Các sản phẩm condotel với chương trình cam kết lợi nhuận cao ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, nhất là trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.
Thời kỳ vàng cho condotel
Thị trường du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Trong 7 năm (2010 – 2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp hai lần từ 5 triệu lên đến 10 triệu. Bên cạnh đó, lượt du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách. Chính sự phát triển này đã mang đến thời kì vàng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn – condotel, dù vẫn còn nhiều cân nhắc.
Trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tư lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu, tăng 33% so với 2015. Chính quyền đã hỗ trợ rất lớn cho quá trình phát triển này, khi hiện nay đã có 9 sân bay quốc tế trên cả nước so với 5 sân bay quốc tế vào năm 2010.
Các sân bay này hiện vẫn đang được tiếp tục được nâng cấp, mở thêm các nhà ga cũng như mở rộng đường băng. Chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó.
Phú Quốc là ví dụ thành công điển hình cho sự hỗ trợ này khi lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% (2014 so với 2013) khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại Phú Quốc cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.
Các tín hiệu tích cực từ thị trường góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2 – 3 năm tiếp theo khi thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới.
Theo thống kê của bộ phận Tư vấn khách sạn Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong ba năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ việc tranh chấp biển Đông và đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến thị trường du lịch. Đặc biệt là đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách từ thị trường này như Nha Trang.
Do vậy, nếu như nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.
Những cân nhắc về mô hình "ngôi nhà thứ hai", cùng với “con cưng” condotel
Nhắc đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án "ngôi nhà thứ hai" (Second Home). Hiện tại, có khoảng 36 dự án "ngôi nhà thứ hai" (Second Home) cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung "ngôi nhà thứ hai" chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.
Căn hộ khách sạn (condotel) hiên tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm "ngôi nhà thứ hai". Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung "ngôi nhà thứ hai" tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.
Tuy nhiên điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy được rằng rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn hảo như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.
Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.
Các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.
Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.
Do vậy khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
Tags:
Tags:
Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.
Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.
Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.
Theo báo cáo "The Wealth Report" của Knight Frank, giới siêu giàu toàn cầu phân bổ đáng kể phần tài sản vào bất động sản, cho thấy đây là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bộ phận được xem là kỹ tính.
Phát Đạt sẽ sở hữu hơn 500ha đất tại TP.HCM sau khi hoàn thành sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Giữa Cẩm Phả, Quảng Ninh, hang Ngọc Rồng đang cho thấy sự đổi mới trong cách tiếp cận, khai thác cảnh quan tự nhiên. Một sản phẩm du lịch có cách thức tiếp cận hài hòa giữa bảo tồn, phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng, đang vun đắp cho con đường du lịch bền vững.
Quốc hội thông qua nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh còn 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc trung ương.
Trong bối cảnh kinh tế 2024–2025 đầy bất định, các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) phải đối mặt với không ít khó khăn về tài chính. Bên cạnh việc duy trì dòng tiền linh hoạt để vận hành, các SME còn gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh tài chính truyền thống. Để hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua những thách thức này, Eximbank đã đưa ra các giải pháp tài chính linh hoạt và phù hợp, đồng hành cùng các SME trên con đường phát triển bền vững.
Tái hiện những tinh hoa thương mại xa xỉ bậc nhất thế giới, như SoHo, Ginza, GUM, Vinhomes The Gallery - tọa lạc trên huyền thoại 148 Giảng Võ - kiến tạo biểu tượng thượng lưu mới, quy tụ những thương hiệu quốc tế danh giá ngay lõi trung tâm Ba Đình lịch sử.
Giá vàng hôm nay 12/6 tăng 900 nghìn đồng/lượng đối với cả vàng miếng và vàng nhẫn SJC, đà tăng tiếp tục mạnh hơn khi thị trường quốc tế cũng 'nổi sóng'.
Khoản vốn từ Ngân hàng ING giúp Vietnam Airlines đẩy mạnh các dự án đầu tư trọng điểm, mở rộng mạng bay quốc tế.
Nghị định 70/2025/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/06/2025, quy định các hộ kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 1 tỷ đồng trở lên bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Quy định này đang đặt ra nhiều thách thức nhưng cũng mở ra cơ hội để các nhà bán hàng tối ưu hóa quy trình vận hành thông qua các giải pháp công nghệ tiên tiến.
