Đánh thuế nhà ở: Cần thiết nhưng vẫn tắc

Đề xuất đã có từ lâu... sao mãi vẫn chưa thành luật?

Câu chuyện về thuế nhà ở đang một lần nữa nóng lên trong dư luận thời gian gần đây khi Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ gợi ý cho tỉnh Thanh Hoá nghiên cứu thí điểm chính sách thuế này tại khu vực đô thị.

Trong buổi họp góp ý dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Thanh Hoá, ông Huệ cho rằng, Thanh Hoá nên nghiên cứu thí điểm chính sách thuế nhà ở để có thêm nguồn thu. Nếu Thanh Hoá thí điểm thành công, sau này có thể nghiên cứu áp dụng thuế nhà ở cho Hà Nội và TP. HCM.

Đề xuất của Chủ tịch Quốc hội ngay lập tức đã nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường bất động sản. Song thực chất, đây không phải lần đầu tiên việc đánh thuế nhà ở được các cơ quan quản lý nhà nước đưa ra.

Trước đó, năm 2017, Chính phủ từng đề xuất thí điểm thuế tài sản (nhà ở) tại TP. HCM khi xin cơ chế đặc thù cho địa phương này. Tuy nhiên, quyết định này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, nên không được thực hiện.

Năm 2018, Bộ Tài chính cũng đưa ra dự thảo Luật Thuế tài sản trình Chính phủ với mục tiêu điều tiết nhóm có thu nhập cao, nâng cao hiệu quả sử dụng nhà đất và chống thất thoát lãng phí trong quản lý tài sản công. Theo đó, bộ này đề xuất đánh thuế với nhà ở có giá trên 700 triệu đồng. Phần bị đánh thuế vượt ngưỡng 700 triệu đồng sẽ bị áp mức thuế 0,4%.

Đề xuất của Bộ Tài chính đã gây ra nhiều ý kiến tranh cãi trong giới chuyên gia và thị trường bất động sản. Chính sách này sau đó đã không được các cấp thẩm quyền phê duyệt. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu quy định này được đi vào thực tiễn, sẽ gây ảnh hưởng tới người nghèo, người chỉ có một căn nhà do mức đánh thuế với nhà ở có giá trên 700 triệu đồng là chưa hợp lý.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), thuế tài sản là sắc thuế đã được áp dụng hiệu quả tại nhiều quốc gia trên thế giới nhưng nếu áp dụng tại Việt Nam có nguy cơ sẽ dẫn đến thuế chồng thuế và gây áp lực đến hoàn cảnh sống thực tế còn nhiều khó khăn của người dân.

Ông Đính cho rằng, giá nhà của Việt Nam hiện cao ngang bằng khá nhiều nước trên thế giới tuy nhiên thu nhập của người dân lại thấp hơn các nước khác rất nhiều. Khi tiếp cận với các sản phẩm nhà ở, người dân chủ yếu sử dụng bằng các nguồn đi vay, do đó, nếu áp dụng thuế tài sản với mức thuế quá cao sẽ gây ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Việc nhiều ý kiến phản đối đề xuất đánh thuế nhà ở vì lo ngại người dân sẽ phải nộp thêm một phần thuế không nhỏ hàng năm, từ đó tác động đến nhu cầu mua bất động sản trên thị trường là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc công ty luật Anvi, đây là một sắc thuế rất đúng đắn và cần thiết được sớm thực hiện.

Áp dụng thuế tài sản không chỉ là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản mà còn giúp điều tiết xã hội một cách hiệu quả nhờ công cụ thuế và giúp sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

Nói rõ hơn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, trong khi các nước khác trên thế giới đánh thuế nhà đất rất cao thì mức thuế này tại Việt Nam lại đang rất thấp.

Thông thường, các nước khác đánh thuế khoảng 1% thuế vào tổng giá trị của cả đất lẫn nhà tính theo giá thị trường, còn ở Việt Nam hiện chỉ đánh 0,03% thuế đất và không tính thuế nhà ở.

Mức thuế này là quá thấp so với các nước trên thế giới, cũng chính vì vậy nên đã dẫn đến rất nhiều hệ luỵ mà trước hết là mức thuế quá thấp này không đủ cho Nhà nước chi trả các dịch vụ công cộng tại đô thị. Việc nâng cấp đô thị cũng như việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, xã hội gặp rất nhiều khó khăn. Người dân đang sống trong một thành phố được lợi rất nhiều về cơ sở hạ tầng trong khi họ lại chỉ phải trả một mức thuế rất thấp là không hợp lý.

Theo ông Võ, lợi ích của việc áp dụng tính thuế nhà đất trước hết sẽ giúp làm giảm giá bất động sản trên thị trường. Theo quy luật, thuế cao thì giá sẽ thấp. Giá bất động sản thấp là điều rất tốt trên thị trường, qua đó giúp ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ nhà đất, giúp mọi người dân đều có cơ hội dễ dàng tiếp cận hơn với các sản phẩm nhà ở.

Bên cạnh đó, thuế tài sản sẽ có tác động tích cực trong việc điều chỉnh lại dân cư. Khi đó, người dân sẽ không ở trung tâm đô thị nữa mà sẽ dãn ra các khu vực ngoại ô bởi ở trung tâm đô thị thuế nhà đất sẽ rất cao.

Mặt khác, nếu tăng thuế, Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu ngân sách để phát triển xã hội. Việc nâng cao mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và đánh thuế vào nhà ở là giải pháp duy nhất để tăng nguồn thu hợp lý cho phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng và nâng cấp đô thị.

Không dễ đánh thuế nhà ở

Khẳng định việc thu thuế nhà ở là chính sách đúng đắn và cần sớm được thực hiện tại Việt Nam, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, Chính phủ không nên thí điểm tại một địa phương nhất định. 

"Hơn nữa, thông thường, thí điểm là việc làm lựa chọn những quy định trái luật, còn nhiều ý kiến tranh cãi để thực hiện. Trong khi đó, việc thu thuế nhà ở là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, không cần thiết phải thí điểm nữa mà cần xây dựng luật, hành lang pháp lý đầy đủ để thực hiện chính thống trên phạm vi cả nước", ông Đức nhấn mạnh.

Mặc dù vậy, vị luật sư này cũng thừa nhận rằng, để thu được thuế nhà ở là điều không đơn giản. Nó đòi hỏi một chính sách luật cực kỳ lớn của Quốc hội để giúp người dân thực hiện nghĩa vụ đóng thuế của công dân theo Hiến pháp. Hàng loạt những vấn đề đặt ra đối với việc thu thuế nhà ở là sắc thuế này hướng tới đối tượng nào, cách thức thu ra sao, dựa trên tiêu chí và giá trị cụ thể gì...? Đây chính là những vấn đề có tính quyết định đến việc thu thuế.

Ví dụ, một trong những vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất hiện nay là nên đánh thuế nhà ở theo số lượng hay giá trị bất động sản? Nhiều ý kiến cho rằng nên đánh thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi, tuy nhiên, theo ông Đức, để công bằng nhất cho người dân thì nên đánh thuế theo giá trị tài sản.

Nếu người dân có 10 căn nhà nhưng tổng giá trị chưa đến 1 tỷ đồng thì không cần thiết phải đánh thuế. Trong khi đó, nếu họ chỉ có một căn nhà nhưng giá trị lên đến 20 - 50 tỷ đồng, thậm chí là 100 tỷ đồng thì rõ ràng phải đánh thuế nhà ở, thậm chí là áp mức thuế rất cao dành cho tài sản lớn.

Tương tự, việc đánh thuế nhà ở theo diện tích cũng không hợp lý. Việc người dân sở hữu căn hộ chung cư 100m2 nhưng là tại dự án tái định cư, giá 500 triệu đồng khác hoàn toàn và không thể so sánh với căn hộ cao cấp cùng diện tích, trong trung tâm thành phố giá 5 tỷ.

"Một trong những nguyên lý cơ bản, bất di bất dịch của chính sách thuế là đánh thuế người giàu, miễn thuế cho người nghèo. Do đó, người dân có bao nhiêu căn nhà, diện tích bao nhiêu không quan trọng, quan trọng là bất động sản đó trị giá bao nhiêu", ông Đức nhấn mạnh.

Tuy nhiên, vị luật sư này cũng cho rằng, khi áp dụng chính sách thuế nhà ở, các cơ quan quản lý nhà nước nên tính toán một mức giá nhà ở tối thiểu, mức bình quân của xã hội để không áp thuế với những bất động sản dưới mức đó, tránh gây khó khăn cho đời sống của người dân. Sắc thuế này không nên áp dụng với người dân có nhà ở dưới 4 - 5 tỷ đồng.

Mặt khác, đối với người dân có nhiều bất động sản cũng cần cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng việc đánh thuế. Đơn cử như đối với việc người dân sở hữu khách sạn, toà nhà văn phòng hay các bất động sản cho thuê, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, nếu dự án đó được đưa vào kinh doanh và đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước thì không nên áp thuế nhà ở nữa.

Trái lại, dự án, căn hộ không được kinh doanh cho thuê mà giữ lại để sử dụng hoặc bỏ không thì được tính là nhà ở thông thường và áp dụng thuế nhà ở.

Chính vì các yêu cầu hết sức cụ thể, rõ ràng về tài sản bất động sản và việc sử dụng nên để áp dụng được sắc thuế này, bên cạnh dữ liệu quốc gia về bất động sản, tài sản của người dân, các cơ quan quản lý nhà nước còn cần cả các dữ liệu về thời gian ở, cho thuê, hoạt động kinh doanh của các bất động sản đó, thậm chí là quốc tịch, tuổi tác, gia đình của người dân sở hữu bất động sản.

Làm được điều này là không khó nhờ công nghệ 4.0 nhưng cần rất nhiều thời gian. Theo ông Đức, Chính phủ nên bắt tay ngay vào việc xây dựng dữ liệu bất động sản quốc gia ngay từ bây giờ, song song với đó là xây dựng luật về thuế nhà ở.

Ông Đức nhận định thời điểm hiện nay chưa thể áp dụng sắc thuế này, mà phải khoảng 2 - 3 năm nữa khi dịch bệnh kết thúc, nền kinh tế hồi phục trở lại và dữ liệu thị trường đã được hệ thống một cách chuẩn xác, khi đó, việc triển khai thu thuế nhà ở mới được thực hiện một cách công bằng, hiệu quả.