Áp dụng bảng giá đất: Gỡ vướng hay thêm gánh nặng cho doanh nghiệp?

Tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng cao?

Giá đất trong Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tiếp tục là nội dung làm nóng nghị trường Quốc hội.

Các đại biểu đặc biệt quan tâm đến tính chính xác của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cơ sở quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trường.

Theo dự thảo nghị quyết, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ.

Đáng chú ý, thay vì áp dụng các phương pháp định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp, dự thảo nghị quyết quy định tính theo bảng giá đất.

Theo đó, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

Đối với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 nhưng đến ngày nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định về giá đất cụ thể, thì thực hiện xác định giá đất theo quy định của nghị quyết này.

Trường hợp dự thảo nghị quyết có hiệu lực thi hành mà chưa đủ các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất quy định tại thảo nghị quyết thì thực hiện việc định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Không thể phủ nhận, việc bỏ giá đất cụ thể sẽ mang lại một số thuận lợi nhất định cho công tác định giá đất tại nhiều dự án vốn đang ách tắc trong thời gian vừa qua.

Theo đại biểu Trần Chí Cường, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Đà Nẵng, nhiều dự án theo quy định tại Luật Đất đai 2024 đến nay vẫn chưa xác định được giá đất cụ thể do thiếu thông tin về tài sản so sánh, quy hoạch không rõ ràng hoặc dữ liệu kỹ thuật chưa đầy đủ.

Do đó, để tháo gỡ dứt điểm những tồn đọng nhiều năm, việc cho phép áp dụng bảng giá đất là giải pháp phù hợp với thực tiễn, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Song, ở khía cạnh khác, nhiều chuyên gia cho rằng, nếu dự thảo nghị quyết được đi vào thực tiễn, nhiều khả năng sẽ dẫn đến giá tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước tăng mạnh.

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam, việc áp dụng giá đất trong bảng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính sẽ khiến các chủ đầu tư sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn so với quy định hiện nay.

Trước đó, khoản 8 Điều 158 luật Đất đai 2024 quy định, kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh nếu thấp hơn bảng giá đất, thì sẽ tính theo bảng giá đất. Như vậy việc xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án chỉ áp dụng phương pháp thặng dư, nếu có kết quả thấp hơn bảng giá đất (theo đúng quy hoạch sử dụng đất cụ thể) sẽ vẫn được thông qua.

Tuy nhiên, nếu dự thảo nghị định tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai được thông qua theo hướng bỏ giá đất cụ thể, với bảng giá đắt tăng cao như hiện nay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án sẽ tăng đột biến.

Nhiều ý kiến kỳ vọng, việc tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất sẽ kiềm chế đà tăng giá đất, do thời gian vừa qua, nhiều địa phương được giao nhiệm vụ định giá đất luôn có tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, dẫn đến định giá đất tăng cao, công tác định giá đất bị ách tắc kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của nhiều dự án.

Song, theo ông Cường, nếu tính theo bảng giá đất, thực tế trong thời gian tới sẽ diễn ra điều ngược lại. Nguyên nhân là do, bảng giá đất hiện tại đã ở mức cao hơn nhiều so với trước đây. Thời gian vừa qua, nhiều địa phương đã nâng bảng giá đất "bằng lần" so với mức giá cũ, và trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Đơn cử như tại Hà Nội, dự thảo bảng giá đất năm 2026 của thành phố này cho thấy, giá đất tại khu vực trung tâm sẽ tăng khoảng 2%, giá đất tại ngoại thành như Đông Anh, Đan Phương, sẽ tăng tới 25 - 32% so với bảng giá hiện tại.

Nếu như giá đất ở chỉ bằng khoảng 1,8 - 2 lần bảng giá đất năm 2019, thì ở thời điểm hiện tại đã ở mức 3,1 lần.

Và trong tương lai, với bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng mạnh. Phần chi phí gia tăng này tất yếu sẽ được các doanh nghiệp đẩy hết vào giá bán bất động sản, khiến giá nhà ở tăng cao, người dân ngày càng khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.

Nguy cơ thiếu công bằng giữa các dự án

Mặt khác, quy định này nhiều khả năng sẽ dẫn đến sự không công bằng giữa các dự án đầu tư không cùng mục đích sử dụng đất.

Theo đó, mặc dù dự thảo nghị quyết có quy định các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ, nhưng đó là quy định để xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trong năm, không áp dụng cho tính tiền sử dụng đất của các dự án.

Điều này có khả năng dẫn đến việc "cào băng" tiền sử dụng đất giữa các dự án, dẫn đến nguy cơ thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp.

Đơn cử như cùng là đất thương mại dịch vụ, song giá trị sử dụng có sự khác nhau rất lớn giữa các dự án làm văn phòng, trung tâm thương mại, hay tổ hợp đa năng... Thậm chí, giữa hai tòa nhà, toà nhà có phần khối đế là trung tâm thương mại, tầng trên là văn phòng và căn hộ để ở, giá đất rõ ràng không thể bằng với toà nhà chỉ có căn hộ để ở.

Bản chất của định giá đất cụ thể là giúp xác định giá đất chính xác đến từng dự án theo bốn phương pháp như Luật Đất đai 2024 quy định, gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh.

Nếu bỏ việc xác định giá đất cụ thể, giá đất sẽ bị “cào bằng”, một mét vuông ở đầu phố hay cuối phố, xây cao tầng hay thấp tầng, dùng cho mục đích gì cũng như nhau. Điều này không đảm bảo được sự công bằng giữa các dự án, doanh nghiệp đầu tư trên thị trường.

Ông Cường cho biết, chính sách này từng tồn tại trước năm 2003. Luật Đất đai 1993 chỉ quy định một bảng giá đất chung. Tuy nhiên, khi phát hiện những bất cập này, từ Luật Đất đai 2003, Nhà nước đã bổ sung cơ chế bảng giá đất và giá đất cụ thể. Ban đầu, chưa có tên gọi chính thức cho khái niệm “giá đất cụ thể”, mà chỉ là các phương pháp định giá. Đến năm 2013, khái niệm này mới được xác định rõ ràng.

Cần phải nói thêm rằng, trước năm 2003, trong bối cảnh Việt Nam chưa có đầu tư nước ngoài và khu vực tư nhân, việc đầu tư chủ yếu thuộc về Nhà nước, vì vậy, việc áp dụng một mức giá đất chung không gây nhiều vấn đề. 

Nhưng khi dòng vốn FDI và các tư nhân đổ vào, bất cập đã bộc lộ rõ. Do đó, Luật Đất đai 2003 đã đặt ra yêu cầu nghiên cứu các phương pháp định giá đất cụ thể.

“Đó là cơ chế đã tồn tại từ năm 2003 đến nay. Nếu bây giờ bỏ giá đất cụ thể, chúng ta sẽ quay lại tình trạng trước kia, khi sự công bằng giữa các mục đích sử dụng đất không được bảo đảm,” ông Cường nhấn mạnh. 

Chính vì vậy, ông Cường kiến nghị bảng giá đất chỉ nên áp dụng trong phạm vi giới hạn, chủ yếu phục vụ quản lý thu ngân sách từ các nghĩa vụ tài chính nhỏ, thường xuyên và đối với các thửa đất chuẩn, không có yếu tố đặc thù và không nên xây dựng một bảng giá đất duy nhất áp dụng cho mọi trường hợp.

Về nội dung xác định giá đất, phát biểu trước Quốc hội đại biểu Trần Văn Tiến, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ cũng đề nghị làm rõ khái niệm giá đất cụ thể và bảng giá đất để thống nhất với Luật Đất đai, tránh tạo ra sự khác biệt, thay đổi quá lớn trên thị trường.