HoREA kiến nghị giải pháp 'sòng phẳng' với nhà đầu tư dự án BT

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai 2024 vẫn chưa xử lý đầy đủ các vấn đề liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các dự án xây dựng - chuyển giao (BT) tồn đọng.

HoREA cho rằng nhiều dự án BT trên cả nước đang gặp khó khăn lớn trong việc tính tiền sử dụng đất, xác định thời điểm định giá đất và bố trí quỹ đất thanh toán, nhưng dự thảo hiện nay chưa bao quát hết. "Việc ban hành cơ chế đồng bộ, rõ ràng là hết sức cấp thiết để tránh thiệt hại cho Nhà nước cũng như bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Một trong các kiến nghị trọng tâm của HoREA là bổ sung cơ chế xác định thời điểm tính giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho các hợp đồng BT, theo hướng linh hoạt hơn, phản ánh đúng bản chất của khoản thanh toán.

Theo Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) 2020, giá đất được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án BT đã hoàn thành và bàn giao công trình từ nhiều năm trước nhưng quỹ đất đối ứng lại được giao rất muộn. Điều này khiến giá đất bị tính theo thời điểm giao đất muộn, thường cao hơn nhiều so với thời điểm nhà đầu tư hoàn thành công trình, dẫn tới thiệt kép: giá trị BT không được tính trượt giá hay chi phí cơ hội, trong khi giá đất thanh toán tăng mạnh theo thị trường.

Từ đó, HoREA đề nghị sửa đổi dự thảo theo hướng cho phép xác định giá đất tại một trong ba thời điểm: thời điểm Nhà nước quyết định giao/cho thuê đất; hoặc thời điểm ký hợp đồng BT; hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình.

Cách tiếp cận này, theo HoREA, vừa bảo đảm nguyên tắc công bằng, vừa phù hợp với tiền lệ đã được áp dụng tại Thủ Thiêm theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP, qua đó tháo gỡ những ách tắc kéo dài nhiều năm.

HoREA cũng dẫn chứng về trường hợp nhà đầu tư bị "thiệt hại nặng nề" bởi sự bất cập kể trên, đó là trường hợp Công ty MHL.

Cụ thể, được sự phê duyệt của Chính phủ và Bộ Quốc phòng, ngày 1/11/2016, Công ty MHL đã ký Hợp đồng BT số 09/HĐBT với Quân chủng PK-KQ và được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành, phường 18, Quận 4 (nay là phường Xóm Chiếu, TP.HCM) có diện tích 3.635m2, sau khi trừ diện tích đất trong lộ giới thì diện tích còn lại của dự án là 2.399m2.

Công ty MHL đã hoàn thành công trình BT được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước và đã bàn giao cho Quân chủng PK-KQ Bộ Quốc phòng đưa vào sử dụng từ tháng 2/2018 với giá trị hợp đồng là 68 tỷ đồng và đã hoàn thành các nghĩa vụ theo đúng hợp đồng BT đã giao kết.

Tuy nhiên, mãi đến tháng 3/2025, tức bảy năm sau, UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu cho Công ty MHL.

Theo HoREA, việc Công ty MHL bị chậm giao đất đối ứng tới bảy năm kể từ khi bàn giao công trình BT và chín năm từ khi ký hợp đồng là quá bất công. Công trình BT trị giá 68 tỷ đồng đã được bàn giao từ tháng 2/2018 nhưng không được tính trượt giá, lãi vay hay chi phí cơ hội. Trong khi đó, giá đất tại khu 448 Nguyễn Tất Thành lại được xác định theo mặt bằng năm 2025, cao hơn rất nhiều so với giá trị nếu được tính tại thời điểm 2018.

"Trường hợp này cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật đất đai và PPP, đồng thời khẳng định sự cần thiết phải áp dụng nguyên tắc “ngang giá tại cùng thời điểm” để bảo đảm công bằng và giảm rủi ro pháp lý cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp", ông Châu nhấn mạnh.