Cơ sở để Cocobay chuyển căn hộ khách sạn thành căn hộ để ở

Một trong những thay đổi quan trọng được chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng kỳ vọng sẽ mở ra lối thoát cho dự án sau khi ngừng trả cam kết lợi nhuận 12%/năm bắt đầu từ năm tới là chuyển đổi căn hộ khách sạn (condotel) thành căn hộ chung cư để ở.

Trong khi hầu hết các dự án condotel đều bế tắc với thủ tục chuyển đổi thì chủ đầu tư Cocobay cho biết đã được chính quyền Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển đổi một phần dự án thành căn hộ chung cư. 

Chủ đầu tư cho biết chínhquyền Đà Nẵng căn cứ vào các điều kiện của pháp luật đã tạo điều kiện cho Cocobay chuyển đổi thành khu đô thị và nội tại của dự án có điều kiện cần và đủ để chuyển đổi.

Hôm nay, đại diện Sở Xây dựng Đà Nẵng cũng chính thức xác nhận việc chuyển đổi này. 

Sở Xây dựng cho biết, trong hai năm 2016 và 2017 đã cấp phép xây dựng sáu dự án căn hộ khách sạn với tổng cộng 7.590 căn hộ. 

Đối với dự án Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (sau này đổi tên thành Cocobay), Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng 1.969 căn hộ khách sạn.

Ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã có Quyết định 593/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, trong đó có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Cụ thể, chính quyền Đà Nẵng cho phép chuyển đổi 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn hộ khách sạn tại các công trình đang xây dựng thành căn hộ chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án Cocobay được phép chuyển đổi 554 trong tổng số 1.657 căn hộ khách sạn tại tháp đôi Cocobay Tower thành căn hộ chung cư và chuyển đổi các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề. 

Nhà chức trách Đà Nẵng cũng phê duyệt bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - chủ đầu tư dự án Cocobay lý giải thêm, cơ sở để Cocobay điều chỉnh được quy hoạch là dựa trên quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt năm 2011.

Thời điểm đó, dự án có tên Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire với quyền sử dụng đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. 

Ông Thành cho biết, việc chuyển đổi từ căn hộ khách sạn sang căn hộ chung cư để ở không hề dễ dàng đối với các dự án condotel bởi ngoài việc phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải có quỹ đất đủ rộng để xây dựng các công trình công cộng để phù hợp với quy hoạch nhà ở.

Sở dĩ các dự án condotel khác khó có thể chuyển đổi được vì không còn quỹ đất trong khi Cocobay có tổng diện tích đất lên tới 52ha và phần diện tích chưa xây dựng vẫn còn nhiều nên có đủ quỹ đất xây dựng thêm nhà trẻ, trạm y tế, trường học, nhà xe…

Tuy nhiên, đối với những toà xây dựng gần xong như Coco Ocean Resort, Coco Skyline Resort và Coco Ocean Resort & Spa, khó có thể bổ sung tất cả những tiện ích thiết yếu này nên cũng chỉ có thể chuyển đổi một nửa căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư.

Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, đối với các công trình đang xây dựng và chưa xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Đồng thời, chủ đầu tư dự án cũng phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở.

Sở Xây dựng cho biết chi phí chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, thu nhập cam kết và xử lý hợp đồng đã ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng nên đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng/thỏa thuận đã ký để xử lý các vấn đề có liên quan. 

Trường hợp có tranh chấp, Sở Xây dựng đề nghị liên hệ tòa án có thẩm quyền để xem xét, giải quyết.

Theo phương án giải quyết khi chấm dứt trả thu nhập cam kết từ 1/1/2020, chủ đầu tư Cocobay đã đề xuất phí chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ căn hộ chung cư dự kiến 15% trên giá gốc theo hợp đồng đã ký. 

Chủ đầu tư cho biết đã không tính chi phí đất khi chuyển đổi và mức phí chuyển đổi dự kiến 15% trên giá gốc chỉ để phục vụ việc xây dựng hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, nhà xe, công viên, khu thể thao ngoài trời. Phí này có thể xem xét điều chỉnh với từng trường hợp cụ thể.

Lãnh đạo Công ty Thành Đô cho biết buộc phải chuyển đổi từ căn hộ khách sạn sang căn hộ chung cư vì không thể tiếp tục xây dựng và phát triển dự án theo mô hình condotel vì kinh doanh khó khăn và không thể cấp giấy chứng nhận cho người mua condotel do chưa có quy định pháp lý nào liên quan đến vấn đề này.

Theo ông Thành, việc chuyển đổi từ condotel sang căn hộ chung cư cũng là giải pháp cho chính quyền vì mô hình condotel không rõ ràng trong hệ thống pháp luật những hệ lụy có thể sẽ xảy ra sau này làm ảnh hưởng đến quản lý nhà nước. 

Ông Thành cho rằng, nếu không làm rõ condotel chỉ là căn hộ để kinh doanh du lịch từ bây giờ thì sau này khách hàng chuyển đến ở sẽ gây khó khăn cho quản lý hộ tịch, hộ khẩu cũng như hạ tầng xã hội không đáp ứng được.