Cạnh tranh khốc liệt
Sự bùng nổ các dự án bất động sản du lịch biển trong ba năm trở lại đây khiến cho nguồn cung phòng khách sạn tại những thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc tăng vọt trong những năm tới.
Nếu như trước đây khách sạn truyền thống là hình thức lưu trú chủ yếu của khách du lịch thì sắp tới, một số lượng "khủng" căn hộ sẽ được hoàn thành và sử dụng để cho thuê như khách sạn.
Theo số liệu của CBRE, nguồn cung phòng khách sạn 3-5 sao tại Đà Nẵng sẽ tăng từ 19.800 phòng hiện tại lên 34.599 phòng vào năm 2020. Tại Nha Trang và Cam Ranh, con số tăng tương ứng từ 26.404 phòng lên 34.249 phòng, còn tại Phú Quốc sẽ tăng từ 6.683 lên 15.600 phòng. Phần lớn nguồn cung tăng thêm đến từ những dự án căn hộ khách sạn.
Với nguồn cung lớn như vậy, thị trường đang xuất hiện nhiều ý kiến lo ngại về khả năng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là khi đang có sự chững lại rõ rệt về thanh khoản trong nửa đầu năm 2018. Thực trạng này cũng đặt ra thách thức không nhỏ với các chủ đầu tư bất động sản du lịch trước bài toán làm thế nào để tăng sức hấp dẫn của dự án đối với các nhà đầu tư.
Cách đây vài năm, giai đoạn đầu của thị trường bất động sản du lịch mới nổi, xu hướng cạnh tranh chính của các chủ đầu tư trên thị trường chủ yếu là chạy đua bằng cam kết lợi nhuận, lợi nhuận càng cao càng thu hút được khách hàng.
Có những dự án đã cam kết lợi nhuận lên đến 12 - 15%/năm, thậm chí 20%/năm, trong vòng 8 – 12 năm khiến bất động sản nghỉ dưỡng thực sự sôi động, thu hút được sự tham gia một số lượng lớn các nhà đầu tư thứ cấp.
Tuy nhiên, sau vụ một chủ đầu tư tại Nha Trang xù cam kết lợi nhuận với khách hàng do mức cam kết đặt ra quá cao, trong khi dự án hoạt động không hiệu quả đã khiến nhiều khách hàng trên thị trường “vỡ mộng”.
Sau “bài học đắt giá" đó, cả chủ đầu tư và khách hàng trên thị trường đều đã có những sự nhìn nhận lại. Các chủ đầu tư hiện nay không chỉ cạnh tranh bằng cam kết lợi nhuận mà đã chuyển hướng sang hàng loạt các lợi thế khác của dự án như vị trí đắc địa, thiết kế độc đáo hay xây dựng thêm các tiện ích trong dự án.
Không ít chủ đầu tư đã không ngần ngại đầu tư, sáng tạo thêm những hạng mục "khác biệt", "độc lạ" tại dự án của mình để thu hút sự chú ý của khách hàng.
Một trong những chủ đầu tư đang hết sức nỗ lực làm mới mình trong cuộc đua hút khách trên thị trường bất động sản du lịch phải kể đến Công ty CP Đầu tư thương mại và dịch vụ Việt Úc, chủ đầu tư dự án Aloha Beach Village tại Bình Thuận.
Đáng chú ý, bên cạnh các hạng mục của dự án bao gồm 50 shophouse, 3.200 căn condotel và biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, được biết dự án này đã đầu tư 32 tiện ích nội ngoại khu đẳng cấp theo tiêu chuẩn quốc tế bao gồm trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, trung tâm hội nghị quốc tế, hệ thống nhà hàng theo tiêu chuẩn 4 sao, quán bar, been clup,hồ bơi, sân tennis đài quan sát theo mô hình trái thanh long, nhạc nước.
Một trong những trải nghiệm khác biệt nhất khi đến với Aloha Beach Village là Dinh thự rượu, nơi chưng cất hơn 100 loại rượu truyền thống. Ngoài những chai rượu vang quý hiếm lâu năm, dinh thự rượu còn chứa các loại rượu được chế biến hết sức đặc biệt từ các loại hoa quả khác nhau của Việt Nam.
Tương tự tại The Arena Cam Ranh, chủ đầu tư đã rất chịu chơi khi xây dựng tới 34 tiện ích độc đáo tạo nên trục kết nối sôi động ngay tại dự án như quảng trường và khán đài Arena có sức chứa 15.000 người, phố đi bộ với những dịch vụ ẩm thực, giải trí đa dạng; bể bơi Olympic giật cấp 3 tầng dài 500m nằm cạnh bờ biển, chợ hải sản, phân khu nghệ thuật.
Sự khác biệt đến từ hệ thống tiện ích, tổ hợp vui chơi giải trí là lý do khiến dự án này thu hút khách hàng. Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2018 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dự án The Arena có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất thị trường bất động sản Nha Trang, đạt 40%, các dự án nghỉ dưỡng khác đều có tỷ lệ hấp thụ rất thấp chỉ đạt bình quân khoảng 20 – 25% lượng giao dịch thành công.
Tổ hợp du lịch và giải trí Cocobay Đà Nẵng với quy mô 31 ha, công suất lên đến 10.000 phòng cũng đã được triển khai xây dựng với nhiều hạng mục tiện ích đặc biệt, hoạt động giải trí đa dạng như chuỗi ẩm thực quốc tế, nhà hát có sức chứa 1.000 người, đại trung tâm thương mại và tuyến phố đi bộ dài nhất Việt Nam.
Không chỉ cạnh tranh bằng tiện ích, nhiều chủ đầu tư đã tạo cho dự án của mình những nét khác biệt trong thiết kế để hấp dẫn khách du lịch. Tọa lạc trên ngọn đồi cao 86m so với mực nước biển, Phoenix Legend Villas and Hotels chính là một dự án như vậy khi lấy cảm hứng thiết kết từ Hòn Trống Mái, biểu tượng của Hạ Long kỳ vỹ.
Dự án gây ấn tượng với ý tưởng thiết kế mang đậm nét di sản, khai thác tối đa vị thế đắc địa hiếm có. Theo đó, dự án là một khu phức hợp sống 5 sao chuẩn quốc tế trên diện tích 3,5 ha bao gồm 2 tòa tháp Phượng – Hoàng và 26 biệt thự đơn lập tượng trưng cho những quả trứng Phượng Hoàng mang ý nghĩa của sự phù phú, sinh sôi và phát triển.
Một doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tầm cỡ khác cũng đang rót dòng vốn nghìn tỷ vào Cát Bà như Flamingo Group với quần thể du lịch nghỉ dưỡng mang tầm quốc tế Flamingo Cát Bà Beach Resort.
Nằm trong quần thể thắng cảnh nổi tiếng, đảo Ngọc tại vịnh Bắc Bộ, nét khác biệt trong thiết kế của dự án này tiếp tục mang đậm nét Flamingo Lifestyle “sống sang trọng giữa thiên nhiên” với những không gian khoáng đạt, tiện nghi sang trọng và cảnh quan xanh độc đáo với những góc sân vườn tại các tầng cao.
Trong cuộc cạnh tranh khốc liệt giành của các chủ đầu tư bất động sản du lịch biển, một điều dễ nhận thấy là các chủ đầu tư hiện nay đã chuyển hướng mạnh mẽ từ việc chỉ cam kết lợi nhuận đơn thuần sang hướng chứng minh cho các nhà đầu tư thấy tiềm năng của dự án trong việc thu hút khách du lịch. Từ đó, thuyết phục các khách hàng về khả năng vận hành và sinh lợi tốt của dự án sau này.
Không dừng lại ở mục tiêu thu hút các nhà đầu tư
Việc các chủ đầu tư bất động sản du lịch biển hiện nay đang ngày càng trú trọng nhiều hơn đến chất lượng của dự án, sự hấp dẫn về tiện ích, dịch vụ giải trí không chỉ để thu hút các nhà đầu tư mong muốn tìm kiếm lợi nhuận mà xa hơn là mục tiêu hấp dẫn khách du lịch vì sự phát triển bền vững của dự án trong tương lai.
Chia sẻ về tham vọng của mình khi đầu tư hàng loạt những tiện ích đặc biệt tại dự án Cocobay Đà Nẵng, ông Nguyễn Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Empire Group thẳng thắn thừa nhận, với một tiềm năng tài nguyên thiên nhiên được mệnh danh là “Rừng vàng, Biển bạc”, cộng thêm vô số những di sản về đền đài, kho tàng văn hóa, di sản, Việt Nam đang nắm giữ một nguồn tài nguyên khổng lồ để phục vụ nhu cầu du lịch của khách quốc tế.
Tuy nhiên, khi xét đến hoạt động đầu tư, các nước trong khu vực lại đang sở hữu những lợi thế lớn hơn khi xây dựng hàng loạt công trình quy mô để níu chân du khách. Sự xuất hiện ồ ạt các khu vui chơi như Macau, Lan Quế Phường, Genting, Clarke Quay hay Pattaya buộc Việt Nam phải nhìn nhận lại xu hướng phát triển ngành du lịch hiện nay. Du khách tới du lịch không chỉ đến để ngắm, mà còn để tận hưởng mọi thú vui hoạt náo nhất cho một chuyến hành trình xa nhà.
Những tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp quốc tế - nơi hội tụ đầy đủ tiện ích dịch vụ du lịch và giải trí về đêm cho du khách chính là điều mà du lịch Việt Nam vẫn còn thiếu, vị lãnh đạo này nhận định.
Bên cạnh việc tạo ra lối đi riêng, sự khác biệt, Cocobay còn mong muốn mang đến những trải nghiệm và dịch vụ đa dạng, độc đáo, chất lượng. Từ đó, thực hiện được mục tiêu giữ chân du khách “thêm một ngày đêm” và quay lại Đà Nẵng cũng như Việt Nam thêm nhiều lần nữa, ông Hưng cho hay.
Về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho rằng, các sản phẩm du lịch của Việt Nam còn nghèo nàn, còn phụ thuộc quá nhiều vào những bãi biển đẹp mang tính “hữu xạ tự nhiên hương”.
Do đó, hướng đi của các chủ đầu tư trong việc nỗ lực tạo ra các sản phẩm chất lượng, khác biệt là xu hướng rất tích cực cho thấy thị trường này đang ngày càng phát triển bền vững. Tuy nhiên, du lịch Việt Nam vẫn cần nhiều hơn nữa các sản phẩm rất đa dạng, các khu nghỉ dưỡng tích hợp đáp ứng tất cả các nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lịch để giữ chân du khách trong tương lai.
Còn theo ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, khách quốc tế chỉ đến Việt Nam trung bình khoảng 1,1 lần, trong khi khi ở Thái Lan là 2 - 3 lần. Việt Nam cần thu hút khách quốc tế quay lại lần thứ hai.
Nhìn chung, bức tranh về thị trường bất động sản du lịch biển Việt Nam đang rất sáng sủa. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam rơi vào khoảng 6-7% như hiện nay đã đem tới động lực phát triển rất lớn cho thị trường này.
Tuy nhiên, theo ông Michael, bất động sản du lịch là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu. "Bữa tiệc" có thể kết thúc bất cứ lúc nào, do đó, một khi đầu tư vào bất động sản du lịch biển sẽ phải cẩn trọng.
Do đó, bên cạnh việc thiết kế và phát triển các tiện ích đa dạng trong dự án, vị chuyên gia này cho rằng, điểm mấu chốt đối với các chủ đầu tư bất động sản du lịch là quản lý dòng tiền đúng cách và lựa chọn các đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
Nhà tư vấn này khuyến cáo các chủ đầu tư cần chọn đơn vị điều hành hiểu biết thực sự về loại sản phẩm này, hay lựa chọn đối tác quản lý phù hợp, và thận trọng trong việc quản lý tài chính để đảm bảo sẽ thực hiện được chất lượng dịch vụ của dự án và các cam kết hoàn trả lợi nhuận cho khách hàng.
