'Vỡ trận' Cocobay và bài toán tương lai của thị trường condotel

Thời gian gần đây, thông tin dự án Cocobay (Đà Nẵng) phải chính thức gửi thông báo đến khách hàng về việc chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12% trong vòng tám năm đã dấy lên nhiều lo ngại đối với phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) vốn đang khá trầm lắng.

Theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019, condotel là một trong những loại hình sản phẩm mới giàu tiềm năng, có nhiều dư địa phát triển và đặc biệt có những đóng góp không nhỏ cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch thời gian qua.

Từ đầu năm 2017, việc xây dựng khung pháp lý cho condotel để đảm bảo quyền lợi cho cả nhà phát triển và nhà đầu tư đã nhiều lần được VNREA đưa ra. Các Bộ ngành có liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch hay Bộ Kế hoạch và đầu tư cũng đã có ý kiến về sự đồng thuận trong việc cần thiết xây dựng khung pháp lý cho condotel. Nhưng thực tế cho thấy, phân khúc này lại gặp nhiều bất trắc nhiều nhất khi tới nay vẫn chưa có một khung pháp lý định hình cho loại hình sản phẩm này.

Sau sự vụ Cocobay, vấn đề pháp lý lại một lần nữa được nhắc tới và rất nhiều người cho rằng việc ngừng cam kết chi trả lợi nhuận của Cocobay sẽ gây ra hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền cho rất nhiều dự án condotel hiện hữu khác trên thị trường, đặc biệt là những dự án có mức cam kết cao tương tự.

Tuy nhiên, Chủ tịch VNREA nhìn nhận, để khẳng định rằng sự "vỡ trận" của Cocobay có dẫn đến hiệu ứng đổ vỡ với condotel hay không thì cần phải có một cái nhìn toàn diện hơn về tiềm năng, cơ hội và cả những khó khăn mà phân khúc này đang đối mặt, từ đó có cách ứng xử phù hợp hơn, đảm bảo cho một thị trường phát triển ổn định về bền vững trong dài hạn.

Nhìn nhận một cách khách quan, việc chuyển đổi dự án của Cocobay có thể ảnh hưởng phần nào tới các nhà phát triển đang triển khai loại hình condotel khác hiện hữu trên thị trường, nhưng ít nhất khách hàng vẫn có khả năng chuyển đổi sang phân khúc nhà ở hoặc trả nhà và nhận lại tiền đã mua, chỉ có lợi nhuận giảm đi.

Ông Nam khẳng định, condotel không có gì sai nếu không muốn nói đây là một mô hình huy động hoàn toàn hợp pháp theo Luật kinh doanh bất động sản 2014. Mô hình này cũng góp phần không nhỏ cho việc phát triển du lịch mà Việt Nam đang theo đuổi. Bài toán ở đây liên quan đến cách phát triển của từng doanh nghiệp, các chủ đầu tư cam kết như thế nào và liệu mức cam kết đó có phù hợp hay không cũng như cách ứng xử của cơ quan quản lý nhà nước với loại hình này như thế nào.

Đồng quan điểm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn CEO Đoàn Văn Bình cho rằng, một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai đi cùng với sự thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó cũng đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.

Cocobay được nhận định là một trường hợp cá biệt, chưa tính toán được hết rủi ro về mặt chính sách cũng như cách thức chọn vị trí, định giá cũng như tỷ lệ cam kết lợi nhuận quá cao trong khi các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không rõ bản chất nguồn tiền từ đâu mà có.

Làm gì khi cam kết lợi nhuận bị chấm dứt?

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chỉ ra, cách đây hai đến ba năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết dường như đã xảy ra, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Đã có những cảnh báo đưa ra nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.

Ông Nam cũng nhìn nhận, ở phần nào đó, bản thân các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không rõ bản chất của nguồn tiền. Lợi nhuận và lãi suất cao, kỳ vọng cao thì sẽ phải đi cùng với rủi ro cao.

Qua thời gian, khi các dự án condotel đi vào vận hành, những cam kết khó tin trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Ông Troy Griffiths cho rằng, diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự không đáp ứng được với mức hứa hẹn.

Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

“Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng”, ông Troy Griffiths nhận định.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, lãnh đạo Savills chỉ ra, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều nơi như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

“Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản”, lãnh đạo Savills nhìn nhận.

Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ hai thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

Tuy vậy, ông Troy Griffiths cho rằng, nếu cam kết này kéo dài trong vòng mười năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ hai không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Khoảng dừng để trưởng thành

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & tư vấn, Savills TP.HCM, việc thị trường căn hộ nghỉ dưỡng trầm lắng không hẳn là một bước lùi của thị trường mà thậm chí có thể được xem là một bước tiến.

“Bước tiến ở đây liên quan đến tính minh bạch và chất lượng sản phẩm trong thời gian tới. Sau một thời kì phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý, điều đang được các cơ quan có thẩm quyền rất quan tâm và tiến hành hoàn thiện" bà Trang nói và cho biết sau tất cả thì mục đích cuối cùng là bảo vệ người mua và nâng cao sự an toàn của kênh đầu tư này.

Về phía các chủ đầu tư, bà Trang cho rằng, đây là khoảng dừng cần thiết để có thể nhìn lại và đánh giá những thành công và hạn chế của các dự án đã phát triển trong thời gian qua, từ đó hoàn thiện sản phẩm và pháp lý đề có thể thu hút và tiếp tục nâng cao niềm tin của người mua. Thị trường tương lai do đó đang được trông đợi sẽ ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Cơn sốt đầu tư condotel lan tỏa trên phạm vi rộng đã chững lại trong năm 2019, thanh khoản toàn thị trường kém trước áp lực nguồn cung tiếp tục tăng mạnh. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thanh khoản condotel bắt đầu chậm lại từ nửa cuối năm 2018 với chỉ khoảng 20% số căn được giao dịch thành công. Con số này có nhích nhẹ đôi chút trong giai đoạn nửa đầu năm 2019 những tỷ lệ giao dịch thành công cũng chỉ đạt ở mức 25%.

Nguyên nhân phần lớn bởi danh phận pháp lý và quy chuẩn của loại hình căn hộ khách sạn này vẫn chưa được xác lập khiến việc đầu tư cũng như quản lý gặp nhiều khó khăn. Chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư. Hiện chưa có phương án rõ ràng cho quyền sở hữu condotel mặc dù đây là tài sản có giá trị lớn.

Bên cạnh đó, khách hàng chưa yên tâm đầu tư do việc quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh condotel còn bộc lộ nhiều bất cập. Tại nhiều dự án, năng lực khai thác kinh doanh của các chủ đầu tư còn yếu dẫn đễn sự ngờ vực của các khách hàng về khả năng đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài.

Thêm nữa, các ngân hàng siết chặt các nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, cũng đang khiến khách hàng và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư. Trong khi đó, giá bán condotel đang được chủ dự án đẩy lên ở mức cao, bình quân từ 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án có giá trên 70 triệu đồng.

Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan, giao dịch condotel sụt giảm còn đến từ việc hoạt động kinh doanh khách sạn không khả quan trong nửa đầu năm nay ở Việt Nam và xét trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Toàn khu vực chứng kiến sự sụt giảm về cả công suất và giá phòng, lần lượt là 1,3% và 5% so với cùng kỳ năm trước, theo nghiên cứu của Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương. Chỉ số doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) trung bình của khu vực giảm gần 6%, nhưng Việt Nam chứng kiến mức giảm mạnh hơn, lên tới 10%.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến kết quả này là do sự sụt giảm của lượng du khách Trung Quốc. Do Trung Quốc là thị trường nguồn khách lớn nhất của khu vực châu Á - Thái Bình Dương nên bất kỳ sự thay đổi nào về lượng khách của quốc gia này cũng gây ảnh hưởng lớn đến ngành du lịch toàn cầu. Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ khi thị trường ghi nhận mức giảm 3% tổng lượt khách Trung Quốc - thị trường chiếm hơn 30% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam.

Các chuyên gia của Savills Hotels chỉ ra thực tế đáng lo ngại là trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng khách du lịch đang tăng chậm lại như hiện nay, thị trường đang phải đón nhận một lượng lớn các dự án condotel dẫn tới việc thị trường có thể sẽ phải đối mặt với sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu.