Hai vướng mắc lớn trong thi hành Luật Đất đai và kiến nghị tháo gỡ từ TP.HCM

Không truy thu tiền sử dụng đất nếu doanh nghiệp "không có lỗi"

Chính phủ vừa có tờ trình gửi Quốc hội dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, quy định nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc vừa tạo thuận lợi cho chính quyền địa phương trong tổ chức thi hành luật.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), dự thảo cần bổ sung thêm việc tháo gỡ hai vướng mắc cốt lõi mà nhiều dự án bất động sản trên cả nước đang gặp phải.

Theo đó, một trong những vướng mắc lớn nhất được ông Châu kiến nghị trong dự thảo nghị quyết là bổ sung cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn đối với quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của người sử dụng đất.

Theo ông Châu, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chưa quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiên sử dụng đất, tiền thuê đất chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất “có lỗi”, còn đối với các trường hợp người sử dụng đất “không có lỗi” thì không phải nộp khoản tiền người sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đó, ông Châu cho rằng, dự thảo cần bổ sung quy định trường hợp không phải do lỗi của người sử dụng đất thì doanh nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Quy định này nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư trong trường hợp có thay đổi về chính sách, pháp luật sẽ tác động tích cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt là hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài, trực tiếp là đối với lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, để không phát sinh khó khăn, vướng mắc cho các địa phương trong việc xác định lỗi của người sử dụng đất, ông Châu đề nghị dự thảo nghị quyết quy định rõ, người sử dụng đất được coi là không có lỗi nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất mà không có văn bản hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lỗi của người sử dụng đất.

Trong trường hợp người sử dụng đất là doanh nghiệp không có lỗi nhưng đã phải nộp khoản tiền người sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiên sử dụng đất, tiền thuê đất, Quốc hội cần cho phép khấu trừ khoản tiền mà người sử dụng đất đã nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào nghĩa vụ tài chính khác của doanh nghiệp để bảo đảm thấu tình đạt lý.

Lý giải nguyên nhân của đề xuất này, theo ông Châu, trong nhiều năm qua, việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phần lớn thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước tại địa phương.

Bởi lẽ, việc quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, kể cả trường hợp doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch (một hoặc một số lần) thì việc cho, hay không cho điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Về nguyên tắc, doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp có “móc nối, tiêu cực” thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, để quy định chi tiết thi hành điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103 quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được xác định theo quy định là quá cao, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.

Ông Châu lấy ví dụ trường hợp của Công ty Lotte Properties HCMC của Hàn Quốc đã có văn bản kiến nghị gửi UBND TP.HCM đề nghị làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung của doanh nghiệp này đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án dự án khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City khoảng 2.600 tỷ đồng.

Số tiền này là ngoài dự kiến của Công ty Lotte Properties HCMC, bởi lẽ tại thời điểm ký kết hợp đồng thực hiện dự án, các cơ quan quản lý không quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đó, ông Châu cho rằng việc buộc doanh nghiệp phải nộp bổ sung số tiền này có tính hồi tố và quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho người sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất “không có lỗi”.

Không chỉ tại Công ty Lotte Properties HCMC, riêng tại TP. HCM có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang chờ đợi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có). Đơn cử như Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có tám dự án hoặc dự án Empire City, ông Châu lấy ví dụ.

Gỡ khó cho các dự án cổ phần hoá

Bên cạnh đó, theo ông Châu, các quy định dự thảo luật rất cần thiết bổ sung cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất; hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007 - 2021.

Ông Châu nêu thực trạng tại TP. HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần do thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và đều có liên quan đến việc sử dụng đất có nguồn gốc do nhà nước quản lý trước khi thực hiện cổ phần hóa.

Tuy nhiên, việc giải quyết các thủ tục đất đai của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được pháp luật đất đai và pháp luật khác quy định cụ thể, thống nhất, nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn.

Điều này dẫn tới việc giải quyết các thủ tục đất đai về gia hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa còn nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện dẫn tới nhiều khu đất chưa được sử dụng hiệu quả, không phù hợp với quy hoạch và chưa xác định rõ “quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.

Điển hình là Công ty CP Phát triển địa ốc Sài Gòn 5. Doanh nghiệp này có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhưng chỉ có 0,22% cổ phần thuộc sở hữu của cán bộ, công nhân viên, còn lại tuyệt đại đa số cổ phần chiếm 99,78% vẫn thuộc sở hữu nhà nước và công ty trong các năm qua bị vướng mắc không thể sử dụng quỹ đất để đầu tư phát triển dự án.

Những vướng mắc như thế này không chỉ dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai mà có thể là nguyên nhân dẫn đến rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thời gian qua.

Cụ thể, về phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn trước khi ban hành Nghị định 109/2007/NĐ-CP quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thì chưa có quy định về việc doanh nghiệp phải lập “phương án sử dụng đất”.

Mãi đến khi có Nghị định 109 mới bắt đầu quy định về lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, nhưng mãi đến Nghị định 140/2020/NĐ-CP mới giao Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc lập phương án sử dụng đất, và theo Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT mới có hướng dẫn chi tiết phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Do đó, hầu như tất cả doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong khoảng thời gian từ Nghị định 109 đến trước Thông tư 03 (2007-2021) đều chưa có phương án sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, về chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước thì theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của luật.

Theo khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai năm 2024, một trong các quyền chung của người sử dụng đất là được quyền chuyên mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về việc cho phép hay không cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất, kinh doanh.

Ông Châu nhận thấy, do Luật Đất đai 2024 và các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể nên các địa phương “lúng túng”, “không dám giải quyết” nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên quỹ đất này chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả được, dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó, một thực tế là mục đích sử dụng đất của một số khu đất tại thời điểm cổ phần hóa nay không còn phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch (mới) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, quy hoạch này lại khác với phương án sử dụng đất, hoặc không có phương án sử dụng đất trước đây.

Do đó, ông Châu kiến nghị dự thảo luật cần có cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất; hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021, nhằm sử dụng hiệu quả đất đai, tránh lãng phí đất đai và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Nguyên tắc xử lý là doanh nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm rà soát, kê khai và đề xuất phương án sử dụng đất theo quy định của luật này trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày luật này có hiệu lực.

Trường hợp đất đang được doanh nghiệp quản lý, sử dụng nhưng không còn nhu cầu hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì nhà nước thu hồi đất theo quy định của luật. Trường hợp đất đang được doanh nghiệp quản lý, sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được nhà nước xem xét, giải quyết giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất, tùy theo mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc bổ sung quy định này vào dự thảo nghị quyết nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội, nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007-2021.

Quy định này cũng giúp tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng xí phần đất công không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.