Vì sao các nền tảng công nghệ bất động sản dễ 'chết yểu'?

Khó thay đổi thói quen mua nhà

Từng nuôi tham vọng ‘kỳ lân", Propzy - công ty khởi nghiệp đình đám trong lĩnh vực công nghệ bất động sản (proptech) đã đóng cửa hoạt động từ đầu tháng 9 vừa qua.

Trước đó, doanh nghiệp này từng được coi như ngôi sao sáng trong lĩnh vực công nghệ bất động sản khi nhận được khoản đầu tư lớn từ các quỹ nước ngoài. Tính đến năm 2020, công ty đã huy động được 37 triệu USD, trong đó có 25 triệu USD đến từ Gaw Capital và SoftBank Ventures.

Tuy nhiên, sau đó Propzy liên tục có những động thái thu nhỏ hoạt động. Họ đã sa thải 50% nhân sự bắt đầu từ tháng 9/2021 với lý do tái cấu trúc mô hình kinh doanh. Và đến cuối tháng 5 vừa qua, công ty này đã giải thể Propzy Services.

Tháng 6/2022, đại diện Propzy cho biết công ty đã tuyển dụng thêm nhân sự để phát triển các sản phẩm mới như Propzy Home hay Propzy Stay. Bên cạnh đó, họ cũng đã tạm thời đóng cửa hết tất cả trung tâm giao dịch mà mình có để cải tiến thành mô hình trung tâm trải nghiệm nhà mẫu Propzy Home, dự kiến ra mắt vào quý IV/2022.

Mặc dù, công ty liên tục có những khẳng định về việc tái cấu trúc và chuyển đổi hoạt động kinh doanh, song việc đóng cửa đã cho thấy sự thất bại của một mô hình công nghệ bất động sản đình đám một thời.

Thực tế, không thể phủ nhận rằng, việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ vào kinh doanh bất động sản là một trong những giải pháp hữu hiệu giúp duy trì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong dịch bệnh. Suốt hơn hai năm Covid-19, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã đầu tư vào công nghệ, bán bất động sản trực tuyến để tìm kiếm khách hàng. Có thể kể đến như CenHomes, Homedy, Vinhomes Online…

Trong khi nhiều sàn giao dịch đang phải đóng cửa do hoạt động mở bán dự án bị ngưng trệ thì các nền tảng công nghệ đã cung cấp một “sân chơi” mới và công cụ cho môi giới làm việc .

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, nhất là từ đầu năm 2022, khi dịch bệnh được kiểm soát, các nền tảng công nghệ bán bất động sản này đã dần “im hơi lặng tiếng”, không mấy xuất hiện và được truyền thông rầm rộ như giai đoạn trước.

Theo nhiều chuyên gia nhận định, khi các sàn giao dịch bất động sản được hoạt động bình thường trở lại, ngay lập tức, các nền tảng công nghệ bán bất động sản cũng bị "lãng quên".

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, bán bất động sản trực tuyến chỉ là một công cụ hỗ trợ tạm thời trong mùa giãn cách, phong tỏa chứ chưa thể đóng vai trò quyết định chốt giao dịch thành công. Nguyên nhân là do bất động sản không phải là một hàng hoá thông thường, khách hàng dễ dàng mua bán xuống tiền mà đây là sản phẩm có giá trị cao. Vì vậy, thói quen mua bán trực tiếp của khách hàng khó có thể thay đổi.

Nếu là sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư uy tín, khách hàng đã biết dự án từ trước thì có thể thuận lợi hơn trong việc chốt giao dịch. Tuy nhiên với các thương hiệu nhỏ, khách hàng chưa biết đến tên tuổi của doanh nghiệp hay hoạt động mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp thì họ cần thêm trải nghiệm thực tế để đánh giá và lựa chọn xuống tiền.

Chính thói quen mua bất động sản của người Việt đã khiến không chỉ các doanh nghiệp trong nước như Propzy thất bại mà nhiều nền tảng công nghệ lớn, nổi tiếng của thế giới khi vào Việt Nam cũng đã phải bỏ cuộc.

Trước đó, hai "ông lớn" dịch vụ bất động sản của Mỹ cũng đã đổ bộ vào Việt Nam là Century 21 và Coldwell Banker. Tuy nhiên, sau đó họ đã gặp rất nhiều khó khăn và buộc phải rút lui trên thị trường.

Còn lý do nào khác?

Thói quen người dùng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của các nền tảng công nghệ bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, đó không phải tất cả.

Ngoài nguyên nhân do chính vấn đề nội tại của các doanh nghiệp như việc quản trị rủi ro, ông Cần cho rằng, có hai nguyên nhân chính khiến các các nền tảng công nghệ trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chưa thể phát triển mạnh mẽ.

Thứ nhất là do vấn đề dòng tiền. Công nghệ trong bất động sản có hai hướng đi chính. Một là xây dựng một trang tin cung cấp dịch vụ cho cả người bán và người mua bất động sản và thu phí trên trang tin đó như Batdongsan.com.vn, Alonhadat, Muaban.net...

Hai là việc phát triển một nền tảng công nghệ bất động sản để quy tụ đội ngũ môi giới vào hoạt động. Lĩnh vực này cũng được chia làm hai hình thức chính là các nền tảng bán hàng sơ cấp của chủ đầu tư và bán hàng thứ cấp. Trong đó, phân khúc thị trường sơ cấp tương đối đơn giản do các môi giới đã có sẵn nguồn hàng dự án và khi phát sinh giao dịch, họ được hưởng hoa hồng của chủ đầu tư.

Hình thức thứ hai như cách mà CenHomes, Propzy, Rever... đang phát triển, đó là xây dựng một hệ thống về môi giới để bán bất động sản thứ cấp. Họ thực hiện các giao dịch nhỏ lẻ, đất đai thổ cư, nhà phố, biệt thự liền kề do các khách hàng có nhu cầu mua đi bán lại.

Theo ông Cần, phân khúc thị trường này rất khó để hoạt động hiệu quả trên nền tảng công nghệ do hoạt động mua bán rất phức tạp, khó kiểm soát được các giao dịch của môi giới.

Nhiều môi giới và khách hàng sau khi có được thông tin, họ đã tìm cách lách luật và bắt tay nhau qua mặt các công ty. Các nền tảng không nghệ không có cách nào để thu được tiền hoa hồng từ các giao dịch, do đó họ không có kinh phí để duy trì bộ máy.

Theo tính toán, các công ty phải có từ 10% - 20% trên tổng số tiền hoa hồng mỗi giao dịch thành công của môi giới mới có thể có nguồn tiền để hoạt động. Tuy nhiên, để thu được khoản tiền này không phải đơn giản.

Không phải Propzy chưa ý thức được vấn đề này. Minh chứng là từ đầu năm 2021, mô hình kinh doanh của họ đã tích hợp tất cả dịch vụ trong một. Cụ thể, người bán và người mua nhà sẽ đặt yêu cầu của mình trên nền tảng, sau đó Propzy đến và đóng vai trò làm người trung gian mua bán.

Người bán không được gặp trực tiếp người mua mà phải làm việc qua hai môi giới của Propzy, có như thế họ mới có thể thu phí hoa hồng. Nhưng, như đã phân tích ở trên, những quy định này có lẽ vẫn không ngăn được việc môi giới và người mua nhà “lách luật”, đi đêm với nhau.

Mặt khác, việc có quá nhiều khâu, quá nhiều vai trò tham gia trong một giao dịch đã khiến nhiều môi giới nản lòng, nhất là trong bối cảnh các môi giới bất động sản Việt Nam còn hạn chế về kiến thức, sự chuyên nghiệp và khả năng phối kết hợp, làm việc nhóm trong công việc.

Yếu tố thứ hai khiến các nền tảng công nghệ bất động sản khó phát triển tại Việt Nam theo ông Cần là sự thiếu các chính sách hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Thực tế, các nền tảng công nghệ bất động sản đã phát triển từ rất lâu trên thế giới và thành công.

Century 21 và Coldwell Banker là hai ví dụ điển hình. Những đơn vị này đều là các tập đoàn đa quốc gia, có lịch sử phát triển lâu năm, với quy mô gần 5.000 văn phòng khắp thế giới và 120.000 - 150.000 nhân sự.

Vậy tại sao họ vẫn phải rút lui tại Việt Nam? Ông Cần cho rằng, trên thế giới, đơn cử như tại Mỹ, người dân muốn mua hay bán bất động sản, họ bắt buộc phải qua một đơn vị trung gian là các công ty môi giới. Công ty đó sẽ là đại diện cho bên mua và bên bán để thực hiện giao dịch, ký hợp đồng với khách hàng.

Khi giao dịch mua bán bất động sản thành công, khách hàng sẽ trả phí cho công ty môi giới, sau đó, các công ty sẽ cắt lại hoa hồng cho nhân viên môi giới bất động sản thay vì khách hàng trực tiếp giao dịch với nhân viên môi giới như ở Việt Nam.

Quy trình chặt chẽ như vậy cộng với các môi giới được đào tạo bài bản, có chứng chỉ hành nghề, đủ năng lực tư vấn cho khách hàng về pháp lý, thẩm định bất động sản, giá cả... là cơ sở cho các nền tảng công nghệ phát triển mạnh mẽ.

Theo ông Cần: "Việc phát triển các nền tảng công nghệ bất động sản cần có hệ thống luật pháp hỗ trợ. Trong khi đó, tại Việt Nam, việc giao dịch bất động sản thông qua các nền tảng công nghệ chưa được sự hỗ trợ từ chính sách của Chính phủ. Hệ thống pháp luật chưa đầy đủ khiến các môi giới đều "mạnh ai nấy làm".

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng khẳng định rằng, mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng ứng dụng công nghệ trong giao dịch bất động sản là một xu hướng lớn, không chỉ của Việt Nam mà đã rất phát triển trên thế giới. Với sự hỗ trợ của công nghệ, các khách hàng được phục vụ tốt hơn các nhu cầu của mình.

Việc xây dựng một hệ thống môi giới bất động sản theo quy chuẩn, ứng dụng các nền tảng công nghệ là xu hướng tất yếu. Chính vì vậy, Chính phủ cần sớm có giải pháp để hỗ trợ hệ thống đó phát triển, nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, ông Cần nhấn mạnh.