Giá căn hộ Hà Nội tăng nhanh hơn TP. HCM

Giá chung cư Hà Nội dần tiệm cận TP. HCM

Sau khi đạt đỉnh giai đoạn 2020 - 2021, giá căn hộ tại TP. HCM đã chững lại và đi ngang. Trái lại, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục leo thang và thiết lập mặt bằng giá mới. 

Xét về tỷ lệ tăng giá, chung cư Hà Nội đang cho thấy tốc độ tăng giá nhanh và mạnh hơn TP. HCM ở bối cảnh hiện tại. 

Hà Nội đang chứng kiến một đợt tăng giá căn hộ mạnh mẽ nhất trong vòng năm năm trở lại đây với mức tăng giá tại hầu hết các dự án từ 10 - 45% trong năm 2023 và CBRE báo sẽ tiếp tục tăng từ 16 - 24% trong năm nay.

Nhìn trung bình cả thị trường, theo số liệu từ CBRE, chung cư Hà Nội đã tăng khoảng 14% mỗi năm. 

Riêng năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội tăng gần 15% theo năm, đạt 53 triệu đồng mỗi m2. Mức này tương đương với nền giá trung bình tại TP. HCM giai đoạn 2020-2021.

Trong khi đó, giá sơ cấp tại TP. HCM trong năm 2023 đã chững lại ở mức hơn 60 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 2% so với năm 2022.

Báo cáo về chỉ số giá bất động sản do Savills vừa công bố cũng cho thấy, chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội đã tăng 3 điểm phần trăm theo quý lên 134,9. 

Con số này đã tăng 30% kể từ khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III/2019. Diện tích thuần có giá trung bình 41 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý.

Trong khi đó, chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM tăng 2 điểm phần trăm theo quý lên 126 điểm. Giá bất động sản thứ cấp ổn định ở 12 quận và tăng ở bốn quận nhưng giảm 1 điểm so với cùng kỳ năm trước. Giá sơ cấp trở về mức năm 2020, ở mức 69 triệu đồng/m2  .

Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn, sau sáu năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội đã lên đến 70%, vượt cả TP. HCM với chung cư tăng giá chỉ 55%.

Cụ thể, quý I/2024, chung cư ở Thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP. HCM là 48 triệu đồng/m2. Trước đó, thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP. HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2.

Sau thời gian dài miệt mài tăng giá, hiện giá chung cư tại Hà Nội đứng ở mức cao và dần tiệm cận với mức giá căn hộ tại TP. HCM. 

Cơ hội đầu tư chung cư Hà Nội "ăn đứt" TP. HCM

Lý giải sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trước hết là nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế.

Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm. Điều này đã khiến giá bán tăng mạnh.

Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm đến từ TP. HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại. 

Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP. HCM của người ở TP. HCM chỉ tăng hai lần.

Vị chuyên gia này nhận định, người dân TP. HCM đang quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP. HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư của Hà Nội cao hơn hẳn so với TP. HCM. 

Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TP. HCM là 3,9% - 4,5%. 

Ngoài ra, trong thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã Bắc tiến. Đi theo họ là một lượng lớn khách hàng trung thành từ miền Nam ra Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cũng cho rằng, sự góp mặt của các doanh nghiệp địa ốc phía Nam, đặc biệt là các nhà phát triển nước ngoài hai năm gần đây với chất lượng dự án được nâng cao hơn cũng là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản .

Đơn cử như sự xuất hiện của CapitaLand Development với dự án cao cấp Lumi Hanoi, Mitsubishi Corporation bắt tay với Vinhomes tại phân khu The Metropolitan tại phía Đông, hay Keppel Land với một phần dự án Mailand Hanoi City.

Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, các dự án của chủ đầu tư ngoại với chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn quản lý, tiện ích vượt trội đã có mức giá cao hơn hẳn chung cư của chủ đầu tư trong nước tài cùng khu vực.

Thị trường Hà Nội, đặc biệt phân khúc chung cư, có nhịp phát triển chậm hơn TP. HCM khoảng 3-5 năm. Do đó, các chủ đầu tư nước ngoài khi gia nhập Việt Nam đều ưu tiên TP. HCM. Tuy nhiên, khi thị trường này đã tăng giá mạnh và đạt đỉnh, hết dư địa tăng trưởng, hiện họ đang đẩy mạnh ra Hà Nội để đón sóng tăng mới của thị trường.

Một lý do khác khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn TP. HCM ở thời điểm hiện tại và hấp dẫn được các nhà đầu tư được bà Dung lý giải là do giá đang ở mức thấp. Nếu so sánh giá cùng phân khúc sản phẩm trung cấp với chất lượng tương tự, giá căn hộ TP. HCM đang cao hơn khoảng 30% so với Hà Nội.

Với nền giá thấp này, dư địa tăng giá của chung cư Hà Nội vẫn còn trong vài năm tới. Bà Dung cho rằng, mức giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng đến khi nào "người mua nhà không chịu đựng được nữa", thì sẽ dừng lại và đi ngang giống như thực tế đang diễn ra tại TP. HCM hiện tại

Ngoài ra, theo bà Dung, yếu tố khác biệt và vô cùng quan trọng khiến chung cư Hà Nội tăng giá mạnh là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng. 

Trong vài năm trở lại đây, cơ sở hạ tầng giao thông của Hà Nội đã phát triển một cách nhanh chóng và tốt hơn rất nhiều so với ở TP. HCM. Việc phát triển mạng lưới hạ tầng giao thông đã khiến việc kết nối, đi lại giữa khu vực vùng ven và trung tâm rất thuận lợi. 

Đơn cử như người dân mua nhà tại Gia Lâm chỉ mất khoảng 45 phút để di chuyển vào trung tâm thành phố. Trong khi đó, với vị trí và khoảng cách tương tự, tại TP. HCM, người dân phải mất từ 1,5 - 2 tiếng đồng hồ di chuyển. Đây chính là lý do lý giải cho việc giá căn hộ ngoại thành Hà Nội tăng mạnh trong thời gian vừa qua. 

Đứng ở góc độ nhà đầu tư, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh không loại trừ nguyên nhân giá căn hộ Hà Nội bị đẩy lên quá cao do sự tham gia của các nhà đầu tư, đầu cơ dày dặn kinh nghiệm, sành sỏi trên thị trường.

Ông Minh cho rằng, nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội là số một cả nước cả về số lượng, độ nhanh nhạy về thông tin và am hiểu thị trường. Sau thời gian dài đi đầu tư khắp cả nước, với nhiều loại sản phẩm, thời gian gần đây, họ đang rút về Hà Nội để tìm kiếm cơ hội.

Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản khác đang đóng băng giao dịch, các nhà đầu tư đã lựa chọn chung cư - phân khúc có nhu cầu thực rất lớn để xuống tiền. Sự tham gia của các nhà đầu tư với nguồn tiền mạnh mẽ đã khiến thị trường giao dịch sôi động và thiết lập mặt bằng giá mới. 

Với tỷ suất cho thuê ổn định và giá căn hộ tăng cao, đây cũng là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn với họ ở thời điểm hiện tại.