Bất động sản "trong nguy có cơ"

Công ty Chứng khoán VNDirect mới đây đã tổ chức DInsights tháng 3, với sự tham gia của các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp, đưa ra những nhận định quan trọng về tiềm năng của ngành bất động sản giai đoạn tới.

Đây là diễn đàn chuyên sâu được VNDirect phối hợp thực hiện cùng với khách mời là các lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia hàng đầu trong nhiều lĩnh vực, nhằm cung cấp cho khách hàng lăng kính quan sát và góc nhìn đa chiều về bối cảnh vĩ mô và diễn biến các thị trường, từ đó, nhận diện được cơ hội cũng như rủi ro trên con đường đầu tư.

Trình bày tại sự kiện, bà Nguyễn Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích của VNDirect đánh giá, thị trường bất động sản đang diễn biến tiêu cực, nhưng ẩn bên trong những rủi ro này vẫn có cơ hội. Nhà đầu tư nếu biết tận dụng nhịp giảm này của thị trường hoàn toàn có thể đón một con sóng mới trong giai đoạn 2025 – 2026, khi khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản qua đi và thể chế tốt hơn.

Cụ thể, theo nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam của VNDirect trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 đến năm 2022), cứ 7 năm thì lại diễn ra tình trạng “đóng băng” thị trường này. Nếu đúng theo chu kỳ như vậy thì thời kỳ “đóng băng” của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.

Nhìn lại quá khứ, trong giai đoạn 2011 - 2013, thị trường đóng băng khi lãi suất lên đến 25%/năm, dư nợ của bất động sản chiếm 40% trong hệ thống ngân hàng. Sau đó, Chính phủ có một loạt động thái để hỗ trợ thị trường, như ban hành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hạ lãi suất để kích cầu, ban hành Luật Đất đai 2013 giải tỏa các nút thắt, thành lập Công ty VAMC để xử lý nợ xấu bất động sản.

Thị trường bất động sản đóng băng kéo giá sản phẩm đầu cơ như đất nền, bất động sản cao cấp giảm mạnh 20 - 30%. Sau đó, nguồn cung 2013 - 2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%.

Khó khăn chung là vậy, song theo đại diện VNDirect, trải qua giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản hồi phục rất nhanh chóng. Nhìn lại giai đoạn 2011 - 2013, các phân khúc nhà trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội, đất nền và nhà liền kề sẽ hồi phục trước tiên.

Tương tự, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý, đồng thời sở hữu dòng tiền tốt sẽ nhanh chóng phục hồi, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Nhà đầu tư nếu biết “gạn đục khơi trong” hoàn toàn có thể tìm ra những cơ hội đầu tư tốt.

Theo bà Hiền, để chọn lựa đúng, nhà đầu tư cần quan sát 3 yếu tố chính. Đầu tiên là chính sách của cơ quan quản lý. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn, vướng mắc pháp lý các dự án hiện tại được dần tháo gỡ.

Thứ hai, nên ưu tiên đầu tư vào các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý. Các doanh nghiệp hướng đến phân khúc bình dân và nhà ở Hà Nội, doanh nghiệp có tỷ trọng đòn bẩy thấp và khả năng thanh toán đảm bảo, doanh nghiệp có năng lực phát triển và quản lý dự án đã được chứng thực.

Thứ ba, cần theo dõi các động thái giải ngân đầu tư công. Dòng vốn đầu tư công chảy về đâu sẽ kích thích địa phương đó phát triển, tạo cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản tại các thành phố cấp 2.

Đồng quan điểm với chuyên gia VNDirect, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, tâm lý thị trường chung đang khá bi quan với thị trường bất động sản.

“Ở giai đoạn 2011-2013 là khủng hoảng thừa cung, nhưng ở giai đoạn hiện tại là thiếu cung. Giai đoạn trước, lạm phát, lãi suất cao, còn ở thời điểm hiện tại, vĩ mô ổn định hơn nhiều. Thời điểm trước, Chính phủ thực hiện bơm tiền vào nền kinh tế trong khi ở giai đoạn hiện tại, cơ chế chính sách có phần đồng bộ hơn”, ông Lực đánh giá

Theo ông Lực, chưa bao giờ chúng ta sửa cùng lúc 3 liên quan tới bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng nhất quán như hiện nay. Dự kiến các dự thảo này sẽ được thông qua trong tháng 10/2023. Bên cạnh đó, rất nhiều quyết sách của Chính phủ sẽ đưa ra, chẳng hạn như Chính phủ sẽ đề xuất với Quốc hội có Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững chứ không phải thuần bơm tiền như năm 2013.

“Bất động sản có thể nhúc nhích phục hồi ngay từ thời điểm cuối năm 2023”, vị chuyên gia nhận định.