Mặc cho các biện pháp thúc đẩy gần đây, thị trường bất động sản Trung Quốc được nhận định sẽ tiếp tục rơi vào suy thoái với dự báo tỷ lệ vỡ nợ cao hơn.
Các nhà phân tích của Goldman Sachs mới đây đã nâng dự báo tỷ lệ vỡ nợ cho ngành bất động sản Trung Quốc lên mức 31,6%, cao gần gấp đôi con số 19% trước đó.
Nguyên nhân là bởi kể từ đầu năm tới nay, 22 công ty phát hành trái phiếu với lãi suất cao (high-yield bond) của Trung Quốc rơi vào tình trạng vỡ nợ trái phiếu bằng đồng USD, hoặc trả chậm trái phiếu, đều liên quan đến lĩnh vực bất động sản, CNBC đưa tin.
Lĩnh vực này được đánh giá khó có thể phục hồi cho đến khi doanh số bán hàng quay trở lại, đòi hỏi Trung Quốc có các biện pháp nới lỏng hơn nữa, đặc biệt đối với những yêu cầu liên quan đến phòng chống dịch Covid-19.
Kể từ tháng 3, Trung Quốc đối mặt với đợt bùng phát Covid-19 nặng nề nhất trong vòng hai năm qua, dẫn đến hạn chế đi lại nghiêm ngặt, khiến các đại lý và người mua bất động sản khó có thể giao dịch khi không thể đi xem trực tiếp, kéo theo doanh số bán hàng giảm sút.
Khối lượng giao dịch bất động sản hàng ngày trên 30 thành phố lớn của Trung Quốc vào tháng 5 đã giảm tới 50% so với cùng kỳ, theo dữ liệu từ Goldman Sachs.
Các nhà điều hành Trung Quốc gần đây đã cắt giảm lãi suất thế chấp, trong khi một số chính quyền địa phương cũng đã giảm các khoản phải thanh toán, hoặc công bố các biện pháp khác nhằm thúc đẩy người dân mua bất động sản.
Bên cạnh đó, quốc gia này cũng đang nỗ lực hỗ trợ một số nhà phát triển bất động sản khai thác thị trường trái phiếu trong nước, như Country Garden Holdings, Longfor Group Holdings, hay Midea Real Estate Holding Ltd., trong bối cảnh các vụ bê bối gần đây khiến các thị trường trong và ngoài nước gần như "đóng cổng" với khối tư nhân, kết hợp với kinh tế suy thoái trên diện rộng.
Các chính sách mới được tung ra nhằm mục tiêu giải quyết vấn đề trên thông qua gắn một số trái phiếu với các công cụ phái sinh, nhằm bảo vệ người mua khỏi rủi ro vỡ nợ.
Larry Hu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie, cho biết, động thái cắt giảm lãi suất từ ngân hàng trung ương của Trung Quốc đã gửi đi tín hiệu chính sách đáng chú ý về việc hỗ trợ thị trường bất động sản trong nước.
Trước đó, chính sách của Bắc Kinh thắt chặt đến nỗi lãi suất thế chấp trung bình còn cao hơn lãi suất cho vay trung bình - một điều rất bất thường.
Nhiều biện pháp đã được đưa ra nhằm giảm nạn đầu cơ trên thị trường bất động sản vốn tăng trưởng quá nóng, cũng như đặc biệt tập trung vào giảm sự phụ thuộc của các doanh nghiệp vào nợ để tăng trưởng.
Đơn cử là chính sách ba lằn ranh đỏ. Các giới hạn được đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) 1.
Những doanh nghiệp không đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ bị hạn chế vay tiền từ ngân hàng. Vào thời điểm đó – khoảng nửa cuối năm 2020, chỉ 6,3% công ty bất động sản Trung Quốc tuân thủ các giới hạn về nợ.
Động thái thắt chặt này đã khiến China Evergrande – nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai của Trung Quốc – không thể trả hơn 300 tỷ USD cho các trái chủ, nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà cung cấp, nhà thầu xây dựng và nhân viên.
Cuộc khủng hoảng tiền mặt cũng khiến China Evergrande không thể hoàn thành những dự án nhà ở và bàn giao nhà cho khách mua đã trả tiền trước.
Chưa dừng lại, nhiều doanh nghiệp địa ốc hàng đầu cũng đối mặt với tình cảnh tương tự và bị hạ xếp hạng tín nhiệm, như Fantasia Holdings, Kaisa Group, Shimao Group hay Sunac China Holdings.
