10 thách thức với phát triển nhà ở vừa túi tiền

TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, không chỉ tại Việt Nam, nhà ở vừa túi tiền đang trở nên ngày càng khan hiếm ở nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là với đối tượng mua lần đầu.

Việc khan hiếm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, trong bối cảnh giá nhà và giá thuê nhà đang tăng nhanh chóng, vượt quá ngưỡng 4 - 5%/năm đang đẩy gánh nặng tài chính lên các gia đình trung lưu và lao động trẻ. Thế hệ Millennials và gen Z đang phải chi trả tiền thuê nhà cao, dẫn đến giảm tích lũy của cải.

Ông Bình dẫn chứng, nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc mặc dù đã đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ nhà ở nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Ví dụ, Mỹ hiện thiếu 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền. Trong khi đó, Đức thiếu hơn 800.000 căn, còn mục tiêu xây 400.000 căn/năm chưa thể đạt được so với thực tế khi chỉ xây dựng được khoảng 245.000 căn.

Tại đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” do ông Bình làm chủ nhiệm, ông đã nêu ra 10 thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Thứ nhất là việc thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Thứ hai, chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như thép, xi măng… tăng giá, chi phí nhân công tăng khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Tại Việt Nam thời gian qua, giá vật liệu xây dựng đã tăng 10%, giá nhân công tăng 15% và trong năm nay, nguy cơ thiếu nhân công sẽ là vấn đề lớn do đầu tư công được đẩy mạnh. Nhiều dự án lớn được triển khai, các dự án quy mô lớn được tháo gỡ pháp lý sẽ cần lượng nhân công rất lớn.

Thứ ba là quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà. Thứ tư là thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử như nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao.

Thứ năm, liên quan đến chỉnh trang đô thị xanh, các dự án bất động sản xanh làm giá bất động sản xung quanh tăng, dẫn đến giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Thứ sáu, thị trường tài chính hóa với các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế nhà xã hội. Thứ bảy là việc thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững. Quỹ nhà ở này trên thực tế không đủ lớn và bị cắt giảm khiến người dân có mức thu nhập trung bình khó có thể tiếp cận.

Thứ tám là tình trạng ô nhiễm và hạ tầng kém. Nhà ở giá rẻ thường rơi vào tình trạng thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, giảm chất lượng sống của người dân.

Thứ chín là tình trạng bất bình đẳng và phân biệt khu vực. Nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường ở xa nơi làm việc với cơ hội thấp hơn và môi trường xấu hơn.

Thứ mười là lãi suất cao và rủi ro tài chính. Lãi vay cao gây cản trở cho người dân tiếp cận để mua, sửa chữa nhà ở; dễ dẫn đến vỡ nợ, buộc phải bán nhà; hoặc tình trạng vô gia cư – vấn đề đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.

Giải pháp nào cho phát triển nhà ở vừa túi tiền?

Đưa ra các giải pháp cho việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, ông Bình cho rằng, với giải pháp tài chính, Chính phủ có thể thực hiện ưu đãi thuế phí; hỗ trợ tiền sử dụng đất, hoặc thực hiện chính sách đồng sở hữu: Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị căn nhà. Khi người dân có đủ tiền, Nhà nước sẽ bán lại 40% giá trị sở hữu đó để giảm áp lực tài chính cho người dân.

Bên cạnh đó, việc hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp; khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định cũng là giải pháp giúp phát triển nhà ở giá vừa túi tiền.

Mặt khác, ông Bình cũng gợi mở một số sáng kiến phi tài chính. Về quy hoạch, các cơ quan quản lý nhà nước có thể cho phép các dự án xây dựng với mật độ cao; ở những khu vực gần đầu mối giao thông; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị.

Đồng thời, đổi lợi ích quy hoạch như tăng hệ số xây dựng cho nhà đầu tư; quy hoạch dự án có phần dành riêng để xây nhà ở thương mại vừa túi tiền với cam kết hạn chế chuyển nhượng.

Các cơ quan quản lý cần ban hành Luật Quy hoạch, bắt buộc chủ đầu tư dành tỷ lệ nhất định (thường là 10 - 30%) căn hộ giá rẻ trong các dự án mới.

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17m2 như Nhật Bản.

Về vật liệu xây dựng, Chính phủ cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu. Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo mô-đun, ứng dụng công nghệ.

Về hành chính, các cơ quan quản lý cần cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, Chính phủ có thể cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả (văn phòng, nhà kho) thành nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước cần tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.

Kiên quan đến việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, tại cuộc họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền đang là vấn đề cấp bách, phù hợp với yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên phát triển mạnh mẽ và chuyển mình theo hướng bền vững, toàn diện.

Bà Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng đã tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc triển khai các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trong đó, có quy định thành lập quỹ nhà ở Quốc gia, với mục đích tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê, giúp những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có chỗ ở ổn định. Việc tập trung vào phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng hạn chế phần nào tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, bà Hạnh cho rằng, nhà ở xã hội nói chung hay nhà ở xã hội cho thuê nói riêng cần thời gian để có thể tạo lập được đủ nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận người có thu nhập thấp. Chính vì vậy, nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm và phát triển song song trong bối cảnh hiện nay.