Ai sẽ giải cứu cao ốc 51 tầng bị ngân hàng siết nợ?

Cú áp phe thất bại

Việc toà tháp Tokyo Tower bị ngân hàng PVcomBank siết nợ đã trở thành hiện tượng hy hữu trên thị trường bất động sản. Hy hữu là vì mặc dù thị trường đã có một số dự án bất động sản bị ngân hàng siết nợ, nhưng Tokyo Tower là dự án nhà ở hiếm hoi đang trong quá trình hoàn thiện đã nhanh chóng bị ngân hàng thu giữ sau ba năm kể từ khi mở bán và khởi công xây dựng. 

Lý do PVcomBank thu giữ tài sản là vì đơn vị phân phối cũng như chủ đầu tư dự án đã phát sinh nợ xấu tại ngân hàng. 

Toà tháp Tokyo Tower với tổng cộng 688 căn hộ toạ lạc trên khu đất 4.556m2 tại quận Hà Đông, Hà Nội và do liên danh Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam và Công ty CP Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư. 

Theo báo cáo tài chính bán niên đã soát xét thì tính đến cuối quý II/2018, Sông Đà 1.01 vẫn còn 477 tỷ đồng nợ vay dài hạn đến hạn trả với PVcomBank. Đây là khoản vay nhằm phát triển dự án toà nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor (sau này đổi tên thành Landmark 51 và Tokyo Tower) theo hợp đồng được ký năm 2014 với hạn mức 600 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất của dự án, bốn sàn thương mại toà nhà CT1 Văn Khê và các nguồn thu, tài sản hợp pháp của Công ty. 

Trong khi đó, đối tác phân phối của dự án là Công ty CP Thương mại Hoàng Vương cũng vay nợ ngân hàng PVcomBank gần 92 tỷ đồng. Nếu cộng cả lãi vay thì tổng dư nợ của Hoàng Vương tại PVcomBank lên đến 114 tỷ đồng. Để vay vốn, Hoàng Vương đã thế chấp toàn bộ quyền tài sản của các hợp đồng mua bán căn hộ dự án Vinafor giữa Hoàng Vương và Sông Đà 1.01. 

Do tình hình kinh doanh bết bát nên cả Hoàng Vương và Sông Đà 1.01 đã không còn đủ năng lực tài chính trả nợ cho PVcomBank khi đến hạn phải trả. Theo một báo cáo của Sông Đà 1.01, tính đến hết năm 2017, dự án Tokyo Tower mới bán được 299 căn hộ, với tổng tiền về tài khoản đạt xấp xỉ 354 tỷ đồng. 

Trong khi đó, tổng vốn đầu tư cho toàn dự án ước tính khoảng 1.000 tỷ đồng.

Sau khi thu giữ tài sản, PVcomBank hứa hẹn với khách hàng đã mua căn hộ tại dự án này một lộ trình hoàn thành dự án và bàn giao nhà khá lạc quan. Theo đó, sau khi chốt được công nợ 30 ngày, ngân hàng sẽ chọn đơn vị đủ năng lực triển khai dự án và dự kiến đến 30/6/2017 sẽ hoàn thiện dự án và bàn giao nhà cho khách hàng. 

Vấn đề là đơn vị nào dám mạo hiểm nhảy vào giải cứu Tokyo Tower? 

Thách thức cho người đến sau

Muốn giải cứu Tokyo Tower trước hết phải có tiềm lực tài chính mạnh. Ngoài số tiền bỏ ra mua lại dự án từ PVcomBank, chủ đầu tư mới của Tokyo Tower sẽ phải bỏ thêm một số tiền không nhỏ để hoàn thiện dự án, ước tính tới 300 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, tài chính không phải là thách thức lớn nhất, mà theo đánh giá của một nhà tư vấn mua bán và chuyển nhượng dự án có tiếng trên thị trường, việc xử lý mối quan hệ với khách hàng đã mua nhà tại dự án sẽ là một bài toán hóc búa.

Khách hàng đã mua nhà tại dự án đã mất niềm tin nên thu tiền tiếp của những khách hàng này là một thách thức không nhỏ. Vì thế, cần phải có một doanh nghiệp có uy tín đủ lớn trên thị trường cũng như có phương án sử dụng tiền của khách hàng hiệu quả thì mới có thể thuyết phục được khách hàng đóng tiếp. 

Không những thế, chủ đầu tư mới sẽ gặp thách thức rất lớn trong việc bán những căn hộ còn lại. 

Trước đây, Hoàng Vương đã rất tự tin khi ký hợp đồng mua một số lượng lớn căn hộ tại dự án này, đồng thời còn "ôm" thêm một lượng lớn căn hộ khác để phân phối độc quyền. Tuy nhiên, Hoàng Vương mới chỉ bán được 126 căn hộ và phải trả lại cho chủ đầu tư phần còn lại. 

Tình trạng ế ẩm của dự án Tokyo Tower cũng có thể coi là hiện tượng hy hữu vì dự án được chào bán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh mẽ với số lượng căn hộ tiêu thụ được mỗi năm tại Hà Nội lên tới hàng chục nghìn căn. Những dự án căn hộ ở gần Tokyo Tower như Anland Complex, GoldSilk Complex hay Seasons Avenue cũng thanh khoản tốt. 

Tại sao căn hộ Tokyo Tower lại ế nặng?

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản khá lớn tại Hà Nội cho rằng, dự án Tokyo Tower được mở bán với giá khởi điểm từ 23 – 24 triệu đồng/m2, cao hơn mặt bằng chung của các dự án cùng phân khúc trong khu vực nên kém cạnh tranh so với các dự án khác như tại GoldSilk chỉ từ 20 – 21 triệu đồng/m2 hay dự án FLC Star Tower giá từ 17 – 21 triệu/m2.

"Dự án Tokyo Tower được xây dựng tới 4 tầng hầm và 5 tầng trung tâm thương mại - dịch vụ nên suất đầu tư trên một m2 tại dự án rất cao, buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán lên cao và không phù hợp với khả năng của người mua nhà ở khu vực này", vị giám đốc sàn (không muốn nêu tên) phân tích.

Một lý do khác khiến Tokyo Tower không hấp dẫn khách hàng thời điểm đó là do chủ đầu tư Công ty CP Sông Đà 1.01 không phải là doanh nghiệp tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, nhưng lại phát triển một dự án cao tới 51 tầng - khi đó được quảng bá là cao thứ ba tại Hà Nội sau toà tháp Keangnam và Lotte.

Hơn nữa, ngay sau khi mở bán và triển khai xây dựng không lâu, dự án đã bị vướng vào lùm xùm chậm tiến độ, vay nợ ngân hàng khiến khách hàng trên thị trường e ngại, thanh khoản bán hàng bị ngừng trệ.

Đến thời điểm hiện tại, khi ngân hàng PVcomBank thu hồi dự án và dự kiến giao cho chủ đầu tư mới khi Sông Đà .101 đã không còn khả năng tài chính, những khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản của dự án này trong gian đoạn tới cũng không đơn giản.

Vị giám đốc sàn này cho rằng rất khó tìm chủ đầu tư mới cho dự án Tokyo Tower. Hầu hết các doanh nghiệp thường mua dự án khi vẫn chưa xây dựng để họ có thể xây dựng chiến lược sản phẩm và bán hàng từ đầu. Trong khi đó, dự án Tokyo Tower đã gần hoàn thiện nên khó có thể cơ cấu lại sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. 

Doanh nghiệp muốn đầu tư cũng sẽ phải tính toán khả năng thanh khoản. Muốn tăng thanh khoản, dự án phải giảm giá để hấp dẫn khách mua. Song, với mức giá cao được định vị ngay từ khi mở bán, dự án không dễ giảm giá trong bối cảnh hiện tại do suất đầu tư lớn, nếu giảm giá sẽ khó đạt kỳ vọng về lợi nhuận.

Đồng thời, nếu dự án giảm giá để thu hút khách hàng mới, những người mua nhà của Sông Đà trước đó chắc chắn sẽ có ý kiến đòi giảm giá theo, vấn đề lúc đó sẽ rất phức tạp.

Một thách thức nữa theo vị lãnh đạo này là do dự án đã chuẩn bị hoàn thiện nên khi chủ đầu tư mới mở bán, khách mua nhà sẽ phải đóng cùng lúc một khoản tiền rất lớn. Trong khi đó, nếu mua nhà theo tiến độ tại các dự án đang xây dựng, người mua nhà sẽ giảm được áp lực tài chính.

Bên cạnh đó, nếu so sánh với các dự án cùng khu vực, rõ ràng Tokyo Tower không sở hữu nhiều thế mạnh cạnh tranh. Khách hàng hiện nay đang ngày càng chú ý nhiều hơn đến tiện ích, không gian sống, cảnh quan khi mua nhà tại dự án, trong khi Tokyo Tower chỉ có một toà tháp, thiếu các không gian công cộng xung quanh.

Chưa kể, việc hiện dự án đang gặp nhiều lùm xum về pháp lý, tiến độ khiến khách hàng trên thị trường lo ngại rủi ro, không còn mặn mà với việc mua nhà trong tương lai.

Chính vì thế, không chỉ hàng trăm khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà mà chính PVcomBank cũng đang trông chờ một 'vị cứu tinh' giải thoát họ khỏi dự án Tokyo Tower.