'Khẩu vị' của nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi

Khách sạn và toà nhà văn phòng ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM vẫn là những tài sản được lùng mua nhiều nhất, nhưng các dự án phát triển nhà ở ngày càng được nhà đầu tư ưa chuộng hơn và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị các thương vụ mua bán dự án bất động sản năm ngoái.

Ông Adam Fizpatric, Giám đốc bộ phận Tư vấn đầu tư CBRE Việt Nam cho biết, tổng các giá trị giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản tại hai thành phố lớn đã đạt 1,7 tỷ USD trong năm 2016 và 2017. Phần lớn các giao dịch mua bán dự án diễn ra tại TP.HCM với tổng giá trị 1,2 tỷ USD, trong khi Hà Nội chỉ có 500 triệu USD. Hai thành phố này chiếm khoảng 75% tổng giá trị giao dịch của cả nước.

Các giao dịch chuyển nhượng dự án nổi bật tại TP.HCM gồm khách sạn Novotel Saigon, khu phức hợp Kumho Asiana Plaza, toà nhà văn phòng A&B Tower và Saigon Metropolitan. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận các dự án trung tâm thương mại Ciputra Mall, căn hộ dịch vụ Sedona Suites, toà nhà văn phòng TNR Tower và khách sạn Sofitel Metropole đổi chủ trong hai năm qua.

Chẳng hạn, Sedona Suites Hanoi của Keppel Land Việt Nam đã được Tập đoàn BRG mua lại với giá 31,5 triệu USD. VinaCapital đã bán toàn bộ cổ phần nắm giữ tại dự án Times Square cho nhà đầu tư Elite Capital với giá 41 triệu USD sau gần thập kỷ đắp chiếu.

Trong năm 2016, các giao dịch chuyển nhượng chủ yếu được trao về tay các nhà đầu tư ngoại, chiếm 75%. Tuy nhiên, làn sóng đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư trong nước đã dấy lên mạnh mẽ trong năm ngoái, chiếm tới 52% trong tổng số giao dịch.

Ông Adam Fizpatric chỉ ra rằng, khẩu vị của các nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể trong hai năm qua. Nếu như năm 2016, các nhà đầu tư tập trung mua các tài sản đang hoạt động, tương đương với 63% số lượng giao dịch thì năm ngoái, họ lùng mua các khu đất phát triển dự án.

Cụ thể, trong năm 2017, có tới 57% giao dịch tập trung vào các khu đất phát triển dự án, còn lại 43% là giao dịch các tài sản đang hoạt động.

Diễn biến này cũng được công ty tư vấn và kiểm toán PwC nhận định trong báo cáo “Xu hướng mới ngành bất động sản châu Á - Thái Bình Dương 2018”, trong đó nhận xét TP.HCM đã vượt lên đứng vị trí thứ hai chỉ sau Sydney về triển vọng phát triển bất động sản trong năm 2018.

TP.HCM cũng là đại diện duy nhất trong các thành phố mới nổi có tên trong Top 5 các thành phố châu Á – Thái Bình Dương xét về triển vọng đầu tư bất động sản trong năm 2018, xếp sau Sydney, Melbourne, Singapore và Thượng Hải.

Theo nhận định của PwC, thị trường bất động sản Việt Nam đang hút dòng tiền tìm kiếm cơ hội đầu tư từ các nhà đầu tư lớn trong khu vực, đặc biệt trong bối cảnh các thị trường khác đang đi vào ổn định.

Mặc dù thủ tục hành chính vẫn còn là trở ngại đối với nhà đầu tư bất động sản nhưng PwC cho rằng hàng rào đang từng bước được dỡ bỏ và hiện nay thâm nhập thị trường Việt Nam còn dễ hơn cả những nền kinh tế đang phát triển khác ở Đông Nam Á.

Theo ông Adam Fizpatric, mảng khách sạn và văn phòng vẫn là những tài sản được các nhà đầu tư yêu thích nhất. Trong đó, 64% giá trị giao dịch năm 2016 và 41% trong năm 2017 là thuộc lĩnh vực khách sạn. Con số tương ứng đối với lĩnh vực văn phòng là 24% và 22%.

Tuy nhiên, đã có sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu đầu tư khi năm ngoái lĩnh vực dự án phát triển nhà ở chiếm tới 39% giá trị giao dịch so với tỷ lệ rất khiêm tốn của năm trước đó.

Theo công ty tư vấn và phân phối bất động sản DKRA, hầu hết các giao dịch trên thị trường chuyển nhượng dự án trong năm qua ở TP.HCM thuộc về lĩnh vực nhà ở và các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản đã cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ đến bất động sản Việt Nam. 

Ví dụ, An Gia Investment hợp tác với Creed Group mua lại dự án Lacasa với tổng vốn đầu tư 3.400 tỷ đồng của Vạn Phát Hưng, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long hợp tác với nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishin Nippong Railroad trong dự án Mizuki Park có tổng vốn đầu tư 8.000 tỷ đồng. 

Mitsubishi Corporation vừa ký thành lập liên doanh với Phúc Khang để phát triển các dự án nhà ở, trong đó sẽ giải ngân khoản đầu tư 30 triệu USD đầu tiên cho dự án Diamond Lotus Riverside.

Các nhà đầu tư Trung Quốc cũng nhập cuộc, trong đó tập đoàn CFLD đã mua lại dự án Đại Phước Lotus từ các quỹ do VinaCapital quản lý với giá trị chuyển nhượng 48,8 triệu USD và 16,5 triệu USD. Hong Kong Land hợp tác với CII đầu tư dự án Thủ Thiêm River Park có tổng vốn đầu tư 400 triệu USD.

Báo cáo của PwC cũng cho thấy tại TP.HCM, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng liên kết với các đối tác trong nước phát triển các dự án nhà ở, đặc biệt là phân khúc giá rẻ và tầm trung.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới vào các dự án bất động sản văn phòng trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung cho thuê. Các dự án chủ yếu tọa lạc trong khu vực trung tâm thành phố.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, với bối cảnh kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh trong khi các nước khác trong khu vực đang dần chậm lại, thị trường trong nước sẽ tiếp tục nhận thêm nhiều sự quan tâm đối với tất cả các lĩnh vực bất động sản mà trọng tâm là phân khúc văn phòng và khách sạn do sự gia tăng của FDI và du lịch bùng nổ.

Savills đặc biệt chú ý đến hiệu suất của phân khúc bất động sản nhà đất với tỷ lệ hấp thụ rất mạnh nhờ vào sự hoàn thành các cơ sở hạ tầng mới và sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu. Thị trường nhà ở đang phát triển theo hướng nhiều chủ sở hữu và giảm thiểu đầu cơ tích trữ.

Savills đã ghi nhận tình hình hoạt động rất tốt của thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2017, đặc biệt là phân khúc hạng A với công suất cho thuê lên đến trên 95% tại các khu vực trung tâm của hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Đây là hai thành phố có mức lợi suất văn phòng cao nhất trên thế giới, lần lượt là 8,65% và 7,86%.

Tuy nhiên, ông Adam Fizpatric cho rằng bất động sản Việt Nam cần giải quyết được các thách thức liên quan đến định giá, minh bạch hóa, công tác quy hoạch cũng như giám sát thì mới có thể rút ngắn khoảng cách với các thị trường khác như Đài Loan, Singapore hay Hong Kong về giá trị giao dịch.