Bị siết tín dụng, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Trước nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 và 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm, tại Diễn đàn “Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019” diễn ra sáng nay, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản vẫn đang cho thấy sự phát triển ổn định. 

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản, năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch tại các phân khúc trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. 

Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017. Tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch. Giá bất động sản không tăng nhiều nhưng vẫn đứng ở mức cao. 

Đến quý I/2019, thị trường bất động sản có chiều hướng chững lại. Tổng nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại Hà Nội giảm 25%, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung nhà ở tại thị trường bất động sản TP. HCM giảm mạnh hơn, chỉ có hơn 3.000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Theo ông Hà, sở dĩ nguồn cung bất động sản tại hai thị trường này giảm là do một số dự án lớn trên địa bàn hai thành phố này đã ra khối lượng hàng lớn tại thời điểm quý IV/2018 trong khi việc phê duyệt các dự án mới bị chậm lại. 

Cùng với đó, tín dụng bất động sản quý IV/2018 giảm 0,8% so với quý III/2018 cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản. 

Tuy vậy, ông Hà cho rằng, thị trường bất động sản cả nước vẫn đang cho thấy một số dấu hiệu tích cực tỷ lệ hấp thụ vẫn cao, chứng tỏ nhu cầu bất động sản nhà ở vẫn còn lớn. Đặc biệt, tại thị trường TP. HCM và một số địa phương khác như Quảng Ninh, Bắc Ninh và vùng ven TP. HCM đều có sự phát triển tốt. Thậm chí nhiều địa phương có dấu hiệu sốt nóng ở một số thời điểm.

Sáu tín hiệu tích cực của thị trường

Trong những tháng còn lại của năm 2019, ông Hà dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng cho bất động sản. 

Song vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp cho thị trường tiếp tục phát triển ổn định, trong đó ông Hà nêu sáu tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản 2019.

Thứ nhất, nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu kinh tế mới.

Thứ hai, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp có cơ hội phát triển.

Thứ ba, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán bất động sản.

Thứ tư, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt ở các thị trường mới. 

Thứ năm, xu thế phát triển bất động sản quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, bất động sản thông minh, bất động sản xanh sẽ là xu thế phát triển chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo. 

Cuối cùng, giá bất động sản có xu hướng tăng nhẹ do thiếu nguồn cung ở Hà Nội và TP. HCM.

Ông Hà cho rằng, năm 2019 là năm thị trường bất động sản có những khó khăn, thuận lợi đan xen, đây cũng là chu kỳ 10 năm kể từ khi thị trường bất động sản trầm lắng năm 2009. Tuy nhiên với những kinh nghiệm thu được trong nỗ lực vượt qua khó khăn trong gian đoạn 2008 - 2013 cả từ phía các cơ quan quản lý nhà nước và từ phía doanh nghiệp, chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định.

Dưới góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng cho rằng, vừa qua Thủ tướng đã ký chỉ thị số 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản. 

Theo đó, Thủ tướng giao nhiều bộ ngành triển khai sửa một số Luật như Luật Đầu tư, Luật doanh nghiệp sửa đổi. Thủ tướng cũng giao cho Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở. Những chính sách này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Ngoài ra, việc hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng sẽ tác động tới thị trường. Việc các ngân hàng siết cho vay đối với bất động sản có thể sẽ có khó khăn đối với doanh nghiệp về nguồn vốn ban đầu, song đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, nguồn đầu tư, xác định lại chiến lược đầu tư bởi thời gian tới. Mặt khác, việc Nhà nước sẽ kiểm soát chặt hơn nguồn tín dụng với bất động sản sẽ tránh được tình trạng bong bóng, đầu tư theo trào lưu xảy ra.

Theo ông Khởi, năm 2019 thị trường sẽ không xảy ra bong bóng mà phát triển theo xu hướng bền vững. Đặc biệt, sau khi Nhà nước rà soát lại cơ chế pháp lý, nguồn cung trên thị trường sẽ bảo đảm hơn, tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh.