Đất nền hết sốt, dòng tiền sẽ đổ về đâu?

Nhìn lại sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian vừa qua, có thể chia xu hướng đầu tư của khách hàng, nhà đầu tư thành ba giai đoạn chính.

Giai đoạn thứ nhất từ năm 2017 - 2019. Đây là quãng thời gian nở rộ của nhiều dự án trên phạm vi cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội, TP. HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng và các địa phương phát triển du lịch với các sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. 

Trong suốt một thời gian dài, bất động sản trong dự án đã thu hút và nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường. Tuy nhiên, sau khi phát triển nóng, bất động sản trong dự án, nhất là các sản phẩm nghỉ dưỡng đã bị chậm lại. 

Nếu như từ năm 2019 trở về trước, giá đất trong các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích được bán với mức giá cao hơn nhiều so với đất nền khu vực xung quanh thì trong ba năm trở lại đây, do những vướng mắc về pháp lý, nguồn cung dự án ra thị trường bị siết chặt. Cùng với đó là xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng đi xuống bởi các sự cố cam kết lợi nhuận và ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh Covid-19. 

Những tác động này đã khiến giá bất động sản trong dự án lập tức chững lại và đi ngang, thậm chí, nhiều nhà đầu tư đã phải cắt lỗ để thoát hàng. 

Trong bối cảnh đó, giai đoạn thứ hai từ năm 2020 đến nay, các nhà đầu tư đã bắt đầu quay về đất nền vùng ven và đẩy giá đất liên tục tăng mạnh, đỉnh điểm là cơn sốt đất nền lan rộng từ đầu năm 2021. 

Theo ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, trong khi bất động sản trong dự án không còn hấp dẫn các nhà đầu tư thì năm 2020 là năm của đất đấu giá, đất tái định cư tại các tỉnh. Các nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào những thị trường này và đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là tại các tỉnh miền Bắc như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh. 

Từ đầu năm 2021 đến nay, khi nguồn cung dự án trên thị trường tiếp tục khan hiếm và nhu cầu đầu tư vẫn tăng mạnh, cơn sốt đất nền đã lan rộng tại các tỉnh vùng ven. Đất rừng, đất nhỏ lẻ gần các khu công nghiệp và cả đất trong làng xã cũng đều sốt nóng.

Song, sau thời gian tăng trưởng mạnh, cơn sốt đất nền tại nhiều địa phương gần đây đã hạ nhiệt. Giá đất nền đã đạt đỉnh và đang đi xuống, giao dịch trên thị trường không còn sôi động.

Trong bối cảnh này, câu hỏi đặt ra trên thị trường hiện nay là các nhà đầu tư sẽ đổ tiền tiếp vào đâu sau cơn sốt đất nền? Phân khúc bất động sản nào sẽ "nóng" tiếp theo và trở thành điểm đến cho các nhà đầu tư?

Theo ông Minh, ở giai đoạn thứ ba của thị trường bất động sản - nửa cuối năm 2021 và năm 2022, thị trường sẽ quay trở lại phân khúc bất động sản trong dự án tại các thành phố lớn. Chu kỳ đầu tư sẽ lặp lại giống như năm 2017. 

Nguyên nhân của thực trạng này là do xu hướng cuộc sống của người dân. Về lâu dài, bao giờ người dân cũng sẽ chọn các sản phẩm bất động sản bên trong dự án có đầy đủ tiện ích, quy hoạch đồng bộ, chất lượng tốt, thiết kế đẹp để ở. 

"Trong khi đó, đất nền vùng ven, đất ngoài các dự án lớn sau khi sốt nóng khó có thể tăng giá thêm do cơ sở hạ tầng, tiện ích không hoàn thiện, rất khó để thu hút cư dân đến sinh sống", ông Minh nhận định.

Hầu hết các nhà đầu tư mua các sản phẩm đất nền này đều nhằm mục đích lướt sóng, đợi giá đất tăng để bán lại kiếm lời. Song, khi các yếu tố về hạ tầng, tiện ích không đồng bộ, dự án sẽ khi tăng đến một mức độ nhất định rất khó tăng thêm nữa nếu không có giá trị cộng thêm và hoạt động đầu tư trên đất. 

"Thời gian vừa qua, giá đất nền khắp nơi đã tăng mạnh, thậm chí cao hơn cả đất trong dự án, trong khi đó, các dự án lại không có hàng để ra được do vướng mắc về pháp lý. Sắp tới, khi bầu cử kết thúc, Chính phủ mới được kiện toàn từ trung ương đến địa phương và bắt đầu triển khai nhiệm kỳ mới, nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản được tháo gỡ, nguồn cung dự án sẽ được khơi thông trở lại. 

Khi đó, bất động sản trong dự án sẽ được đẩy giá tăng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Các chủ đầu tư đã có sẵn dự án và nguồn hàng sẽ nắm cuộc chơi, tạo sân chơi mới trên thị trường trong thời gian tới", ông Minh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group cũng cho rằng, sau cơn sốt đất nền đầu năm 2021, trong các quý tiếp theo, tâm lý, cách thức đầu tư trên thị trường sẽ thay đổi. 

Thời gian sốt đất vừa qua, nhiều nhà đầu tư chậm chân mắc cạn đã bị chôn vùi tiền trong đất suốt một thời gian dài. Giá đất giảm sâu khi cơn sốt đất nền đi qua do tăng “ảo”, không đi kèm với giá trị thật. 

Trong hoàn cảnh này, nếu nhà đầu tư muốn giá đất tiếp tục tăng, họ sẽ phải đầu tư vào những bất động sản thực trên đất có khả năng khai thác kinh doanh sinh lời.

Song, không nhiều những bất động sản làm được điều này do muốn đầu tư trên đất để khai thác kinh doanh thì khu đất đó cần có pháp lý chuẩn, vị trí đẹp, tại những khu vực dân cư đông đúc, gần biển hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng… Mặt khác, quy hoạch, hạ tầng của cả khu vực cũng cần đồng bộ, giao thông thuận tiện.

Chính vì vậy, trong thời gian tới, thay vì "lướt sóng", đầu tư đất nền chờ tăng giá, các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm bất động sản trong các dự án bài bản, vị trí đắc địa, chuẩn pháp lý. 

Đây là những bất động sản có giá trị thực, những dự án nằm trên đất, có giá trị sử dụng cao và mang lại khả năng kinh doanh sinh lời ổn định, chứ không phải chỉ là đất nền mua đi bán lại, ông Hà nhấn mạnh.

,