Kích hoạt 'cỗ máy' bất động sản, tạo bệ phóng cho tăng trưởng

Bất động sản là đòn bẩy đưa nền kinh tế cất cánh!

Trong một buổi làm việc gần đây với Hội đồng Tư vấn chính sách, bàn về các giải pháp nhằm thực hiện thành công mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng từ 8,3 – 8,5% và hai con số trong những năm tiếp theo, Thủ tướng Chính phủ đã khẳng định, bất động sản là một động lực cho tăng trưởng.

Đây cũng là ý kiến nhận được sự đồng thuận rất lớn của Hội đồng Tư vấn chính sách của Chính phủ.

Theo đánh giá của hội đồng, cùng với các động lực tăng trưởng mới và chất lượng tăng trưởng được thúc đẩy nhờ tác động cộng hưởng của cải cách thể chế, chống lãng phí, cải thiện môi trường kinh doanh, tăng tốc chuyển đổi kép xanh – số, đột phá phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo; sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ góp phần thúc đẩy mạnh mẽ sự tăng trưởng chung.

Các động lực này sẽ giúp GDP tăng thêm 1-1,5 điểm phần trăm. So sánh với một số nền kinh tế trong giai đoạn phát triển thần kỳ như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), hội đồng đánh giá mức tăng trưởng và lạm phát của Việt Nam giai đoạn tới là phù hợp.

Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm đặc biệt và kỳ vọng lớn lao như vậy.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bất động sản là "đầu kéo" của hàng loạt ngành nghề then chốt khác. Ước tính, bất động sản có tác động lan tỏa trực tiếp đến khoảng 35-40 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế.

Một dự án bất động sản được triển khai không chỉ đơn thuần là việc xây dựng mà khởi động một guồng quay sản xuất khổng lồ, từ lĩnh vực vật liệu, các nhà máy thép, xi măng, gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, nội thất, đến ngành tài chính - ngân hàng, truyền thông, tiếp thị. Khi bất động sản phát triển tốt, hàng triệu người lao động, từ kỹ sư, kiến trúc sư đến công nhân xây dựng... đều có việc làm và cơ hội tăng thu nhập.

Thông qua đầu tư vào các dự án, các khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản đã làm “thay da đổi thịt” các vùng đất; tái cấu trúc không gian kinh tế - xã hội, góp phần phân bổ lại dân cư, lao động và nguồn lực phát triển.

Quan trọng hơn, tác động của lĩnh vực bất động sản ngày càng lớn. Trước đây, bất động sản chỉ còn gói gọn trong xây dựng và hạ tầng cơ bản. Giờ đây, nó bao hàm cả hoạt động ngành giao thông, cầu đường, tạo tác động lan toả mạnh mẽ đến nền kinh tế.

Trong bối cảnh hiện tại, khi các ngành sản xuất, đặc biệt là sản xuất công nghiệp còn nhiều hạn chế, bất động sản chính là nhân tố quan trọng, ông Đính nhận định và cho rằng: "Khi cả thế giới và trong nước đều đối mặt với nhiều khó khăn, chúng ta phải lấy một cái gì đó làm căn cốt của việc tạo ra giá trị cho tăng trưởng.

Và trong các trụ cột, bất động sản chính là một trong những ngành nghề đang phát triển mạnh nhất. Đây là lĩnh vực có khả năng hấp thụ vốn lớn, tạo ra giá trị tài sản lớn và có sức bật tức thì".

Đơn cử như TP.HCM thời gian qua có hàng trăm dự án bị ách tắc, ước tính tổng vốn đầu tư lên đến hàng trăm tỷ USD đang bị đóng băng. Điều này cho thấy, một khi các nút thắt này được gỡ bỏ, ông Đính ví von, thị trường "sẽ kích hoạt rất mạnh" và nền kinh tế sẽ "bùng lên nhanh chóng".

Thực tế cũng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam là thành phần quan trọng của khối kinh tế tư nhân.

Mới đây, Nghị quyết 68-NQ/TW đã khẳng định kinh tế tư nhân là động lực quan trọng nhất của tăng trưởng kinh tế. Khu vực này hiện có khoảng hơn 940 nghìn doanh nghiệp và hơn 5 triệu hộ kinh doanh đang hoạt động, đóng góp 50% GDP, hơn 30% tổng thu ngân sách nhà nước.

Trong đó, doanh nghiệp bất động sản là một thành phần quan trọng thuộc khối kinh tế tư nhân. Năm 2023, nhóm doanh nghiệp bất động sản tư nhân là lực lượng nộp ngân sách lớn thứ 2 cả nước, với hơn 37.000 tỷ đồng. Đặc biệt, trong top 10 tập đoàn tư nhân đa ngành nộp thuế lớn nhất năm 2024, có ba doanh nghiệp có lĩnh vực cốt lõi là bất động sản.

Thuế, phí từ giao dịch và các dự án bất động sản cũng luôn là nguồn thu trọng yếu của ngân sách nhiều địa phương, đóng góp vào ngân sách Nhà nước.

Đơn cử như tại Hà Nội, trong sáu tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận số tiền thu từ đất đai lên tới gần 90 nghìn tỷ đồng, tăng gấp hơn sáu lần so với cùng kỳ 2024. Phần lớn nguồn thu này đến từ các doanh nghiệp bất động sản với các đại dự án lớn nộp tiền sử dụng đất.

Đáng chú ý, chỉ riêng huyện Đông Anh với hàng loạt dự án lớn của Vingroup, Sun Group, BRG đã thu về ngân sách gần 29 nghìn tỷ đồng, tương đương thu ngân sách của cả một tỉnh.

Với yêu cầu của đất nước đòi hỏi phát triển với tốc độ rất cao, bứt phá, bất động sản chính là “của để dành” quan trọng của ngân sách. Nguồn thu từ đất sẽ quay trở lại, đầu tư vào các dự án hạ tầng lớn của quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc Nam, Sân bay Long Thành... đóng góp vào tăng trưởng chung.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho hay, tỷ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3-1,4, tức là cứ mỗi 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3-1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.

Để dễ hình dung, ông Nghĩa ví ngành bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu, nếu di chuyển thì toàn bộ các toa tàu phía sau sẽ di chuyển theo và ngược lại, nếu đầu kéo dừng lại thì các toa tàu cũng không thể dịch chuyển.

Còn theo GS. Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, kinh nghiệm từ nền kinh tế Trung Quốc vào những thời kỳ tăng trưởng 2 con số cũng cho thấy, đây đều là những giai đoạn phát triển rực rỡ của thị trường bất động sản.

Do đó, trong giai đoạn 2025-2026, Việt Nam cần chấp nhận tăng trưởng “nóng” thị trường bất động sản trong ngưỡng cho phép để tạo đà và lực cho tăng trưởng kinh tế nói chung.

Gỡ những nút thắt và nguy cơ "con dao hai lưỡi"

Phát triển thị trường bất động sản chính là một trong những động lực quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế là điều không thể phủ nhận. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn làm suy giảm niềm tin của thị trường, tạo nguy cơ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững.

Cụ thể, theo ông Đính, hàng loạt doanh nghiệp đang gặp khó khăn vì các dự án bị tạm dừng hoặc đình trệ do các nguyên nhân khách quan, như vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính chồng chéo, thời gian phê duyệt, giải phóng mặt bằng, định giá đất.

Trong đó, nút thắt dai dẳng nhất vẫn là điểm nghẽn pháp lý. Sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các bộ luật xương sống như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư... đã tạo ra một "ma trận" thủ tục. Doanh nghiệp muốn làm đúng cũng không biết phải theo hướng nào, còn cán bộ thực thi thì không dám đặt bút ký vì sợ sai.

Thêm vào đó, sự thay đổi bộ máy hành chính, sáp nhập tỉnh thành đang khiến các quy định mới cần thời gian để "ngấm" và vận hành trơn tru. Chính khoảng lặng này đã khiến nhiều dự án rơi vào cảnh chờ đợi, biến cơ hội đầu tư thành gánh nặng chi phí.

Thực tế này tạo ra một vòng xoáy tiêu cực, doanh nghiệp không thể hoàn thiện dự án, không có hàng để bán. Ngân hàng đối mặt với nợ xấu gia tăng. Người mua nhà mất niềm tin. Nền kinh tế mất đi một nguồn lực khổng lồ.

Ngược lại, điều này cũng cho thấy tiềm năng giải tỏa là cực lớn. Ông Đính nhấn mạnh, chỉ cần "tháo gỡ" nền kinh tế sẽ có cơ hội "bùng lên". Dòng vốn được giải phóng sẽ ngay lập tức kích hoạt nền kinh tế tăng trưởng.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi cùng với rủi ro. Theo đó, nếu mở cửa cho thị trường bất động sản phát triển quá mức, nguy cơ dư cung và bài học nhãn tiền như tại Trung Quốc chính là hồi chuông cảnh tỉnh đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang dần xuất hiện sự mất cân đối nghiêm trọng trong cấu trúc thị trường, như Thủ tướng đã chỉ ra một thực tế: thừa cung bất động sản cao cấp, tồn kho lớn, trong khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Thị trường đang vận hành một cách phi lý, các sản phẩm bất động sản cao cấp làm ra không dành cho số đông có nhu cầu ở thực. Thị trường đang có hiện tượng "dư cung cục bộ" ở một số địa phương, ông Đính nhìn nhận.

Nguyên nhân cốt lõi, theo ông, là do "đánh giá nhu cầu của thị trường chưa đúng, chưa trúng". Các chủ đầu tư, chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, đã đổ xô vào các dự án phân khúc cao, bất động sản nghỉ dưỡng mà không tính toán kỹ nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

Hậu quả của sự phát triển "lệch" này vô cùng tai hại, nguy cơ tạo ra những "đô thị ma", "khu kinh tế ma". Đó là những khu biệt thự, shophouse hàng nghìn căn được xây dựng hoành tráng nhưng "không ai ở", bỏ hoang cho cỏ mọc.

Đây chính là biểu hiện rõ nét nhất của sự lãng phí nguồn lực đầu tư của toàn xã hội. Hàng tỷ đô la bị chôn vùi trong những khối bê tông vô cảm, trong khi hàng triệu người lao động vẫn đang chen chúc trong các khu nhà trọ chật hẹp, thiếu nhà ở vừa túi tiền.

Chính vì vậy, ông Đính cho rằng, nếu "kích hoạt" thị trường bất động sản phát triển quá mức, trong khi thiếu các giải pháp điều tiết hợp lý về cung cầu sẽ khiến bất động sản trở thành một "con dao hai lưỡi". Khi đó, hệ luỵ đối với cả nền kinh tế là rất lớn.

Chính phủ cần có các giải pháp "tháo gỡ" phải đi đôi với "kiểm soát" và "chọn lọc" để thị trường phát triển minh bạch, bền vững trong dài hạn. Mục tiêu cuối cùng không phải là một thị trường tăng trưởng "nóng", mà là một thị trường phát triển bền vững, nơi nguồn lực được sử dụng hiệu quả để tạo ra giá trị thực cho tăng trường.

Chỉ khi đó, bất động sản mới thực sự làm tròn vai trò là động lực tăng trưởng quan trọng và không trở thành một hệ lụy cho nền kinh tế.