Nghịch lý chung cư Hà Nội: Giá leo thang bất chấp nguồn cung tăng vọt

Bùng nổ nguồn cung chung cư Hà Nội

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý vừa qua, chung cư Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo dự báo của Savills, tính đến cuối năm nay, dự kiến thị trường sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán. Phân khúc hạng A và B vẫn chiếm tỷ trọng chính trên thị trường.

Từ năm 2026, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, trong đó phần lớn không nằm tại các vị trí trung tâm.

Tuy nguồn cung dồi dào, song điều nghịch lý là giá sơ cấp chung cư Hà Nội vẫn neo ở mức cao, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý II, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng. Thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Trong tương lai, việc xuất hiện thêm các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ có thể dẫn tới xu hướng điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng giảm nhẹ. Song, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận dịch vụ tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.

Về lượng giao dịch, trong quý II/2025, Savills ghi nhận khoảng 5.200 căn có thanh khoản, con số này giảm so với quý trước, nhưng tăng nhẹ theo năm. Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng số căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó 99% là giao dịch căn hộ hạng A và B.

Theo bà Hằng, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp.

Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tăng giá để tối ưu giá trị thương mại.

Mặt khác, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư chấp nhận mức giá hiện tại.

Cùng với đó, việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá và chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu, càng góp phần củng cố mặt bằng giá cao trên toàn thị trường.

Nhà đầu tư chiếm lĩnh thị trường

Bên cạnh mức giá tiếp tục leo thang, một điểm đáng chú ý về cơ cấu người mua trên thị trường chung cư Hà Nội là tỷ trọng các nhà đầu tư vẫn tiếp tục chiếm ưu thế.

Mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Trong khi đó, ngày càng có nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản trong tương lai.

"Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch của thị trường”, bà Hằng phân tích.

Đồng thời, cũng có một tỷ lệ nhất định là mua để sử dụng, đón đầu giai đoạn hoàn thiện của dự án và khi sản phẩm được hình thành trong tương lai, họ có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích, phục vụ cho việc đầu tư hoặc sử dụng tùy theo diễn biến thị trường trong thời gian sắp tới.

Theo quan sát của Savills, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì kỳ vọng khá tích cực, đặc biệt tại những vị trí đắc địa, có khả năng khai thác hạ tầng hiện hữu hoặc hạ tầng dự kiến triển khai. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời gia tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý rằng, kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn hiện tại cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, nhất là trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.

Mặc dù vậy, nếu xác định đầu tư dài hạn, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh và vị trí còn dư địa phát triển, cơ hội vẫn rộng mở.

Khảo sát của Savills cho thấy đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sống tại các thành phố lớn. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị sẽ tiếp tục tăng cao, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.

Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư có trường vốn và tầm nhìn dài hạn hoàn toàn có thể coi bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội là cơ hội đầu tư bền vững.