Đông Tây Land giải mã làn sóng vốn Bắc đổ vào bất động sản miền Nam

Nam tiến: Xu hướng dịch chuyển lớn của toàn thị trường

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các khách hàng miền Bắc.

Trong quý II/2025, lượng giao dịch từ các nhà đầu tư này vào thị trường phía Nam đã tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái và vượt trội hơn hẳn so với quý I. Đây không còn là những tín hiệu nhỏ lẻ mà đã trở thành một xu hướng dịch chuyển lớn của toàn thị trường.

Lý giải về xu hướng Nam tiến này, ông Bình cho rằng, có ba nguyên nhân chính. Trước hết, mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đã liên tục tăng từ năm 2021 đến nay và thiết lập bằng giá mới, khiến việc đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn về biên độ lợi nhuận.

Ngược lại, mức giá bất động sản tại TP. HCM và các tỉnh lân cận gần như không biến động đáng kể trong suốt 3 – 4 năm qua, tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư tìm kiếm thị trường tiềm năng, đang tích lũy giá trị.

Yếu tố thứ hai nằm ở sự hồi phục mạnh mẽ về nguồn cung. Trong hai quý đầu năm, TP. HCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung đã ghi nhận lượng sản phẩm mới rất lớn nhờ hàng loạt chính sách pháp lý được tháo gỡ và tâm lý thị trường chuyển biến tích cực.

Nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt tung hàng trở lại, mở ra nhiều lựa chọn hấp dẫn cả về mức giá và vị trí cho các nhà đầu tư.

Lý do thứ ba đến từ chính tiềm năng tăng giá của khu vực vùng ven. Nhiều địa phương giáp ranh TP.HCM vẫn đang giữ mức giá khá thấp, trong khi lại sở hữu lợi thế lớn về hạ tầng và khả năng kết nối. Với tầm nhìn trung và dài hạn, đây là "vùng trũng" lý tưởng của dòng tiền miền Bắc.

Mặt khác, các thị trường này đang cũng cho thấy biên độ an toàn cao hơn trong bối cảnh thị trường đang dần hồi phục.

Cùng với sự dịch chuyển dòng tiền, ông Bình cũng chỉ ra rằng, khẩu vị đầu tư của khách hàng miền Bắc khi “Nam tiến” đang hình thành những xu hướng rõ nét.

Một bộ phận nhà đầu tư lựa chọn bất động sản tại các khu trung tâm như Quận 1, Thủ Thiêm, Thủ Đức – những nơi sở hữu vị trí vàng, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác dòng tiền ổn định. Họ sẵn sàng mua ở mức giá cao hoặc lựa chọn hàng thứ cấp, đổi lại là sự an tâm về chất lượng sản phẩm và khả năng cho thuê.

Bên cạnh đó, bất động sản ven các tuyến hạ tầng lớn như metro, vành đai hay sân bay Long Thành đang thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư. Những khu vực này không chỉ có dư địa tăng giá trong tương lai gần, mà còn là nơi hội tụ các điều kiện về kết nối, tiện ích và quy hoạch đô thị bài bản – điều mà nhà đầu tư dài hạn đặc biệt quan tâm.

Một xu hướng thú vị khác là các nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng “đi cùng” những chủ đầu tư lớn mà họ đã gắn bó nhiều năm. Khi các tập đoàn phát triển bất động sản lớn từ miền Bắc mở rộng dự án vào phía Nam, họ mang theo một lượng khách hàng trung thành lớn, những người tin tưởng vào thương hiệu, chất lượng và tiến độ triển khai.

Theo ông Bình, sự dịch chuyển này không chỉ là phản ứng trước chênh lệch giá, mà còn thể hiện tư duy linh hoạt và chiến lược dài hạn của giới đầu tư miền Bắc trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc và tái định vị lại các vùng tăng trưởng mới.

Dòng tiền chưa bùng nổ, dư địa vẫn còn rất lớn

Dù ghi nhận sự gia tăng đáng kể về lượng nhà đầu tư miền Bắc tham gia vào thị trường bất động sản phía Nam trong thời gian gần đây, song ông Bình vẫn cho rằng, quy mô dòng tiền vẫn còn khiêm tốn so với các giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trước đây.

Theo thống kê sơ bộ từ Đông Tây Land và một số chủ đầu tư, tỷ lệ khách hàng miền Bắc hiện chiếm khoảng 15–20% tổng sản lượng giao dịch trong quý I và quý II/2025. So với giai đoạn thị trường trầm lắng, khi tỷ lệ này chỉ dao động từ 5–10%, thì đây là một bước tiến đáng kể, cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn đã bắt đầu trở lại.

Tuy nhiên, ông Bình thẳng thắn thừa nhận mức tăng này vẫn còn cách khá xa so với kỳ vọng. Trong giai đoạn thị trường bùng nổ từ năm 2015 đến 2020, nhà đầu tư miền Bắc từng chiếm tới 30–40% giao dịch ở nhiều dự án, thậm chí có nơi lên đến 50%.

Lý giải cho sự thận trọng hiện tại, ông Bình cho rằng các nhà đầu tư phía Bắc vẫn đang cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Một phần là bởi họ vẫn còn nhiều lựa chọn đầu tư tại chính thị trường Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.

Mặt khác, bối cảnh thị trường hiện tại không phải là thời điểm “cuốn theo sóng” như trước đây. Phần lớn những người tham gia trong giai đoạn này là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, những người đi trước đón đầu, thay vì fomo" theo xu hướng.

Từ đó, ông Bình cho rằng, dư địa để thu hút dòng tiền từ miền Bắc vào miền Nam vẫn còn rất lớn. Khi thị trường dần lấy lại nhịp tăng trưởng, nhóm nhà đầu tư cá nhân, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt sóng trước, nhiều khả năng sẽ quay lại, tạo ra những biến chuyển mạnh hơn về thanh khoản.

Đáng chú ý, quá trình sáp nhập hành chính – chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 – cũng đang tạo ra những hiệu ứng tích cực cho bất động sản khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM.

Trong khi nhiều địa phương chỉ sáp nhập hai tỉnh thì TP.HCM mở rộng địa giới hành chính với ba tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Điều này không chỉ mang ý nghĩa về mặt hành chính mà còn mở ra không gian phát triển mới cho thị trường nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế ghi nhận trong quý II cho thấy, Bình Dương và Vũng Tàu là hai điểm nóng về nguồn cung. Dù giá bán chưa có nhiều biến động, nhưng thanh khoản lại khá tốt.

Ở Bình Dương, cùng một thời điểm có tới từ 10 đến 15 dự án mở bán – chủ yếu là căn hộ tầm trung, với mức giá dao động từ 30 - 45 triệu đồng/m2. Giao dịch tại đây được đánh giá là khá tích cực nhờ nhu cầu ở thực cao và sự quay lại của một bộ phận nhà đầu tư.

Trong khi đó, Vũng Tàu với lợi thế thiên nhiên và định hướng phát triển đô thị biển cũng đang thu hút dòng vốn vào phân khúc nghỉ dưỡng. Các dự án tại đây có mức giá phổ biến từ 60 đến 90 triệu đồng/m2 ghi nhận thanh khoản khá ổn định trong thời gian qua.

Tại Long An (cũ), nguồn cung mới tăng đáng kể trong thời gian gần đây, với hàng loạt dự án được tung ra thị trường. Các sản phẩm chủ yếu là nhà thấp tầng, được chào bán trong mức giá khoảng 50–70 triệu đồng/m2.

Đồng Nai cũng ghi nhận diễn biến tương tự, khi các dự án ven đường vành đai, cao tốc và khu vực gần sân bay Long Thành lần lượt mở bán, với giá dao động từ 70 đến gần 100 triệu đồng/m2. Cả hai khu vực này đang hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư hạ tầng và kỳ vọng vào khả năng kết nối vùng với TP.HCM trong tương lai gần.

Nhà đầu tư cần chọn đúng điểm rơi

Dù vậy, theo ông Bình, một thực tế đáng lưu ý là chu kỳ “sóng” của các dự án trong đợt mở bán gần đây diễn ra khá ngắn.

Thị trường đã bị dồn nén trong thời gian dài, do đó, khi được “xả van”, nhiều dự án mở bán lần đầu ghi nhận lượng giao dịch tốt. Nhưng ngay sau đó, thị trường nhanh chóng chững lại, thanh khoản giảm mạnh chỉ sau một hoặc hai ngày, thay vì giữ nhịp giao dịch đều như những giai đoạn trước đây.

Điều này phần nào phản ánh tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế trong nhóm khách hàng khu vực phía Nam, những người hiện nay có xu hướng quan sát kỹ lưỡng trước khi ra quyết định.

Tình trạng này cũng thể hiện rõ qua diễn biến thực tế tại các dự án. Rất ít dự án có thể tổ chức mở bán lần hai sau đợt ra mắt đầu tiên. Hầu hết đều “dừng lại quan sát”, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

Mặt khác, dù nguồn cung mới khá lớn, song theo ông Bình, giá thành sản phẩm hiện nay đang ở mức cao do chi phí đầu vào lớn. Đây là rào cản khiến nhiều khách hàng do dự. Thực tế cho thấy phần lớn giao dịch hiện nay vẫn đến từ nhóm nhà đầu tư, chiếm khoảng 70–80%, trong khi người mua để ở thực sự còn rất hạn chế.

Tuy nhiên, ông Bình cũng nhấn mạnh rằng nhóm nhà đầu tư hiện tại không còn là những người "lướt sóng" ngắn hạn. Họ có xu hướng đầu tư bài bản, dài hơi và cẩn trọng hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước.

Điều này thể hiện sự trưởng thành của thị trường, nhưng đồng thời cũng phản ánh một thách thức: mức giá hiện tại chưa thực sự đáp ứng được kỳ vọng sinh lời hoặc khả năng chi trả của số đông.

Bên cạnh đó, việc hàng loạt chủ đầu tư cùng lúc đưa sản phẩm ra thị trường có thể khiến cung vượt cầu trong ngắn hạn. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là cách thức vận hành thị trường sao cho phù hợp với sức mua thực tế, cũng như tâm lý đầu tư đang chuyển dịch sang trạng thái thận trọng, bền vững hơn, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhấn mạnh.