Mở đường sống cho doanh nghiệp bất động sản

Kẹt cứng

Suốt từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản trầm lắng đã kéo theo sự vắng vẻ trên các công trường xây dựng. Khó khăn trong việc xoay sở dòng vốn khiến nhiều chủ đầu tư không đủ ngân sách để triển khai dự án đúng thời hạn bàn giao. Nhiều dự án đã buộc phải chậm tiến độ, thi công cầm chừng hoặc thậm chí là tạm ngưng thi công vì cạn kiệt dòng tiền.

Một khách hàng mua căn hộ chung cư tại Hà Nội cho biết, theo đúng cam kết của chủ đầu tư, gia đình chị sẽ nhận nhà cuối năm 2022 nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thấy thông báo bàn giao. Hơn 3 tháng nay, công trường dự án rất vắng vẻ, gián đoạn trong khi hầu hết các khách hàng đều nóng ruột mong sớm được nhận nhà.

Một dự án nhà phố thương mại nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng gần bốn tháng qua cũng đã buộc phải thi công cầm chừng do doanh nghiệp chưa xoay sở được dòng tiền chi trả cho nhà thầu và chi phí xây dựng.

Theo đúng tiến độ, dự án đã được cất nóc và hoàn thiện, bàn giao phần thô cho khách hàng từ đầu quý IV/2022. Tuy nhiên hiện tại, dù đã rất nỗ lực, chủ đầu tư mới bàn giao được cho một bộ phận nhỏ khách hàng. 

Thực tế trên thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 cho thấy, rất ít dự án hoàn thiện và bàn giao nhà cho người dân đúng tiến độ. Tại hầu hết các thị trường bất động sản lớn trên cả nước như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai... nhiều dự án căn hộ, nhà phố và biệt thự nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng bất động, nguy cơ chậm tiến độ vì không xoay sở được dòng tiền tiếp tục triển khai.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, tình thế của các doanh nghiệp đang hết sức khó khăn. Tất cả các dòng vốn đều đóng cửa với doanh nghiệp. Nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu đều đang ách tắc trong khi doanh nghiệp không bán được hàng.

Thậm chí, ngay cả những khách hàng đã mua bất động sản từ trước đó, đến thời hạn thanh toán theo tiến độ cũng không nộp tiền cho chủ đầu tư do họ bị ảnh hưởng bởi bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế và tâm lý "nghe ngóng", do dự, không muốn bỏ thêm tiền vào bất động sản.

"Tất cả những yếu tố đó khiến doanh nghiệp dường như "kẹt cứng" trong bài toán dòng tiền. Không có tiền, doanh nghiệp không thể triển khai dự án theo đúng tiến độ đã cam kết, mặc dù đây là điều họ rất mong muốn thực hiện để giữ uy tín của mình với khách hàng", đại diện doanh nghiệp này nhấn mạnh.

Cạn tiền, cạn lực

Không chỉ chịu áp lực trước khách hàng về tiến độ dự án, các doanh nghiệp bất động sản còn đang chịu nhiều sức ép vô cùng lớn từ nhiều phía như các khoản nợ trái phiếu, nợ ngân hàng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào thế cực kỳ khó khăn và nhiều khả năng sẽ còn nghiêm trọng hơn trong thời gian tới vì bước vào giai đoạn nước rút để đáo hạn các khoản vay ngân hàng, trái phiếu... Song, các kênh huy động dòng tiền đang tắc nghẽn khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh "cạn tiền, cạn lực".

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản được cho là sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Nếu không giải được bài toán dòng vốn này, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ lâm vào một cuộc khủng hoảng lớn hơn, gây hệ luỵ cho cả nền kinh tế.

Các chuyên gia tính toán, với quy mô phát hành lớn trong giai đoạn 2018-2021, thời hạn khoảng 4 năm, sẽ có một khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáng kể sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2023 - 2025. Đối với nhóm bất động sản, các doanh nghiệp đã phát hành gần 215 nghìn tỷ đồng năm 2021 và 50 nghìn tỷ đồng trong 10 tháng đầu năm 2022, lãi suất trung bình là 10,35%/năm. Lượng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp rất lớn, nhất là hai năm tới, ước tính khoảng 115 nghìn tỷ đồng/năm, chưa tính tiền lãi.

Để giải quyết vấn đề này, ông Lực cho rằng, nếu như trong điều kiện thông thường, các doanh nghiệp sẽ tìm nguồn vốn mới từ phát hành trái phiếu, vay ngân hàng, phát hành cổ phiếu... để đảo nợ và duy trì, phát triển hoạt động kinh doanh, xây dựng. 

Tuy nhiên, khả năng gọi vốn của các doanh nghiệp trong thời gian tới là rất khó khăn do những vi phạm liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát đã làm niềm tin của các nhà đầu tư suy giảm đáng kể, nhà đầu tư cá nhân cũng đã trở nên e ngại hơn sau nhiều vụ việc vừa qua.

Mặc dù Chính phủ đã Nghị định 65 cho phép hoán đổi trái phiếu với các tài sản khác, gia hạn nợ trái phiếu nhưng vẫn khó cho các doanh nghiệp có thể tiếp tục phát hành trái phiếu đảo nợ khi niềm tin đổ vỡ.

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng dành cho đối tượng này là không nhiều do phải ưu tiên cho sản xuất kinh doanh và trong bối cảnh hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn khoảng 14-15% để kiểm soát lạm phát và thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng.

Mặt khác, với kênh huy động vốn trên thị trường chứng khoán, thị trường này đã không còn sôi động như giai đoạn trước. Trong bối cảnh việc bán hàng, phát mại tài sản để trả nợ cũng không dễ dàng do thị trường bất động sản đang trầm lắng, phục hồi chậm, một bộ phận không nhỏ doanh nghiệp bất động sản đang tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, nếu không có giải pháp phù hợp, kịp thời, ông Lực nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi đó, hệ lụy của việc vỡ nợ này là vô cùng lớn, phức tạp, cần kiểm soát vì mối quan hệ liên thông giữa ngân hàng - chứng khoán – bất động sản. 

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với một năm khó khăn rất lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình hoạt động.

Những khó khăn này trước hết đến từ những vướng mắc pháp lý đã kéo dài từ nhiều năm nay khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm. Bên cạnh đó, sức cầu, thanh khoản cũng giảm trên toàn bộ thị trường, các doanh nghiệp không có doanh thu từ bán sản phẩm trong khi các khoản nợ từ trái phiếu, tín dụng ngân hàng và chi phí vận hành doanh nghiệp vẫn đè nặng.

Theo ông Cần, các khoản nợ đến hạn phải trả của doanh nghiệp như nợ trái phiếu, tín dụng, nợ nhà thầu thi công, chi phí vận hành doanh nghiệp, lương nhân viên... đang là vấn đề lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Trong khi tất cả các kênh huy động vốn đều đang ách tắc, họ gần như "bế tắc" trong vấn đề về dòng tiền để chi trả các khoản nợ này. Với nhiều doanh nghiệp còn tài sản, cách duy nhất giúp họ có dòng vốn để tiếp tục duy trì hoạt động là cơ cấu lại và bán bớt các tài sản, các dự án để có dòng tiền.

Song, thực tế cho thấy, việc bán được tài sản ở bối cảnh thị trường hiện tại là không dễ. Nguyên nhân được ông Cần chỉ ra rằng, phần lớn các dự án bất động sản đều đang gặp vấn đề về pháp lý, chờ việc sửa đổi Luật Đất đai được thông qua. 

Mặt khác, khi thị trường trầm lắng, lãi suất tăng cao, các doanh nghiệp đủ tiềm lực tài chính để mua các dự án lớn là có nhưng không nhiều. Hơn nữa, phía người mua đang có rất nhiều sự lựa chọn và tâm lý chung của họ vẫn là "chờ đợi" thêm, chưa quyết định xuống tiền ngay ở thời điểm này, ông Cần chia sẻ.

Cửa sinh

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến hơn 1.000 doanh nghiệp giải thể, tăng mạnh con số hơn 800 doanh nghiệp giải thể của năm 2021. Số doanh nghiệp ngừng kinh doanh trên thị trường rất lớn, lên tới hơn 2.300 doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp đã ngừng hoạt động nhưng chưa làm thủ tục giải thể. Do đó, số lượng các doanh nghiệp giải thể trong riêng ngành bất động sản thực chất còn cao hơn rất nhiều.

Số liệu thống kê của Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và đầu tư cũng cho thấy, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng mạnh, ước khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm đến 50% số lượng nhân viên, thậm chí phá sản, biến mất khỏi thị trường

"Vấn đề quan trọng nhất với doanh nghiệp hiện nay là giảm được áp lực trả nợ và cố gắng để sống. Chỉ cần sống sót được và vượt qua những lúc bão tố thị trường này, doanh nghiệp sẽ có cơ hội để làm lại, còn không, doanh nghiệp sẽ không còn cơ hội", ông Cần nhấn mạnh.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, doanh nghiệp bất động sản có hai cách để giảm áp lực nợ nần đang đè nặng. Thứ nhất là bằng mọi cách để có dòng tiền. Trước bối cảnh này, các doanh nghiệp cần tự tìm cách cứu mình bằng cách bán bớt tài sản, thậm chí họ phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ sâu để có dòng tiền. Cùng với đó là cơ cấu lại bộ máy hoạt động, tinh gọn nhân sự để giảm chi phí duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Giải pháp thứ hai quan trọng hơn, doanh nghiệp nên đàm phán với các khách hàng, người mua nhà và "chủ nợ" của mình như trái chủ, ngân hàng, tổ chức tín dụng, nhà thầu, để giãn thời gian trả nợ các khoản vay, giãn thời gian bàn giao dự án theo tiến độ đã cam kết với người mua bất động sản trước đó. Trong thời điểm khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp chỉ có thể cơ cấu các khoản nợ để trả dần, mỗi bên nợ thu xếp trả một ít trước để cố gắng duy trì, rất khó có thể trả hết tất cả các khoản nợ một lúc.

Mặt khác, ông Cần cho rằng, chủ nợ của doanh nghiệp bất động sản như các nhà đầu tư, trái chủ, ngân hàng cũng cần có thiện chí để hỗ trợ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn nợ, giãn tiến độ dự án so với cam kết ban đầu. 

Các chủ nợ cần chung tay giúp "con nợ" của mình có thể tồn tại, sống được qua giai đoạn thị trường hiện nay, sau đó họ mới có thể tiếp tục trả nợ vì chỉ khi con nợ còn sống, họ mới có thể trả nợ. 

Nếu không, khoản nợ của các chủ nợ cũng không thể trả, các dự án không thể tiếp tục triển khai. Khi đó, tình hình sẽ nguy hiểm hơn nhiều, bởi chủ nợ có thể siết được dự án của doanh nghiệp nhưng không có kinh nghiệm để triển khai, chưa nói đến các thủ tục pháp lý đang vướng mắc, nhiều dự án không thể triển khai được. 

"Đây là thời điểm càng gây sức ép càng bế tắc cách giải quyết", ông Cần nhận định. 

Chính vì vậy, giải pháp khả thi nhất lúc này là các chủ nợ cùng hỗ trợ, tạo cơ hội giúp doanh nghiệp bất động sản có thể giãn nợ, hoãn nợ và trả nợ dần. Khi mọi mâu thuẫn, căng thẳng được giải quyết ổn thỏa, chờ thời điểm thị trường dần hồi phục, các vướng mắc pháp lý được khơi thông, thanh khoản trở lại, khi đó, doanh nghiệp sẽ có dòng tiền để trả nợ, ông Cần đề xuất.