Bất động sản 2020: Cơ hội đầu tư khi thị trường ‘sợ hãi’

"Hãy biết sợ khi người khác đang tham lam và tham lam khi mọi người đang sợ hãi" - câu nói bất hủ của tỷ phú Warrent Buffet đã trở thành triết lí đầu tư của không ít các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Khi thị trường có dấu hiệu cho thấy các nhà đầu tư đang sợ hãi và mọi người đều cố rút khỏi thị trường, Warrent Buffet lại bắt đồng tiền của ông làm việc. Nhờ phương châm đầu tư này, những dự án đầu tư của Warren Buffett thường thu về khoản lợi nhuận đáng kể.

Thị trường bất động sản Việt Nam 2019 đã trải qua một năm nhiều biến động, đặc biệt là sự cố vỡ trận cam kết lợi nhuận condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng đã khiến không ít nhà đầu tư "sợ hãi", bi quan, muốn rút chân ra khỏi thị trường này.

Nhận định về cơ hội đầu tư năm 2020, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng) - Phó chủ tịch Tập đoàn CENGroup cho rằng, khó nhất của bất động sản là thanh khoản, khi giá lên, hàng đắt, khách hàng tranh nhau mua nhưng khi khó khăn, bán rẻ cũng không ai mua. 

"Bây giờ là lúc thị trường khó khăn, lúc mọi người đang sợ hãi là cơ hội cho những người đầu tư thông minh", ông Hưng nhận định.

Ông Hưng kể lại, khoảng 20 năm trước khi ông bắt đầu đầu tư vào thị trường bất động sản Đà Nẵng, giá đất mặt đường Phạm Văn Đồng có giá khoảng 7 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Tất Thành khoảng 1,5 – 2 triệu đồng/m2. 

"Năm 2013, tôi đầu tư một khách sạn ở Mỹ Khê, lúc đó tôi mua 37 triệu đồng/m2 cả giấy tờ, thủ tục, thuế; bây giờ chắc chắn phải tầm 300 triệu đồng/m2. Rõ ràng mua năm 2013 là lúc thị trường xấu nhất", ông Hưng nói.

Trong lúc thị trường vẫn khó khăn như hiện nay, theo ông Hưng, phải xác định sản phẩm đầu tư nào vẫn còn tồn tại. "Sản phầm về dòng tiền có khai thác được không, sản phẩm về lãi vốn có tăng giá được không? Hầu hết dự án đã quá cũ, thị trường đã nhàm chán vì dự án không có sự biến đổi vật lý, không có sự tăng giá như lúc đầu nữa. 

Đối với một dự án, ngoài những tác động vĩ mô bên ngoài, còn có yếu tố cục bộ do bản thân dự án tạo ra như hạ tầng khu vực dự án đó, hoặc sự biến đổi vật lý do chính bản thân chủ đầu tư dự án tạo ra như những công trình vui chơi giải trí, hồ bơi rộng hay những kỳ quan. Nếu nhìn những yếu tố đó thì sẽ thấy đây là những sản phẩm đầu tư có cơ sở, còn nếu chỉ dựa vào thị trường nóng nhảy vào, thị trường nguội ra đi thì đó là sai", ông Hưng khẳng định.

Theo ông Hưng, thị trường thời điểm này là lúc để mua vào và là lúc rất nên mua nhà để ở: "Bây giờ thử tìm ở Đà Nẵng, chung cư nào ở Đà Nẵng, giấy giờ đầy đủ, hoàn thiện mà còn hàng hoặc giá cả hợp lý hay không? Chắc chắn không có, chứng tỏ nhu cầu mua để ở rất cao".

Lạc quan về thị trường bất động sản trong thời gian tới, luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO cho rằng, câu chuyện của thị trường condotel vừa qua không thể hiện xu hướng tương lai sắp tới của thị trường bất động sản.

"Thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn tốt, nếu có tiền tôi vẫn đầu tư. Tôi cho rằng chuyện kinh doanh thua, được là rất bình thường. Condotel hay bất động sản cũng vậy, thua lỗ là bình thường. Càng mua nhà trên giấy thì càng lãi nhiều, còn nếu cam kết quá rõ ràng thì tất nhiên, lợi nhuận cũng phải thấp đi. Tôi cho rằng, rủi ro luôn song hành với lợi nhuận", ông Đức nhấn mạnh.

Theo ông Đức, thị trường 2020 vẫn tốt nhưng còn nhiều vấn đề pháp lý còn vướng mắc. Chẳng hạn như, quy định có quyền sở hữu bất động sản nhưng doanh nghiệp không được phép thế chấp (chỉ được thế chấp ở ngân hàng), thêm chuyện không được huy động vốn sớm và vốn bất động sản phụ thuộc vào ngân hàng. 

"Cần phải sửa những điều khoản như thế nào, ảnh hưởng lâu dài, làm méo mó nguyên lý của thị trường", ông Đức kiến nghị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, năm 2020, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp thở như năm 2019. Nhưng thị trường có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng. 

"Chính sách đã làm hạn chế nguồn cung và làm tăng giá bất động sản. Khi đó thị trường không bình thường, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn", ông Đính nói.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, người giàu sẽ mua nhà ở đảm bảo tương lai con cái, vì vậy, nhà ở chung cư là một lựa chọn được ưa chuộng. 

"Đầu cơ sẽ xu hướng vào đất nền, nhưng xu hướng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn nhất là condotel, các nhà đầu tư nhỏ chớ dại nhảy vào condotel", ông Nghĩa khuyến cáo.

Vị chuyên gia này còn cho rằng dòng vốn của ngân hàng vào bất động sản vẫn hơi thấp. Theo ông Nghĩa, cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho cả ngân hàng và bất động sản phát triển một cách vững chắc.

"Nhiều nhà quản trị ngân hàng lừng danh nói với tôi rằng, nếu không cho vay bất động sản thì cho vay gì? Vì các thị trường khác quá rủi ro, chỉ có bất động sản, hàng không và viễn thông là ổn định, rủi ro khá thấp, nên ngân hàng không cho 3 lĩnh vực này vay thì cho ai vay?", ông Nghĩa nói.