Tương lai nào cho người mua căn hộ chung cư?

Chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới

Sự kiện ra mắt một dự án chung cư tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội mới đây đã gây xôn xao toàn thị trường.

Nếu như trước đó, trong cùng khu vực, các căn hộ Vinhomes Smart City có giá từ 35 - 50 triệu đồng/m2 đã được cho là rất cao đối với vị trí xa trung tâm thành phố, thì tại Lumi Hanoi của CapitaLand, mỗi m2 căn hộ có giá lên tới 70 - 80 triệu đồng.

Trong khi nguồn cung căn hộ trung tâm đang ngày càng khan hiếm thì tại khu vực ngoại thành, giá căn hộ đang được đẩy lên cao chóng mặt.

Trước đây, với 4 - 5 tỷ đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một căn hộ chung cư 70 - 80m2 tại khu vực nội thành. Tuy nhiên, hiện nay với tầm tiền này, việc mua được một căn hộ ưng ý ngoài trung tâm cũng là điều không đơn giản.

Đơn cử như tại quận Long Biên, dự án chung cư Khai Sơn City, các căn hộ diện tích từ 70 - 120m2 có giá giao động từ 4 - 6 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2. Các căn penthouse hơn 200m2 có giá trên 10 tỷ đồng.

Nếu muốn mua chung cư với mức giá mềm hơn, người mua nhà phải chấp nhận di chuyển xa hơn tới các dự án như Bình Minh Garden Đức Giang hoặc Le Grand Jardin Sài Đồng...

Song, các căn hộ này cũng không hề rẻ. Mức giá phổ biến từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ hai đến ba phòng ngủ. Các căn hộ giá rẻ từ 1 - 2 tỷ đồng đang ngày càng vắng bóng tại khu vực ngoại thành.

Tương tự, tại TP.HCM, giá căn hộ cũng đang ở ngưỡng rất cao. Tại khu đô thị Vinhomes Central Park, các phân khu trước đó có giá khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2, hiện mức giá mới đã tăng lên 80 - 85 triệu đồng/m2.

Tại dự án Vinhomes Grand Park, từ mức giá 40 - 50 triệu đồng/m2, mới đây nhất, các tòa chung cư do Mitsubishi phát triển dự kiến sẽ có giá lên tới 5 nghìn USD/m2.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao đã khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt, giá căn hộ tại Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ. Trong khi đó, giá chung cư tại TP. HCM vẫn tăng nhưng tốc độ chậm hơn.

Bên cạnh các nguyên nhân về vướng mắc pháp lý, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, phát triển dự án tăng cao, còn một nguyên nhân nữa khiến mức tăng giá căn hộ tại Hà Nội mạnh hơn tại TP. HCM là do mặt bằng giá tại Hà Nội vẫn còn ở mức thấp.

Số liệu từ CBRE cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đang ở mức 53 triệu đồng/m2, tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Với mức giá này, thị trường nhà ở Hà Nội đang đi theo xu hướng và đạt mức của thị trường TP.HCM cách đây ba năm về trước.

Dư địa tăng giá của căn hộ Hà Nội còn lớn. Trong khi đó, tại TP. HCM, giá bán sơ cấp trung bình đang ở mức 61 triệu đồng/m2, mức giá này đang ở ngưỡng quá cao nên có xu hướng chững lại đợi chu kỳ tăng giá mới.

Kỳ vọng vào nhà ở xã hội

Với mức giá chung cư tăng mạnh, bài toán khó đang đặt ra với nhiều người mua nhà khi cơ hội sở hữu nhà ở đối với họ ngày càng "bế tắc".

Với tầm tiền hai tỷ đồng, suốt nhiều tháng qua, vợ chồng anh Đức (Hà Đông, Hà Nội) vẫn chưa thể tìm mua được một căn hộ, dù chấp nhận ra ngoại thành. 

Các chung cư bán kính 10km vào trung tâm thành phố hiện nay đều có giá thấp nhất từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng/căn. Cuối cùng anh Đức đành tiếp tục thuê nhà, chờ thời gian tích luỹ thêm nguồn vốn. 

"Với giá chung cư liên tục tăng cao như hiện nay, không biết đến khi nào, gia đình chúng tôi mới có cơ hội sở hữu nhà ở. Sợ đến khi đã tích luỹ đủ tiền, giá căn hộ mà gia đình muốn mua lại đã tăng lên một mức giá khác", anh tâm sự.

Cũng trong tình cảnh eo hẹp về tài chính, gia đình chị Linh (Thanh Xuân, Hà Nôi) đã buộc phải lựa chọn mua chung cư mini để "an cư", chấp nhận nhiều rủi ro về cháy nổ và pháp lý đang rình rập.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, giá chung cư Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao và nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Nguyên nhân là do trong ngắn hạn, nhiều khả năng nguồn cung mới vẫn không có nhiều cải thiện. Mặc dù Luật Đất đai đã được thông qua nhưng thị trường cần thời gian để ngấm chính sách. Năm 2024, nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Chính vì vậy, mua nhà vẫn là bài toán khó với người dân. Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng cao, vị chuyên gia này cho rằng, người mua nhà có thể lựa chọn các căn hộ đã qua sử dụng trên thị trường thứ cấp với mức giá mềm hơn.

Ngoài ra, với cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện, khách hàng cũng có thể tìm kiếm căn hộ ở khu vực ngoại thành với mức giá thấp hơn để sở hữu nhà ở.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.

Chính vì vậy, khả năng mua được nhà ở thương mại đối với nhiều người dân sẽ ngày càng khó khăn. Nhiều người thậm chí không có đủ tài chính để sở hữu nhà ở thương mại.

Trước thực trạng này, ông Đính kỳ vọng, nhà ở xã hội sẽ là hướng đi giúp người dân có cơ hội mua nhà.

Theo đó, đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản được thông qua với nhiều quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nguồn cung nhà ở xã hội nhiều khả năng sẽ tăng mạnh. Đây sẽ là câu trả lời cho bài toán mua nhà của người dân có thu nhập thấp.

Mặt khác, sự xuất hiện của nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung căn hộ. Nhờ đó, mặt bằng giá chung cư có thể sẽ hạ nhiệt, xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, vấn đề đặt ra là việc phát triển các dự án nhà ở xã hội hiện vẫn gặp rất nhiều vướng mắc, cần sự chung tay của cả nhà nước và các doanh nghiệp. Nguồn cung nhà ở này cần thời gian dài hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường.