biết, nếu mua bán nhà ở khi đã mua thì chuyển quyền sở hữu cho bên mua để kinh doanh, thay vì đưa chủ đầu tư kinh doanh. Đây cũng là loại hình kinh doanh mới.
Vấn đề cuối cùng là việc quản lý, vận hành các condotel. Quản lý vận hành với loại hình căn hộ condotel được xử lý thế nào, có giống chung cư bình thường không?
Hiện có rất nhiều loại hình condotel: condotel được xây dựng riêng, không lẫn với nhà ở, hai là loại hình condotel xây dựng hỗn hợp với officetel, vừa là nhà ở vừa là văn phòng lẫn vào nhau, ba là condotel xây dựng hỗn hợp với nhà ở. Việc xây dựng như thế đặt vấn đề về cách quản lý, vận hành của các loại hình mới này.
Hiện Bộ Xây dựng đang xác định ra 2 vấn đề lớn để xử lý, đó là xây dựng và quản lý vận hành các condotel. Ngoài condotel, còn có loại hình khác cũng đang được Bộ quan tâm xây dựng khung pháp lý như quản lý biệt thự nghỉ dưỡng, resort.
Chúng ta cần có cơ sở pháp lý nhanh chóng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nếu không cũng sẽ giống như nhà chung cư, chỉ 2 năm sau cơn sốt là xuất hiện những khúc mắc nhưng thiếu cơ sở pháp lý để giải.
*Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng
Ông Lee Pearce, Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho rằng, đầu tư vào condotel có một số ưu điểm nhưng lịch sử cũng chứng minh hình thức này tồn tại khá nhiều rủi ro.
"Trước đây, đi Đà Nẵng cuối tuần chỉ cần đặt vé, đặt phòng vào sáng Thứ Sáu, nhưng nay phải đặt trước 1-2 tuần vì nhu cầu tăng lên", ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho biết.
Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, đánh giá, không có mô hình huy động vốn như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua.
Quản trị hoạt động đầu tư phù hợp các quy hoạch phát triển chung, vận hành và kinh doanh hiệu quả, khai thác tối đa lợi thế theo hướng phát triển bền vững đối với các dự án bất động sản du lịch biển ở Việt Nam, là những vấn đề đang nhận được quan tâm lớn của cộng đồng cùng các cơ quan quản lý, chuyên gia và nhà đầu tư.
Ông Bùi Trung Đức, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Khách sạn Amanaki, chia sẻ đầy tâm huyết về bản báo cáo phát triển bền vững đặc biệt.
TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Trường Chính sách công và quản lý, Đại học Fulbright Việt Nam cho rằng, đổi mới sáng tạo chính là chìa khoá đưa Việt Nam bước vào nhóm các quốc gia thu nhập cao trong bối cảnh các động lực tăng trưởng cũ đã dần suy yếu.
Với Tyna Huỳnh, đồng sáng lập Drinkizz, hữu cơ (organic) không chỉ là một lựa chọn thực phẩm, mà là một triết lý sống kết nối con người với thiên nhiên và cộng đồng.
Xây dựng một môi trường làm việc tôn trọng là chìa khóa để kiến tạo tương lai thịnh vượng và công bằng cho các doanh nghiệp may mặc ở Việt Nam.
Deloitte Việt Nam khuyến nghị các doanh nghiệp nhanh chóng rà soát và đánh giá sự ảnh hưởng của các thay đổi của Nghị định 20 để áp dụng ngay trong kỳ quyết toán thuế sắp tới.
Thương vụ hợp tác giữa KBC với The Trump Organization chỉ đơn thuần là bước đi trong ngành bất động sản hay còn những toan tính khác của doanh nghiệp ông Đặng Thành Tâm?
Chiến tranh thương mại và kinh tế toàn cầu giảm tốc gây áp lực lên xuất khẩu, chuỗi cung ứng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
Người được coi là cầu nối trong các dự án liên doanh, hợp tác quốc tế là ông Tan Bo Quan vừa được bầu làm chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn Bamboo Capital.
Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.