Chuyên gia lý giải nguyên nhân nội chiến chung cư bùng phát

Nội chiến chung cư đang bùng nổ với xu hướng ngày càng gia tăng tại nhiều dự án trong thời gian gần đây, hầu hết tranh chấp đều rất dai dẳng và khó giải quyết triệt để. 

Về vấn đề này, TheLEADER đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE nhằm hiểu rõ hơn về nguyên nhân và cách giải quyết những mâu thuẫn này dưới góc nhìn của một đơn vị quản lý, nghiên cứu và tư vấn bất động sản quốc tế.

Bà đánh giá như thế nào về thực trạng tranh chấp chung cư đang bùng nổ mạnh mẽ tại hàng loạt dự án trong thời gian gần đây?

Bà Nguyễn Hoài An: Tranh chấp chung cư không phải vấn đề quá mới trên thị trường bất động sản tuy nhiên, gần đây số lượng các cuộc tranh chấp đang xuất hiện ngày càng nhiều. Điều này đang cho thấy một thực trạng đáng báo động trong quản lý và vận hành nhà chung cư hiện nay.

Nguyên nhân của mâu thuẫn có rất nhiều, chủ yếu là do chủ đầu tư không thực hiện đúng những cam kết với khách hàng về tiến độ dự án, chất lượng xây dựng, hay những mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, giữa cư dân và chủ đầu tư trong quá trình vận hành toà nhà, việc bàn giao phí bào trì, thành lập ban quản trị, phí dịch vụ.

Trong đó, không thể phủ nhận một trong những nguyên nhân sâu xa là do những quy định chưa rõ ràng trong hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, không ít các chủ đầu tư vẫn chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển và vận hành nhà chung cư, cư dân cũng chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc sống trong chung cư cũng như lựa chọn những sản phẩm bất động sản phù hợp. 

Chính vì vậy, những mâu thuẫn tại các dự án này là điều hoàn toàn dễ hiểu. Trong thời gian tới, cùng với sự phát triển chuyên nghiệp của thị trường, hy vọng rằng những tranh chấp chung cư hạn chế hơn.

Theo bà, điều gì khiến các mâu thuẫn chung cư một khi đã bùng phát sẽ rất dai dẳng, kéo dài và khó giải quyết?

Bà Nguyễn Hoài An: Như đã nói đến ở trên, mâu thuẫn là điều rất khó tránh khỏi tại các dự án chung cư hiện nay, có những dự án chỉ là những mâu thuẫn rất nhỏ, âm thầm, nhưng cũng có những sự án tranh chấp bùng phát mạnh mẽ.

Điều khiến các mâu thuẫn chung cư khó giải quyết, thậm chí không thể giải quyết triệt để là do nó có ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của hai bên. Chủ đầu tư và cư dân, nếu ai cũng muốn giữ lợi ích tối đa về phía mình sẽ rất khó để cùng ngồi xuống giải quyết vấn đề.

Bên cạnh đó là sự truyền thông không thông suốt giữa chủ đầu tư và cư dân, nếu việc giao tiếp giữa họ được tốt hơn, hiểu nhau hơn, cùng nhìn về một hướng vì lợi ích chung của dự án thì hầu hết các tranh chấp đều có thể được giải quyết một cách công bằng và hợp lý.

Mặt khác, cũng cần phải nói thêm là các dự án chung cư không chỉ là căn hộ đơn thuần mà là nơi mỗi người dân nuôi dưỡng tổ ấm của mình, họ kỳ vọng rất nhiều vào ngôi nhà đó. Do đó, không quá khó hiểu khi họ thường nhạy cảm quá mức khi có vấn đề phát sinh tại dự án của mình. 

Nếu người dân cảm thấy rằng các nhà phát triển hoặc đơn vị quản lý không lắng nghe họ hoặc không quan tâm đến họ thì tất yếu họ sẽ không hài lòng và những tranh chấp rất dễ có thể leo thang.

Ngược lại, nếu người dân cảm thấy các nhà phát triển dự án tôn trọng họ, chia sẻ thông tin với họ để họ cảm thấy tin tưởng thì khi có vấn đề phát sinh, người dân sẽ kiên nhẫn hơn, cùng hợp tác với chủ đầu tư để giải quyết mâu thuẫn một.

Do đó, điều quan trọng là các chủ đầu tư phải giữ được sự liên lạc hiệu quả trong tất cả các cuộc họp và tương tác với người dân.

Bà có nghĩ ràng việc bùng nổ các tranh chấp chung cư như hiện nay sẽ khiến giá bất động sản tại phân khúc này có xu hướng giảm?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong thời gian vừa qua đã xảy ra rất nhiều mâu thuẫn chung cư, điều này một mặt sẽ ảnh hưởng đến tâm lý mua nhà của khách hàng, tuy nhiên mặt khác sẽ giúp thị trường có sự phân hoá rõ ràng hơn giữa các chủ đầu tư.

Những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án sẽ vẫn được khách hàng lựa chọn, thậm chí là khả năng tăng giá tốt hơn những chủ đầu tư mới có sản phẩm lần đầu trên thị trường nhờ khả năng cung cấp chất lượng cuộc sống tốt hơn cho cư dân.

Với kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu tại nhiều quốc gia trên thế giới, CBRE có thể cho biết, chung cư ở nước ngoài quản lý như thế nào, có tranh chấp hay không? Nếu có thì họ giải quyết như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Ở mọi nơi trên thế giới đều có tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, nhà phát triển dự án. 

Tuy nhiên, ở các quốc gia phát triển, thị trường bất động sản chuyên nghiệp, các chủ đầu tư đã có kinh nghiệm trong việc vận hành và quản lý nhà chung cư, do đó, họ luôn cố gắng tạo ra các cộng đồng hòa bình và hạnh phúc nhờ những cổng thông tin giao tiếp, trao đổi thông tin thông suốt giữa cư dân và chủ đầu tư. 

Khi hai bên hiểu nhau hơn, mọi mâu thuẫn sẽ rất dễ ràng để giải quyết. Bên cạnh đó, họ cũng có các quy định rất rõ ràng về diện tích chung, diện tích riêng, phí bảo trì, ban quản trị ngay trong hợp đồng mua bán để tránh những tranh chấp phát sinh sau này.

Chính vì có những quy định rất rõ ràng trong hợp đồng như vậy nên khi có tranh chấp xảy ra không thể giải quyết được trong nội bộ giữa cư dân và chủ đầu tư dự án, cư dân và chủ đầu tư thường thuê luật sư tư vấn và đưa vụ việc ra toà án để giải quyết.

Bà có lời khuyên gì đối với các khách hàng chuẩn bị mua chung cư và những cư dân, chủ đầu tư tại các dự án chung cư đang xảy ra mâu thuẫn hiện nay?

Bà Nguyễn Hoài An: Khách hàng trước khi mua nhà nên tìm hiểu kỹ về sản phẩm và uy tín chủ đầu tư từ các yếu tố về tiến độ, chất lượng dự án, đến những khả năng vận hành toà nhà, các quy định trong hợp đồng nhằm tranh những mâu thuẫn có thể xảy ra sau này. 

Về phía các chủ đầu tư cũng cần quy định rõ các điều khoản về phí bảo trì, ban quản trị, diện tích chung, riêng trong hợp đồng để thoả thuận với khách hàng khi bán căn hộ. 

Trong quá trình vận hành đưa dự án vào sử dụng, chủ đầu tư cũng có thể thuê các đơn vị chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý toà nhà. Các đơn vị này sẽ có nhiều kinh nghiệm giúp giải quyết sự cố nhanh hơn.

Điều sau cùng là khi xảy ra mâu thuẫn, cư dân và chủ đầu tư cần bình tĩnh, cùng ngồi lại để thảo luận, thương lượng nhằm đưa ra được cách giải quyết phù hợp nhất, đảm bảo quyền lợi hợp lý của hai bên. 

Nếu không thể giải quyết, cư dân và chủ đầu tư có thể nhờ đến các đơn vị tư vấn pháp lý để giải quyết tranh chấp một cách ổn thoả.

Xin cảm ơn bà!