Giải pháp cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang bế tắc

Covid-19 xuất hiện làm đảo lộn mọi thứ. Dịch bệnh như một cơn sóng thần cuốn trôi những hy vọng mong manh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Khách du lịch quốc tế không có, khách nội địa “thập thò” theo từng đợt sóng dịch. Tỷ lệ lấp đầy của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng thường dưới 30%. Rất nhiều khách sạn đã đóng cửa, rất nhiều khu nghỉ dưỡng hoạt động cầm chừng và quá nhiều công ty du lịch điêu đứng.

Tình hình trong tương lai gần sẽ không khá hơn là mấy khi dịch bệnh còn phức tạp và không biết con virus này còn những biến chủng nào, liệu vaccine có phải là giải pháp cuối cùng hay không?

Trong khi đó, dòng bất động sản nghỉ dưỡng sáu năm vừa qua đã cung ra thị trường một lượng rất lớn condotel (căn hộ du lịch) và biệt thự biển, từ Hạ Long, Thanh Hoá, Quảng Bình, Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết đến Phú Quốc.

Các chủ đầu tư cũng cố gắng hút khách bằng ý tưởng nghỉ dưỡng độc đáo, đơn vị quản lý vận hành uy tín và đặc biệt có cam kết lợi nhuận 8-10%/năm.

Giá của những sản phẩm này lên khá cao nhưng vẫn đánh được vào lòng tham nhận lợi nhuận hàng năm của khách hàng.

Tuy nhiên, khi cam kết đổ vỡ, người mua quả thật sẽ vỡ mộng; thậm chí cũng chẳng muốn quay lại dự án để nghỉ theo chính sách được hưởng hàng năm. Đó chính là “nỗi đau” của loại hình sản phẩm này.

Giờ đây, những dự án đã được cấp phép vẫn còn đó, hàng tồn kho vẫn còn nhiều và những dự án mới tiếp tục được lập quy hoạch. 

Vậy thì giải pháp nào để tháo gỡ bế tắc cho phân khúc một thời rất nóng này?

Đã có rất nhiều ý kiến nhưng với cá nhân tôi, mọi việc đều phải xuất phát từ bản chất, từ hành vi của người mua (investor) và người dùng - khách du lịch (end-user).

Hiện tại, người mua không còn tin vào cam kết lợi nhuận, họ kỳ vọng vào giá trị thật của bất động sản và khả năng tăng giá. Một lượng lớn khách du lịch không nhất thiết có nhu cầu quá sang chảnh, họ tìm những nơi vừa túi tiền và có thể quay lại thường xuyên, hàng tuần hoặc hàng tháng, thậm chí lưu trú dài ngày để vừa nghỉ vừa dưỡng.

Rồi hơn điều gì hết, người mua cần tính sở hữu, đặc biệt là thích sở hữu lâu dài. Ngoài ra, người sử dụng sang chảnh muốn sở hữu bất động sản triệu đô cũng rất nhiều. 

Nhưng xã hội đang xuất hiện đối tượng khách hàng mới: In-Enduser (Investor + End-user). Đó là đối tượng muốn sở hữu một ngôi nhà thứ hai để nghỉ ngơi, nhưng khi không dùng thì có thể ủy thác lại cho thuê, cần tiền họ có thể bán. Tôi thấy loại khách hàng này hiện nay rất nhiều, những người bạn chơi golf của tôi, những người bạn thành đạt khác, những người trung lưu hầu như trong đối tượng đó.

Vì vậy, tôi có ba giải pháp gợi ý cho các chủ đầu tư đang sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng có thể tham khảo.

Thứ nhất, mạnh mẽ xin dự án/một phần dự án sang đất ở lâu dài. Mục đích là để có lợi thế về tính sở hữu qua đó thu hút các nhà đầu tư, có nguồn thu cho dự án để triển khai các sản phẩm du lịch 50 năm khác. “Điều này rất khó nhưng nếu có ...thì rất quý”.

Thứ hai, điều chỉnh dự án/một phần dự án thành sản phẩm ngôi nhà thứ hai (second-home). Chia nhỏ giá trị đầu tư bằng cách chia nhỏ hơn diện tích nhưng thiết kế phải thật sự sinh thái, xanh và đủ đầy tiện ích. Khách hàng có thể tự hoàn thiện căn biệt thự theo phong cách của mình. Dự án cần có đơn vị quản lý và khai thác tài sản cho khách mua (có thể nhượng quyền thương hiệu quản lý). Như vậy, suất đầu tư sẽ giảm xuống và nhắm tới đối tượng “In-Enduser” họ thấy rẻ sẽ “mua chơi” và không phải suy nghĩ quá nhiều.

Thứ ba, đối với các sản phẩm sở hữu 50-70 năm, cần lắm việc “có sổ đỏ”. Vì vậy, các chủ đầu tư cố gắng hoàn thiện được thủ tục “khai sinh” cho loại hình này để các nhà đầu tư yên tâm.

Xã hội vận động không ngừng, vì vậy, sẽ không có một giải pháp nào là hoàn hảo cả. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện tại, có lẽ sự xuất hiện của một vài hướng đi mới có thể sẽ làm mọi thứ tốt đẹp hơn.

*Bài viết thể hiện quan điểm tác giả Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản BHS