Tiêu chuẩn nào cho cam kết lợi nhuận condotel?

Trong giai đoạn bùng nổ của thị trường căn hộ khách sạn (condotel) 2015-2017, cam kết lợi nhuận dao động từ 10-12%, thậm chí 14% mỗi năm được xem là miếng bánh hấp dẫn được các chủ đầu tư đưa ra nhằm thu hút khách hàng.

Chính sách này đã xuất hiện ở nhiều dự án trải dọc bờ biển Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… khiến các dự án condotel được giới đầu tư săn đón bởi mức lợi nhuận cam kết cao hơn nhiều so với tiền gửi tiết kiệm ngân hàng.

Tuy nhiên, sự kiện chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng phát đi thông báo dừng chi trả lợi nhuận cam kết 12% đối với 1.800 khách hàng mua căn hộ condotel đã khiến thị trường bất động sản rúng động, nhiều nhà đầu tư hoang mang nhất là trong bối cảnh, pháp lý cho loại hình bất động sản này chưa rõ ràng. 

Nhiều chuyên gia từng cảnh báo về con số cam kết lợi nhuận 12% là phi thực tế, là hệ quả của việc nâng giá thành sản phẩm.

Tại diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel" ngày 14/12, bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Vinhomes cho rằng, vấn đề mấu chốt của sự cố "vỡ trận" Cocobay Đà Nẵng là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế của chủ đầu tư. Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn thì chi phí chính thức đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và như vậy con số 10% sẽ là không thực tế.

"Tuy nhiên, với các chủ đầu tư có năng lực quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý", bà Lộc lưu ý.

Lãnh đạo Vinhomes cũng tiết lộ, đã có 3.000 người mua condotel của Vingroup tại ba dự án ở Nha Trang và Đà Nẵng và trong vòng 3,5 năm qua, mỗi năm chủ đầu tư chi trả thu nhập cam kết cho khách hàng lên tới 900 tỷ đồng.

Theo bà Lộc, các dự án condotel của Vingroup cam kết lợi nhuận ở mức 10%/năm và mức này cũng sẽ áp dụng cho dự án mới chuẩn bị bán ở Phú Quốc và thời gian cam kết chỉ trong ba năm đầu.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng lại cho rằng, không có một chuẩn mực nào về tỉ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel. "Có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là đầu tư càng rủi ro thì mức lợi nhuận càng cao. Một món đầu tư với mức lợi nhuận quá hấp dẫn thường đều là những món đầu tư nhiều rủi ro. Khi đó lợi nhuận là một yếu tố để câu kéo khách hàng", ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng lưu ý nhà đầu tư condotel trước khi xuống tiền cần xem xét kỹ chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lý việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại (qua các dòng tiền trong tương lai) để bảo đảm mức lợi nhuận… 

Nói về tỉ lệ cam kết lợi nhuận condotel, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, nếu dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín thì mức độ cam kết 6-10% là có thể đạt được. “Savills đã từng thử nghiệm mô hình và có thể đạt được”, bà Hằng khẳng định.

Trong khi đó, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Chủ tịch HĐQT CenInvest cho hay, tại một số nước trên thế giới, các chủ đầu tư condotel chỉ đưa ra phương án dự phòng về tỷ suất lợi nhuận. Tại Việt Nam, ông Hưng khẳng định nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn thấy và tính toán được tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư cam kết, cũng như khả năng chi trả của chủ đầu tư.

“Dựa trên những thông tin có thể quan sát như condotel được đặt ở khu du lịch có vị trí nào, tỷ lệ lấp đầy phòng ra sao, giá phòng cho thuê có phải chăng không… thì cam kết lợi nhuận là điều mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể xác định xem chủ đầu tư có khả năng trả cho mình không?”, ông Hưng nói.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Dự kiến trong giai đoạn 2017 – 2019 có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường bất động sản vì tiết kiệm đất đai đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lịch –lĩnh vực đang được chúng ta định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn. 

Dù vậy, cần thiết việc tháo gỡ những "điểm nghẽn" về pháp lý, vấn đề tài chính, cam kết lợi nhuận để tạo niềm tin và sự an tâm cho các nhà đầu tư cũng như toàn thị trường.