'Dự án nhà ở chưa xong móng nhận đặt cọc là huy động vốn trái phép'

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đang xuất hiện tình trạng nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ của người mua nhà trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán. 

Trong khi đó, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, các dự án phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với các khu đô thị mới, đồng thời có xác nhận của Sở Xây dựng mới được mở bán cho khách hàng. 

Chính những quy định chưa rõ ràng này đã khiến người mua nhà còn nhiều hoài nghi khi đặt cọc, giữ chỗ tại dự án bất động sản. 

TheLEADER đã có cuộc trao đổi đổi với luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội để làm rõ tính pháp lý của việc nhận đặt cọc, giữ chỗ của nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản trên thị trường hiện nay.

Ông có nhận định như thế nào về thực trạng nhận đặt cọc, giữ chỗ tại nhiều dự án bất động sản trong thời gian gần đây?

Luật sư Nguyễn Thế Truyền: Hoạt động mua bán bất động sản trên thị trường trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động do nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các chủ đầu tư đã “mạnh dạn” đầu tư vào các dự án bất động sản để bán, kinh doanh cho thuê. Từ đó dẫn đến tình trạng “thiếu vốn, đói vốn” của các chủ đầu tư là điều thiết yếu. 

Do đó, tại nhiều dự án bất động sản, mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán theo đúng quy định của pháp luật, chưa được pháp luật cho phép nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành bán nhà bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ trước khi khách hàng chính thức ký hợp đồng mua bán. 

Việc huy động vốn dưới hình thức nhận đặt cọc tại các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai này là hành vi “huy động vốn trái phép”.

Vậy việc các dự án nhận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện mở bán đã vi phạm các quy định của pháp luật như thế nào?

Luật sư Nguyễn Thế Truyền: Theo Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

Như vậy, nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở).

Tuy nhiên, theo Điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Theo đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ: “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Mặt khác, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở. 

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì không được pháp luật công nhận. Các chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Tính pháp lý của thoả thuận, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ giữa các chủ đầu tư dự án bất động sản và khách hàng mua nhà được nhìn nhận như thế nào, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Thế Truyền: Khi ký hợp đồng mua bán đối với người mua nhà, các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.

Do đó, đối với các dự án bất động sản có đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.

Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Chính vì vậy, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, khách hàng khi đặt cọc mua nhà tại các dự án có rủi ro gì không? Ông có khuyến cáo gì cho người mua nhà trong trường hợp này?

Luật sư Nguyễn Thế Truyền: Do pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán các tài sản hình thành trong tương lai nên nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu.

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này. Người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố. 

Do đó, khách hàng mua nhà trên thị trường bất động sản cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ này.

Xin cảm ơn ông!