Bùng nổ bất động sản du lịch biển: Thách thức đan xen cơ hội

Sự bùng nổ khách du lịch quốc tế và nội địa đang trở thành 'ngòi nổ' kích thích các nhà đầu tư đổ vốn vào lĩnh vực bất động sản ở các vùng du lịch trọng điểm dọc theo bờ biển Việt Nam. 

Nếu như trước đây dòng vốn hướng vào xây dựng khách sạn ở Hà Nội và TP. HCM thì trong những năm gần đây chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của những thành phố du lịch biển như Nha Trang và Đà Nẵng. Các dự án mới không còn đơn thuần là xây khách sạn để cho thuê mà thường kèm theo căn hộ hoặc biệt thự nghỉ dưỡng bán cho nhà đầu tư thứ cấp để nghỉ dưỡng hoặc kết hợp với công ty quản lý để cho khách du lịch thuê lại. 

Mô hình này manh nhà từ những năm 2008-2009 tại Đà Nẵng với những dự án tiên phong như Sơn Trà Resort & Spa và Ocean Villas. Sự thành công của những dự án tiếp theo như Hyatt Regency Danang Residences đã kích thích các nhà đầu tư khác nhập cuộc. Đặc biệt, sự tham gia của những nhà đầu tư lớn như Vingroup và Sun Group khi tiên phong phát triển những khu biệt thự nghỉ dưỡng quy mô lớn và đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn đã thu hút được một lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư cá nhân. 

Sau khi bị chững lại do khủng hoảng bất động sản năm 2011-2014, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ ở các địa phương có những bãi biển đẹp như Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc và lan đến những địa phương vốn dĩ hầu như không có tên trên bản đồ nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Quảng Bình hay Bình Định. 

Ngay cả ở miền Bắc vốn bị ảnh hưởng bởi thời tiết mùa đông cũng đang chứng kiến sự bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng biển, đặc biệt là ở Hạ Long và Vân Đồn của tỉnh Quảng Ninh. Thậm chí, những địa danh ít được nhà đầu tư bất động sản để ý đến trước đây như Ninh Thuận cũng đang dần được khai phá bằng dự án khu nghỉ dưỡng hạng sang Amanoi và một nhà đầu tư khác đang xúc tiến kế hoạch phát triển một tổ hợp hơn 700ha với tổng cộng 7.000 phòng khách sạn. 

Có thể nói, bất động sản đang len lỏi vào bất cứ khu vực nào có bãi biển đẹp, từ Nam Hội An cho đến Cam Ranh. Công ty tư vấn Savills cho biết, trong giai đoạn từ 2017-2019 sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ khách sạn được tung ra thị trường, trong đó tập trung ở khu vực ven biển, và con số này còn lớn hơn cả nguồn cung phòng khách sạn mới. 

Với các lợi thế hiện có như bãi biển đẹp, hạ tầng du lịch phát triển hoàn thiện, điểm đến quen thuộc của khách du lịch trong nước và quốc tế, đến thời điểm hiện tại, Nha Trang và Đà Nẵng là hai thành phố dẫn đầu thị phần trong nguồn cung cũng như tình hình hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường du lịch và bất động sản du lịch biển Việt Nam của Crystal Bay, tính đến tháng 7/2018, Nha Trang đứng số 1 về tổng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 29% nguồn cung trên 10 thành phố biển được nghiên cứu. Đà Nẵng xếp thứ 2 về nguồn cung với 26% thị phần. 

Về loại hình sản phẩm, condotel chiếm lĩnh thị trường với 81% tổng nguồn cung tại các thị trường. Ngoại trừ Phú Quốc, các thành phố khác đều có căn hộ condotel chiếm tỷ trọng cao. Tại hai thành phố lớn là Nha Trang và Đà Nẵng, condotel chiếm đến 90% tổng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng. 

Về giao dịch, với nguồn cung căn hộ condotel dồi dào và du lịch phát triển mạnh mẽ, Khánh Hòa và Đà Nẵng là hai địa phương dẫn đầu thị trường về số lượng giao dịch căn hộ condotel. Trong đó, Nha Trang chiếm lĩnh thị trường với hơn 7.300 giao dịch tính đến tháng 7/2018, theo sau là Đà Nẵng khoảng 6.800 căn. Cam Ranh với 1 dự án duy nhất có quy mô lớn đã đóng góp hơn 3.400 giao dịch. 

Giá bán tại ba thành phố này tương đối cạnh tranh với giá bán trung bình từ 1.900 USD đến 2.100 USD/m2. Đối với thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, Phú Quốc dẫn đầu với khoảng 1.370 căn được bán tính đến tháng 7/2018. 

Bên cạnh những con số tích cưc, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang cho thấy những dấu hiệu tăng trưởng chậm lại. Số liệu từ DKRA Việt Nam cho thấy, quý II/2018 là quý thứ ba liên tiếp thị trường này ghi nhận sự giảm nguồn cung.

Tại phân khúc condotel, trong quý II chỉ đón nhận nguồn cung từ 2 dự án, một dự án mới và một dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, với tổng số 2.100 căn hộ. Trong đó, riêng dự án ở Khánh Hòa đã cung cấp 2.000 căn với lượng tiêu thụ chiếm 63% toàn thị trường, còn lại các dự án khác, sức tiêu thụ rất khó khăn.

Bức tranh tương tự xảy ra trên thị trường biệt thự nghỉ dưỡng với nguồn cung cũng ghi nhận sự sụt giảm.

Bài toán mới đặt ra với bất động sản du lịch

Nhận định về nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2018 giảm sút giao dịch, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng đang tồn tại nhiều vướng mắc khiến khách hàng và các nhà đầu tư lo ngại.

Trước hết là về tính pháp lý, hiện pháp lý của mô hình condotel (căn hộ kháh sạn) chưa rõ ràng đang ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư. Theo đó, loại hình bất động sản này vẫn chưa được pháp luật công nhận và cấp sổ đỏ khiến khách hàng lo ngại về rủi ro khi quyết định đầu tư căn hộ.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, sau giai đoạn phát triển nóng, giá bán các sản phẩm condotel trên thị trường hiện đang được đẩy lên quá cao, có những căn lên đến 70 - 80 triệu/m2 nên kén khách hơn và không phù hợp với nhà đầu tư lướt sóng.

"Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện chỉ còn các nhà đầu tư lâu dài, quan tâm đến khả năng sinh lời của dự án từ việc cho thuê lại. Vì vậy, các khách hàng cũng chỉ lựa chọn các dự án của chủ đầu tư uy tín, chất lượng và khả năng điều hành, khai thác, kinh doanh dự án sau đầu tư hiệu quả nhằm đảm bảo an toàn nguồn vốn và khả năng sinh lợi cao, bền vững cho họ", ông Đính nhận định.

Trong khi đó, thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư thiếu uy tín đã không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng dẫn đến các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, ông Đính cho hay.

Trên quan điểm của đơn vị phân phối sản phẩm, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phân phối DTJ cho rằng, với thực trạng nguồn cầu mua căn hộ condotel đang giảm, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Đây là thời điểm các chủ đầu tư cần chứng tỏ được uy tín và khả năng thực hiện các cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Thị trường đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư buộc phải chú trọng tạo ra điểm nổi bật, lợi thế cạnh tranh cho dự án để thu hút người mua. Đây là tín hiệu tích cực giúp thanh lọc thị trường, giúp thị trường có thể phát triển một cách bền vững.

Thực tế, các dự án ví trí tốt của các chủ đầu tư uy tín đảm bảo đúng cam kết lợi nhuận như Vingroup, Sun Group, hay CEO group vẫn thanh khoản rất tốt. Thậm chí nhiều dự án vừa mở bán đã hết hàng, ông Khánh cho hay.

Còn theo bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Tư vấn và nghiên cứu thị trường của công ty tư vấn JLL, với tiềm năng du lịch lớn, khách du lịch trong nước và quốc tế đến Việt Nam vẫn không ngừng gia tăng trong thời gian tới chắc chắn sẽ là động lực rất lớn khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phát triển.

Vấn đề đặt ra trong bối cảnh hiện tại là cần phải nhìn nhận các bất động sản nghỉ dưỡng về bản chất vẫn là một sản phẩm lưu trú phục vụ du lịch. Theo đó, bên cạnh việc triển khai xây dựng như một bất động sản thông thường, khâu vận hành, quản lý dự án luôn giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. 

Bà Trang cho rằng, nếu như thời gian trước, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới "chớm nở", không nhiều dự án được hoàn thành để các chủ đầu tư và khách hàng có thể nhìn thấy thực tế khi dự án đi vào vận hành sẽ như thế nào thì trong 1- 2 năm trở lại đây, các chủ đầu tư đã nhận ra vai trò của việc quản lý khai thác dự án và ngày càng đề cao các đơn vị này.

Các nhà vận hành dự án có kinh nghiệm sẽ đưa ra các chiến lược phù hợp để bất động sản nghỉ dưỡng đạt hiệu quả tối ưu về lợi nhuận. Mặt khác, đối với các đơn vị quản lý vận hành uy tín của nước ngoài, thế mạnh của các đơn vị này là họ có thể đảm bảo được việc lấp đầy phòng nhờ một mạng lưới khách hàng quốc tế có sẵn. Đây chính là lợi thế khiến họ tự tin đảm bảo sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hoạt động hiệu quả, thực hiện đúng cam kết lợi nhuận đối với các nhà đầu tư.

Đây rõ ràng là một xu hướng tích cực, một bước tiến mới của thị trường, chứng tỏ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển đi lên, trưởng thành hơn nhiều so với giai đoạn trước, vị đại diện JLL này cho hay.

Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018 do TheLEADER tổ chức với chủ đề "Quản trị đầu tư và kinh doanh hiệu quả" sẽ chính thức khai mạc vào 8h30 sáng ngày 4/8/2018 tại khách sạn Daewoo, 360 Kim Mã, Hà Nội.  
Dễn đàn trao đổi, thảo luận về các vấn đề đang được quan tâm nhất hiện nay về đầu tư và khai thác kinh doanh các dự án bất động sản du lịch biển tại Việt Nam, với sự tham gia của lãnh đạo các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, các chuyên gia tài chính, kinh tế, bất động sản du lịch uy tín và các doanh nhân, nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Đăng ký tham dự sự kiện:
Thường trực Ban tổ chức: Tầng 7, tòa nhà HCMCC, số 249A Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
Điện thoại: (024) 3244 4359 - Hotline: 094 769 3858 (chị Huyền); 0166 568 8789 (chị Ngọc Anh)
Email: event@theleader.vn