Căn hộ trung cấp 'biến mất' ở Hà Nội

Không có dự án căn hộ trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý II/2025. Những căn hộ có mức giá “mềm", dưới 65 triệu đồng/m2 chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận Văn Giang (Hưng Yên).

Đây là thông tin đáng chú ý vừa được Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cung cấp. Theo đó, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý vừa qua tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong quý II/2025 thị trường Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn hộ mở mới, gần gấp đôi so với quý trước.

Trong khi các dự án căn hộ trung cấp biến mất khỏi thị trường Hà Nội, bốn dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) đã góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao. Mức giá này đã tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong khi đó, tại TP.HCM nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu đa dạng hơn. Đặc biệt, quý II có sự xuất hiện của một dự án phân khúc căn hộ trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), nên mức giá trung bình của thị trường TP.HCM không tăng đột biến mà duy trì trạng thái đi ngang.

Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM quanh mức 89 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước (biến động không đáng kể) và cao hơn 15% so với cùng kỳ. Giá căn hộ sơ cấp TP.HCM có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 nếu thị trường hấp thụ tốt lượng cung cao cấp lớn sắp tới.

Trước đó, tại buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng cho biết, nguồn cung căn hộ đang có xu hướng tăng vọt do nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, sang trọng, gần như không có căn hộ trung cấp dưới 60 triệu/m2 mở bán mới trên thị trường.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm chính là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM trong giai đoạn vừa qua.

Giá trung bình căn hộ sơ cấp mở bán tại Hà Nội đang tăng nhanh hơn so với TP. HCM, khiến khoảng cách giá giữa hai thị trường thu hẹp đáng kể. Nếu đầu năm 2024, giá trung bình ở TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2 thì đến giữa năm 2025, mức chênh lệch chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2.

TP.HCM đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý II/2025. Dù nguồn cung mới tại TP.HCM hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ vượt cung, lên tới 2.900 căn (tăng 72% so với cùng kỳ), bao gồm cả các sản phẩm đã được mở bán trước đó.

Điều này cho thấy dù thị trường TP.HCM không bùng nổ về nguồn cung, nhưng lực cầu vẫn mạnh khi người mua hấp thụ tích cực cả sản phẩm cũ lẫn mới, đặc biệt tại khu Đông thành phố.

Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng mạnh

Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung căn hộ gia tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM. Các dự án mở bán mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Lượng tiêu thụ duy trì tích cực, phản ánh nhu cầu nhà ở – đặc biệt với sản phẩm căn hộ – vẫn duy trì ở mức cao.

Trong 6 tháng cuối năm, theo ông Tiến, nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại cả hai thị trường sẽ còn nhích lên, đặc biệt tại Hà Nội – nơi đang thu hẹp nhanh khoảng cách với TP.HCM.

Đáng chú ý, từ quý III trở đi, khu Đông Hà Nội sẽ ra mắt hàng loạt các dự án hạng sang với mức giá 100 triệu đồng/m2 trở lên tại khu vực Long Biên và Gia Lâm. Điều này sẽ kéo mức giá chung cư tại khu vực này tiếp tục tăng mạnh lên mặt bằng giá mới.

Ông Chung cũng dự báo, trong thời gian tới, giá chung cư nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng do nhiều dự án sau khi được gỡ vướng phải gánh chi phí đội lên ước tính khoảng 11% cho mỗi năm chậm tiến độ, chưa kể áp lực từ tiền sử dụng đất và chi phí tài chính ngày càng gia tăng.

Mặc dù thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt dù giá bán đang neo ở mức cao, lượng giao dịch đạt 7.800 căn, tăng 143% so với ba tháng đầu năm và gần tương đương nguồn cung mới, tuy nhiên, về dài hạn, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức lớn do giá tăng cao.

Ông Chung cho rằng, điều này sẽ tiếp tục làm gia tăng sự mất cân đối nguồn cung cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển trực tiếp của thị trường.

Mặt khác, giá nhà ở tăng cao sẽ khiến người trẻ và người thu nhập trung bình khó khăn trong tiếp cận nhà ở, từ đó, làm giảm động lực mua nhà ở thực, gây ra những hệ lụy với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Để hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân, Chính phủ cần tiếp tục thúc đẩy triển khai nhà ở xã hội tại các đô thị lớn. Song đến nay, việc triển khai phân khúc này vẫn còn chậm và gặp nhiều vướng mắc trong thực tiễn.