Gỡ nút thắt ở Cocobay

Thẳng thắn thừa nhận “khó khăn” nhưng ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô quả quyết: “Chúng tôi không bỏ cuộc. Đây là thời điểm tốt nhất để vượt qua khó khăn”.

Để có được những lời khẳng định ngắn gọn như vậy trước hơn 1.000 khách hàng từ khắp mọi miền đất nước về gặp mặt tại trung tâm hội nghị của dự án Cocobay, quả là một thách thức không nhỏ đối với ông Thành trong suốt hơn một năm qua.

Là một doanh nhân lão luyện trên thương trường, ông Thành đã “bất đắc dĩ” phải quay trở lại điều hành dự án Cocobay giữa “tâm bão” thay cho thế hệ lãnh đạo trẻ trước đây (vốn được ông đánh giá là chưa đủ “lỳ đòn”).

Vấn đề khủng hoảng mà ông Thành nhắc đến chỉ bắt đầu xảy ra ở Cocobay từ tháng 8/2017 đến tháng 8/2018.

Trước đó Thành Đô đã triển khai hai giai đoạn suôn sẻ, trong đó đã đưa vào sử dụng khu nghỉ dưỡng Naman Retreat giữa năm 2015 và từ đó đến nay công suất phòng luôn ở mức trên 70%. Một năm sau, công ty khởi công giai đoạn tiếp theo với tám toà khách sạn boutique, bốn toà Garden Bay, hoàn thiện xây thô toà Coco Ocean Resort và Coco Skyline Resort, xây thô cơ bản toà Cocobay Entertainment Hall…

Được phát triển đúng lúc thị trường condotel (căn hộ khách sạn) lên cơn sốt nên bất động sản của Cocobay rất hút khách, với khoảng 1.700 khách hàng đã đặt mua condotel và khách sạn boutique.

Con đường chông gai

Sau vụ án Phan Văn Anh Vũ lợi dụng chức vụ quyền hạn khi thi hành công vụ để thâu tóm đất công, các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng bị ảnh hưởng rất lớn vì thanh tra, kiểm tra, khởi tố… Toàn bộ hồ sơ thủ tục các hạng mục dang dở của dự án Cocobay, đặc biệt là thủ tục xây dựng và đất đai đều bị ách tắc.

Về tài chính, ngân hàng SHB cũng dừng giải ngân do thủ tục chưa hoàn thiện. Chính vì do dòng tiền không có và thủ tục bị tắc nên toàn bộ dự án Cocobay hầu như đóng băng, nhân sự tan tác, nhà thầu rút quân, các đối tác nước ngoài như Viceroy của Pháp và Lotte Duty Free của Hàn Quốc dừng hợp tác.

“Nói chung, dự án gần như bị ngưng trệ hoàn toàn, nguyên nhân chủ yếu do khách quan bởi thủ tục ách tắc, một phần chủ quan do ban lãnh đạo trẻ tuy ý tưởng tốt, quyết tâm cao nhưng chưa đủ bản lĩnh, kinh nghiệm để xử lý khủng hoảng”, ông Thành hồi tưởng thời điểm đầy khó khăn của Cocobay trước khi ông trực tiếp điều hành việc tái cấu trúc toàn bộ dự án vào tháng 8/2018.

Cũng chính vì dự án ngưng trệ nên khách hàng bắt đầu cảm thấy bất an, lo lắng, không biết số phận dự án sẽ thế nào. Và buổi gặp mặt tổ chức tại Cocobay ngày 16/11 vừa qua là cơ hội để khách hàng “xả” tất cả những bức xúc, lo lắng và cả chia sẻ, đồng cảm với chủ đầu tư.

Như ông Long, một trong những chủ sở hữu và đại diện cho 500 khách hàng ở khu khách sạn Boutique bày tỏ, vấn đề mấu chốt đối nhất với khách hàng hiện nay là quyền sở hữu nên yêu yều chủ đầu tư cho biết tình hình pháp lý của dự án, khả năng được cấp sổ như thế nào? Một vấn đề không kém phần quan trọng là tiền cam kết lợi nhuận, đối với khách hàng đã đóng tới 95% giá trị hợp đồng thì có người đã nhận được một phần cam kết, có người chưa được nhận. Ông Long cũng đặt câu hỏi liệu tiền khách hàng đã đóng có được sử dụng đúng mục đích xây dựng dự án hay không?

Hàng loạt vấn đề đã được khách hàng đặt ra với chủ đầu tư nguyên cả buổi sáng ngày 16/11. Có khách hàng yêu cầu được nhận bàn giao nhà trước để về ở và làm sổ đỏ sau. Có người muốn nhận lại toàn bộ số tiền đã đầu tư để đi đầu tư dự án khác mà không quan tâm đến thu nhập cam kết. 

Luật sư Nguyễn Thanh Huyền, đại diện cho năm chủ sở hữu cho biết thêm, khách hàng cảm thấy bất an về tiến độ, pháp lý cũng như quản lý vận hành. Thậm chí, có khách hàng ở tận Điên Biên Phủ nói rằng, đến như thành phố miền núi này giờ đây còn đông khách du lịch thì một dự án nằm giữa thành phố du lịch biển như Cocobay không có lý do gì không thể kinh doanh được.

Đối với ông Thành, những câu hỏi, băn khoăn của khách hàng không phải là mới, mà là những vấn đề ông thường xuyên nhận được trong suốt một năm qua. Có những vấn đề ông phải trực tiếp đứng ra giải quyết, nhưng cũng có những điểm mấu chốt phụ thuộc vào yếu tố khách quan mà nếu không giải quyết từ gốc thì sẽ không có lối thoát.

Chẳng hạn, có khách hàng mua condotel yêu cầu được nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng cho đến nay chưa có khung khổ pháp lý về việc cấp sổ đỏ cho condotel. Một số địa phương “vượt rào” bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhưng đã bị tuýt còi. Ngay như chính tại Đà Nẵng cũng có dự án condotel bị thu hồi lại sổ đỏ đã cấp vì không đúng luật. 

Trong khi đó, mặc dù đã có yêu cầu của Thủ tướng về việc xem xét quy chuẩn thiết kế, quản lý vận hành và quyền sở hữu cho condotel nhưng cho đến nay, cả Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như Bộ Xây dựng chưa đưa ra được phương án nào có thể áp dụng ngay được, mà vấn đề này có thể sẽ phải chờ Quốc hội xem xét.

Một vấn đề mấu chốt khác là dòng tiền trả thu nhập cam kết. Muốn có thu nhập cam kết thì phải đưa dự án vào kinh doanh, nhưng ngoài khối khách sạn Boutique đã đi vào hoạt động, nhiều hợp phần khác phải tạm dừng triển khai một thời gian dài nên không có doanh thu. 

Hơn nữa, do Cocobay là dự án lớn, mô hình condotel còn mới nên việc vận hành gặp nhiều thách thức. Chủ đầu tư đã thử thuê một công ty Hàn Quốc vào vận hành nhưng không ổn nên buộc phải chấm dứt hợp đồng. 

Hiện có hai đối tác là Louvre của Pháp và Staywell của Nhật sẽ vào vận hành hai tổ hợp Coco Ocean Resort và Coco Skyline Resort nhưng phải điều chỉnh nhiều hạng mục cho phù hợp với tiêu chuẩn của các tập đoàn này nên cũng chưa thể đưa vào vận hành ngay. 

Sau khi đánh giá lại toàn bộ dự án và nhận thấy rằng nếu tiếp tục xây dựng condotel thì dự án sẽ còn khó khăn (vì khó có thể vận hành cùng lúc hàng nghìn căn condotel) nên ông Thành quyết định đi vào “con đường chông gai” là thay đổi quy hoạch dự án. 

“Điều chỉnh quy hoạch là đột phá lớn nhất của dự án để giải quyết những tồn tại và hướng phát triển của dự án”, ông Thành tự tin khẳng định.

Theo đó, những toà cao tầng chưa xây dựng như Musica, Coco Ocean Resort 5 và Garden Bay 4 sẽ chuyển thành khu nhà ở và nhà phố thương mại thấp tầng; toà Coco Wonderland sẽ chuyển thành chung cư; ba toà đã xây dựng là Coco Ocean Resort, Coco Skyline Resort và Coco Ocean Resort & Spa sẽ chuyển đổi một phần thành chung cư, một phần vẫn là condotel. Toà tháp đôi Cocobay Twin Tower chuyển sang vị trí mới phù hợp hơn, trong đó có một tháp là chung cư, một tháp là khách sạn hoặc căn hộ du lịch.

Sở dĩ ông Thành nói việc điều chỉnh quy hoạch là bước đột phá bởi đây là vấn đề nhức nhối không dễ giải quyết cho rất nhiều dự án condotel khác (do những dự án này có nguồn gốc đất là thương mại dịch vụ và không còn quỹ đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi chuyển sang chung cư).

Ngay như việc chuyển đổi một phần các toà Coco Ocean Resort, Coco Skyline Resort và Coco Ocean Resort & Spa từ condotel sang chung cư cũng rất khó khăn vì mặc dù được xây dựng trên khu đất có nguồn gốc là đất ở lâu dài nhưng đây là phần đã bán theo hình thức condotel và không cần hạ tầng xã hội. Việc chuyển đổi từ condotel sang chung cư không chỉ khó khăn đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn khó cho doanh nghiệp vì phải bỏ thêm quỹ đất và tiền đầu tư để xây dựng trường học, trạm y tế, nhà trẻ, chỗ để xe…, chưa kể đến việc có thể phải đóng thêm tiền sử dụng đất.

Cơ sở để Cocobay điều chỉnh được quy hoạch là dựa trên quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt năm 2011, theo đó, đây là khu đô thị mang tên Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire với quyền sử dụng đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Với tổng diện tích lên tới 51ha và phần diện tích chưa xây dựng còn rất lớn nên Cocobay có đủ quỹ đất để xây dựng thêm hệ thống hạ tầng kỹ thuật như nhà trẻ, trạm y tế, trường học…

Cocobay qua những con số
Tổng diện tích: 51ha
Tổng số phòng khách sạn và condotel đã xây dựng: khoảng 3.000 phòng
Tổng số tiền đã đầu tư (không kể tiền sử dụng đất đã đóng): 8.000 tỷ đồng.
Tổng tài sản chủ đầu tư đánh giá theo kế hoạch kinh doanh: 22.000 tỷ đồng. Ngân hàng đánh giá: 12.000 tỷ đồng, chưa kể phần đã bán.
Dự kiến doanh thu phần thấp tầng năm 2020: 2.500 tỷ đồng, khu Coco Wonderland Resort: 1.000 tỷ đồng.
Nguồn: Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành ĐôCocobay qua những con số
Tổng diện tích: 51ha
Tổng số phòng khách sạn và condotel đã xây dựng: khoảng 3.000 phòng
Tổng số tiền đã đầu tư (không kể tiền sử dụng đất đã đóng): 8.000 tỷ đồng.
Tổng tài sản chủ đầu tư đánh giá theo kế hoạch kinh doanh: 22.000 tỷ đồng. Ngân hàng đánh giá: 12.000 tỷ đồng, chưa kể phần đã bán.
Dự kiến doanh thu phần thấp tầng năm 2020: 2.500 tỷ đồng, khu Coco Wonderland Resort: 1.000 tỷ đồng.
Nguồn: Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô

Sau khi được phép điều chỉnh quy hoạch, chủ đầu tư đã hoàn thành một loạt thủ tục liên quan đến dự án, đất đai, môi trường, thủ tục xây dựng. Trong đó đã có giấy phép xây dựng toà chung cư Coco Wonderland Resort; được Bộ Xây dựng chấp thuận giao Sở Xây dựng Đà Nẵng cấp phép điều chỉnh thiết kế theo yêu cầu vận hành bốn toà đã xây dựng gần xong; khu thấp tầng cũng đã có giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán và sổ đỏ nên đủ cơ sở pháp lý để bán hàng. Đối với việc tách sổ đỏ cho từng cụm công trình với mục đích rõ ràng, đến nay đã tách được 16 sổ đỏ và đang tiếp tục làm để tách. Việc tách sổ cho từng căn nhà/căn hộ dự kiến đến quý III năm tới mới có thể tiến hành.

Ông Thành tái khẳng định dự án Cocobay có pháp lý minh bạch, rõ ràng; không có nợ xấu ngân hàng; dự án đang triển khai và tiếp tục triển khai; và quỹ đất, tổng tài sản còn đủ để giải quyết bài toán tài chính.

Tuy tin rằng “tương lai của Cocobay là tốt” nhưng do các thủ tục pháp lý bị chậm nên ông Thành thẳng thắn rằng “có những điều chúng tôi đã cam kết mà không thực hiện được”.

Một trong những vấn đề mấu chốt mà ông Thành thừa nhận là không có dòng tiền để trả thu nhập cam kết, tương ứng với 12%/năm trong vòng tám năm.

Dòng tiền từ bán bất động sản dự kiến cũng sáu tháng nữa mới có do dự án phải tuân thủ cùng lúc năm luật là Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng cần có thêm thời gian để làm thị trường.

Công ty cũng đã chuẩn bị sáu dự án thành phần lớn để bán cổ phần, bán quỹ đất sạch, liên doanh liên kết nhưng cần có thời gian tiếp thị và chào hàng.

Nguồn thu từ vận hành khai thác khách sạn mặc dù đã ký được với những tập đoàn hàng đầu thế giới nhưng vẫn cần thời gian điều chỉnh để phù hợp với tiêu chuẩn của những tập đoàn này và cũng không thể tránh khỏi thua lỗ trong vài năm đầu.

Ngân hàng SHB (đơn vị bảo lãnh dự án) cũng không thể hỗ trợ tài chính trong năm nay vì phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ trong việc cho vay bất động sản và cũng đã thông báo không thể hỗ trợ chủ đầu tư về dòng tiền.

“Trong hoàn cảnh hiện nay, chúng tôi không thể có dòng tiền để thực hiện các cam kết với khách hàng, đặc biệt là thu nhập cam kết”, ông Thành thừa nhận.

Bốn phương án giải quyết

Công ty Thành Đô cũng đã đưa ra một loạt các phương án để giải quyết mối quan hệ với khách hàng.

Đối với những thoả thuận đặt mua những toà nhà chủ đầu tư đang xây, chưa xây hoặc không xây, nếu khách hàng không muốn tiếp tục thì sẽ thực hiện thanh lý và trả lại tiền theo lộ trình đến hết tháng 6 năm tới.

Đối với những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư đã đưa ra bốn phương án giải quyết.

Thứ nhất, đối với hợp đồng giao dịch theo hình thức condotel, chủ sở hữu có thể chuyển đổi căn hộ condotel thành căn hộ chung cư không có thu nhập cam kết và công ty chấp nhận chuyển đổi ngang về giá. Chủ sở hữu có thể để ở, tự doanh, ký kết với đơn vị quản lý vận hành hoặc tự chuyển nhượng.

Thứ hai, chủ sở hữu có thể quy đổi thu nhập cam kết thành bất động sản đang thuộc sở hữu của Thành Đô thành sở hữu của mình, trong đó có biệt thự liền kề sẽ hoàn thành vào tháng 6 năm tới, toà chung cư Coco Wonderland Resort sẽ hoàn thành vào tháng 4/2021 hoặc hai toà chung cư bên biển hoàn thành năm 2022.

Thứ ba là thanh lý hợp đồng mua bán trên nguyên tắc trả lại nguyên gốc số tiền chủ sở hữu đã đóng, không thu hồi thu nhập cam kết ứng trước, thu hồi phần hỗ trợ lãi suất, chủ sở hữu chia sẻ chi phí bán hàng và thời hạn thanh toán chậm nhất 30/9/2020 và khách hàng sẽ nhận lãi suất 10%/năm cho đến ngày nhận được tiền thanh lý. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể giới thiệu đơn vị mua lại bất động sản của chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu tự chuyển nhượng.

Riêng đối với chủ sở hữu khối khách sạn Boutique và Garden Bay có thêm hai phương án là có thể tập hợp nhận lại bất động sản theo từng toà và tự tổ chức kinh doanh hoặc tập hợp theo từng toà và phối hợp với chủ đầu tư chuyển nhượng lại cho chủ sở hữu mới.

Nếu khách hàng không lựa chọn những giải pháp trên, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại tài sản đã hình thành theo hợp đồng mua bán cho chủ sở hữu và chủ sở hữu có quyền tự định đoạt tài sản trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật và chủ đầu tư.

Ngoài những giải pháp chủ đầu tư đưa ra, có khách hàng còn đề xuất phương án đàm phán giảm thu nhập cam kết hoặc cho chủ đầu tư nợ thu nhập cam kết. Tất cả các đề xuất này được ông Thành khẳng định sẽ văn bản hoá và gửi đến khách hàng để cùng bàn thảo tháo gỡ từng nút thắt từ đầu năm tới.

Kế hoạch quản lý vận hành kinh doanh Cocobay
Đã ký với Tập đoàn Staywell (công ty con hoạt động tại hải ngoại của Tập đoàn lớn thứ 2 của Nhật Bản về bất động sản và khách sạn là Seibu) để vận hành tòa Coco Ocean Resort và ba tòa Garden Bay 1,2,3 có thương hiệu Khách sạn Park Regis và Leisure Inn. Dự kiến ngày 5/12/2019 sẽ chính thức mở cửa khai thác.
Đã ký hợp đồng quản lý với Tập đoàn Lourve của Pháp về việc quản lý vận hành tòa Coco Skyline Resort với thương hiệu Golden Tulip. Dự kiến sẽ khởi công lại đầu tháng 12/2019 và hoàn thành vào quý II/2020. Hai toà mang thương hiệu Campanile hiện đang trong giai đoạn tiền khai trương để đón khách chính thức từ tháng 1/2020.
Toàn bộ phần đất chưa khai thác bên biển đã được ký hợp tác về quản lý vận hành với Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc.
Đang đàm phán với một tập đoàn khách sạn lớn của châu Âu về việc quản lý vận hành tòa Coco Ocean Spa Resort. Dự kiến xây thô và phần hoàn thiện quý II/2020, hoàn thành toàn bộ vào đầu năm 2021.
Nguồn: Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành ĐôKế hoạch quản lý vận hành kinh doanh Cocobay
Đã ký với Tập đoàn Staywell (công ty con hoạt động tại hải ngoại của Tập đoàn lớn thứ 2 của Nhật Bản về bất động sản và khách sạn là Seibu) để vận hành tòa Coco Ocean Resort và ba tòa Garden Bay 1,2,3 có thương hiệu Khách sạn Park Regis và Leisure Inn. Dự kiến ngày 5/12/2019 sẽ chính thức mở cửa khai thác.
Đã ký hợp đồng quản lý với Tập đoàn Lourve của Pháp về việc quản lý vận hành tòa Coco Skyline Resort với thương hiệu Golden Tulip. Dự kiến sẽ khởi công lại đầu tháng 12/2019 và hoàn thành vào quý II/2020. Hai toà mang thương hiệu Campanile hiện đang trong giai đoạn tiền khai trương để đón khách chính thức từ tháng 1/2020.
Toàn bộ phần đất chưa khai thác bên biển đã được ký hợp tác về quản lý vận hành với Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc.
Đang đàm phán với một tập đoàn khách sạn lớn của châu Âu về việc quản lý vận hành tòa Coco Ocean Spa Resort. Dự kiến xây thô và phần hoàn thiện quý II/2020, hoàn thành toàn bộ vào đầu năm 2021.
Nguồn: Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô

Xem thêm chuyên đề: Cơ hội và rủi ro đầu tư condotel