Cơn sốt đất nền nhanh chóng hạ nhiệt, vì sao?

Sau thời gian tăng trưởng nóng, cơn sốt đất nền tại nhiều địa phương gần đây đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giao dịch đã không còn sôi động, trong khi giá bắt đầu đạt đỉnh và đi xuống. 

Ông Trần Minh, một nhà tư vấn đầu tư bất động sản, nhìn nhận việc giá đất hạ nhiệt giống như một chu kỳ lên xuống bình thường của thị trường.

Thời điểm trước, do sự bùng nổ của dịch bệnh, nền kinh tế đình trệ, lãi suất ngân hàng giảm mạnh, nguy cơ lạm phát tăng cao khiến người dân rút tiền từ ngân hàng đổ vào đất, nên giá đất nền tăng mạnh.

Trong khi nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao, nguồn cung sản phẩm trên thị trường lại khan hiếm do vướng mắc về pháp lý và thủ tục đầu tư dự án, nhất là ở một số thành phố lớn, từ đó đẩy giá nhà đất lên.

Nhiều tỉnh, thành công bố quy hoạch mới khiến giá đất nền tăng mạnh.

Từ những nguyên nhân trên, ông Minh cho rằng, lý do khiến cơn sốt đất nền hạ nhiệt ở thời điểm hiện tại là do những yếu tố tăng giá đất đã không còn, giá đất nền đã qua chu kỳ tăng nóng.

Thứ nhất, sau những thông tin quy hoạch, giá đất tăng quá nhanh, đất đai đã hết động lực tăng giá. Các thông tin quy hoạch mới chỉ là bước đầu, từ thời điểm có quy hoạch đến khi triển khai dự án phải mất một thời gian rất dài và trong thời gian này, các khu đất vẫn bỏ hoang, giá trị không tăng thêm.

Thứ hai, khi giá đất đã tăng đến một ngưỡng nhất định, sẽ rất khó để tăng thêm nữa nếu không có sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dự án trên đất. Giá đất từ 1 triệu đồng/m2 tăng lên 5 triệu đồng/m2 hay từ 5 triệu đồng/m2 tăng lên 10 triệu đồng/m2 thường chỉ mất một thời gian ngắn. Nhưng khi đã đạt ngưỡng 10 triệu đồng/m2 muốn tăng lên 15 - 20 triệu đồng/m2 sẽ rất khó.

Thứ ba, hầu hết các nhà đầu tư và nhà đầu tư F0 trên thị trường đều đã xuống tiền, trong khi đó, không phải nhà đầu tư nào cũng thắng lớn trong cơn sốt đất nền vừa qua. Không ít nhà đầu tư đã "chôn vốn" vào đất, nhiều hàng tồn đọng chưa đẩy được đi và họ đành ngậm ngùi chờ.

Vì thế, các nhà đầu tư tham gia "đánh sóng" trên thị trường không nhiều, nhà đầu tư F0 mới cũng rất hạn chế, đây là lý do khiến thị trường khó sốt nóng như giai đoạn trước.

Thứ tư, thời gian vừa qua, chính quyền nhiều địa phương đã kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn, cùng với đó là các chính sách quản lý, thặt chặt của nhà nước khiến cơn sốt đất nền hạ nhiệt.

Trong thời gian tới chỉ còn một số vị trí, khu vực được triển khai nhanh hạ tầng thì mới tăng tiếp. Để tăng cần thêm thời gian dài nữa. Đặc biệt cần điểm neo giá bất động sản mới tại các trung tâm, ông Minh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương đã và đang siết chặt quản lý và tăng cường xử lý những hành vi chuyển nhượng trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá; từ đó khiến tình trạng tăng giá đất, đặc biệt là những diện tích đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền chững lại, có xu hướng giảm vì không có giao dịch.

Theo ông Đính, cơn sốt đất nền đã gây hệ luỵ rất lớn cho cả các nhà đầu tư và thị trường bất động sản như tạo một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi đầu tư tại các địa phương, đồng thời khiến giá nhà ở tăng cao gây khó khăn về chỗ ở, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Minh cho rằng, khách hàng đầu tư nên chọn mua đất ở những khu vực, dự án có quy hoạch, khả năng triển khai cao để có lợi nhuận và thanh khoản nhanh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên chọn mua ở những vùng giá đất đai còn thấp để quãng giá  còn có thể tăng dài. Ví dụ, mua đất quanh khu công nghiệp mà giá đã đạt đến mức 15 - 20 triệu đồng/m2 sẽ rất khó tăng lên 30 - 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu mua đất 5-7 triệu đồng/m2 tại những khu quy hoạch công nghiệp, giao thông thuận tiện thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ khả thi hơn nhiều.

Ông Minh khuyên nhà đầu tư bất động sản phải chọn yếu tố pháp lý an toàn là trên hết. Nhà đầu tư cần tránh mua đất rừng, nông nghiệp, vì đây là loại đất sẽ bị siết chặt kiểm soát trong thời gian tới.