Lotte tính rút lui khỏi dự án tỷ đô và nỗi lo chung của doanh nghiệp địa ốc

Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã gửi văn bản đến Sở Tài chính TP.HCM mong muốn chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án bất động sản tại khu chức năng 2A, khu đô thị mới Thủ Thiêm hay thường gọi là Thủ Thiêm Eco Smart City.

Lý do khiến nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định này chưa được Sở Tài chính đề cập, nhưng đằng sau động thái của một tập đoàn lớn xin chấm dứt dự án bất động sản ở một khu vực tiềm năng như Thủ Thiêm đặt ra nhiều vấn đề.

Từ động thái “quay xe” bất ngờ của Lotte

Dự án khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City do Công ty TNHH Lotte Properties HCMC - công ty con của Tập đoàn Lotte đến từ Hàn Quốc - làm chủ đầu tư.

Tháng 7/2017, UBND TP.HCM và Tập đoàn Lotte đã ký kết hợp đồng thực hiện dự án ở lõi khu đô thị Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư 20.100 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất 74.513 m2, trong đó diện tích phát triển dự án khoảng 50.000 m2.

Lotte Properties HCMC được thành lập ngày 25/10/2017 với vốn điều lệ 4.020 tỷ đồng, với bốn cổ đông góp vốn thuộc Tập đoàn Lotte là Lotte Asset Development, Lotte Shopping, Lotte Hotel và Lotte Engineering & Construction.

Dự án được động thổ năm 2022 và dự kiến hoàn thành vào năm 2028, nhưng sau đó này rơi vào “bế tắc” vì hàng loạt vấn đề pháp lý và dự án đến thời điểm hiện tại chỉ là khu đất trống được quây tôn xung quanh.

Lãnh đạo TP.HCM đã có nhiều cuộc họp gỡ vướng nhằm thúc đẩy tiến độ, trong đó khâu quan trọng là xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, vì chỉ sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nhà đầu tư mới được cấp giấy chứng nhận, đảm bảo pháp lý về đất đai trước khi tiến hành các thủ tục tiếp theo liên quan đến cấp phép xây dựng dự án.

Tuy nhiên, một văn bản do ông Jun Sung Ho, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lotte Properties HCMC ký đã nêu rõ công ty không thể tiếp tục triển khai dự án, bao gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; đồng thời, đề nghị chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HĐ-UBND đã ký với TP.HCM và hoàn trả quyết định giao và cho thuê đất số 2862/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành ngày 24/8/2022.

Theo nội dung văn bản, kể từ khi kí hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HĐ-UBND với UBND TP.HCM vào ngày 26/7/2017 đến khi hoàn tất công tác thẩm định giá đất vào ngày 30/6/2025, do ảnh hưởng của quá trình thanh tra, dự án bị đình trệ, dẫn đến gia tăng đáng kể tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tổng chi phí đầu tư.

Sau khi làm việc với UBND TP.HCM về gỡ vướng mắc pháp lý đảm bảo tiến độ dự án, Lotte Properties HCMC đề xuất một loạt kiến nghị quan trọng nhằm thích ứng với biến động của bối cảnh thực tiễn.

Cụ thể, doanh nghiệp này đề xuất cho phép điều chỉnh tỷ lệ sở hữu cổ phần giữa các công ty thành viên trong Tập đoàn Lotte, cho phép thu hút nhà đầu tư bên ngoài với tỷ lệ tối đa 35%.

Nhà đầu tư cũng đề nghị làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, điều chỉnh thời điểm nộp tiền sử dụng đất theo hướng thực hiện các nội dung tại Mục 1-3 trước khi tiến hành nộp tiền sử dụng đất.

Vào ngày 27/6, Lotte Properties HCMC tiếp tục có buổi làm việc với Chủ tịch UBND TP.HCM và ngày 14/7, Văn phòng UBND TP.HCM phát hành thông báo kết luận cuộc họp số 60/TB-VP với các nội dung, gồm Lotte nghiêm chỉnh chấp hành các nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án nêu trên theo đúng quy định pháp luật.

UBND TP.HCM cũng yêu cầu Lotte làm việc với Sở Tài chính TP.HCM và có văn bản chính thức đối với đề xuất, kiến nghị liên quan đến khoản thu bổ sung, cơ cấu nhà đầu tư... và trình UBND TP.HCM trước ngày 10/7.

Sở Tài chính được giao chủ trì, phối hợp với Sở Nông nghiệp và môi trường, Thuế TP.HCM và các đơn vị liên quan tham mưu UBND TP.HCM có văn bản kiến nghị Chính phủ xem xét giải quyết các kiến nghị của Lotte Properties HCMC về thay đổi thành phần liên danh và miễn áp dụng mức thu bổ sung 5,4%.

Lotte Properties HCMC cũng đã có công văn gửi Sở Tài chính TP.HCM, khẳng định rằng “nếu các kiến nghị của nhà đầu tư không được chấp thuận thì việc tiếp tục triển khai dự án sẽ không thể thực hiện”.

Đến ngày 8/7/2025, Sở Nông nghiệp và môi trường TP.HCM cho biết, dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đã được phê duyệt giá đất là 16.190 tỷ đồng.

Và đến ngày 20/8, chỉ hơn một tháng kể từ thời điểm nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã ra văn bản gửi Sở Tài chính về việc chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án Thủ Thiêm Eco Smart City.

Đến nỗi lo của nhiều doanh nghiệp địa ốc

Sở Tài chính TP.HCM cho hay vẫn chưa nhận được hồ sơ hoàn chỉnh từ Công ty TNHH Lotte Properties HCMC về việc nhà đầu tư tự chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, đặc biệt là điều 57 Nghị định 31/2021 của Chính phủ. Do đó, về nguyên tắc, doanh nghiệp này vẫn đang là nhà đầu tư thực hiện dự án Thủ Thiêm Eco Smart City.

Theo nhận định của một chuyên gia kinh tế, do quá trình trì hoãn về pháp lý kéo dài, các chi phí liên quan đến dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đã tăng lên đáng kể, trong đó có chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và các chi phí đầu tư khác. Việc tăng chi phí này có thể làm giảm hiệu quả đầu tư và khiến dự án không còn hấp dẫn về mặt tài chính đối với Lotte.

“Những vướng mắc pháp lý và chi phí tăng cao có thể là nguyên nhân chính khiến Lotte e ngại rủi ro và không muốn tiếp tục rót vốn vào một dự án có quá nhiều bất ổn”, chuyên gia này nhận định.

Trên thực tế, trong quá trình triển khai, Lotte Properties HCMC đã kiến nghị UBND TP.HCM nhiều vấn đề như: điều chỉnh tổng mức đầu tư lên 57.000 tỷ đồng; thay đổi thành phần và tỷ lệ góp vốn giữa các công ty con của Tập đoàn Lotte trong liên danh và gia hạn tiến độ và tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, điều đáng lo theo chuyên gia này không phải là câu chuyện "hụt thu" hàng chục nghìn tỷ đồng từ việc Lotte đề nghị chấm dứt dự án, mà động thái của này phản ánh “chân thực nhất” về những khó khăn chung mà nhiều dự án bất động sản lớn đang phải đối mặt, đặc biệt là trong bối cảnh các quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ và quá trình tính tiền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM không thể triển khai dự án bất động sản do “tắc” ở khâu tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, trong báo cáo của UBND TP.HCM gửi Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và môi trường mới đây, thành phố đang có khoảng 100 dự án bất động sản đóng băng vì vướng xác định giá đất.

Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội…

Bên cạnh đó, một số dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, nhưng doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung khi khoản tiền được xác định chính thức, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Tại hội thảo với chủ đề “Giá đất, thuế đất,… thế nào cho hợp lý” do báo Thanh Niên tổ chức cuối tháng 7 vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất mức thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có thể khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng.

Tại sự kiện này, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Trần Anh Group than phiền về khả năng doanh nghiệp "chết oan" do nhiều dự án dù đã được giao đất nhưng nhà nước không ra thông báo thuế dẫn đến doanh nghiệp không đóng được tiền sử dụng đất và đến khi được đóng vẫn phải nộp phạt 5,4%/năm tính từ lúc giao đất.

Ông Vinh cho hay Trần Anh Group có khả năng bị tính hơn 100 tỷ đồng tiền phạt này cho dự án Hồng Đạt ở tỉnh Long An - nay đã sáp nhập với tỉnh Tây Ninh. Cụ thể, dự án được giao đất từ năm 2018 nhưng đến nay chưa đóng được tiền sử dụng đất. Nếu năm 2025 được đóng, số tiền sử dụng đất dự kiến là khoảng 300 tỷ đồng, số tiền này nhân với 5,4% trong bảy năm là phải đóng thêm 114 tỷ đồng.

"Việc nhà nước giao đất nhưng không ra được thông báo cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất là do sự tắc trách của cơ quan nhà nước mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung là hết sức vô lý. Bởi doanh nghiệp nào cũng muốn đóng số tiền này càng sớm càng tốt", ông Vinh chia sẻ.

Ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland cho rằng, thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp là vấn đề vô cùng nhức nhối. Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015, 2016 nhưng đến nay vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế, mà phải có thông báo thì doanh nghiệp mới đóng tiền sử dụng đất được.

Điển hình, dự án RichStar từ 2016 được Hội đồng thẩm định giá TP.HCM đưa số tiền sử dụng đất là 689 tỷ đồng nhưng đến khi trình lên UBND TP.HCM lại vướng rà soát nguồn gốc đất. "Tính đến nay gần 10 năm, nếu áp thuế truy thu 5,4% thì Novaland sẽ phải đóng thêm hơn 370 tỷ đồng. Chỉ tính riêng với dự án, đây đã là số tiền khủng", ông Hiếu nói.

Chưa kể, doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án chưa được cấp sổ, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp với khách hàng. Dự án nằm im thì không huy động được vốn, dòng tiền không chạy được.

Cũng là doanh nghiệp có nhiều dự án bị "tắc" do tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land bày tỏ, nếu thu tiền đất bổ sung 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính là gánh nặng rất lớn cho doanh nghiệp.

Tập đoàn Hưng Thịnh ước tính có đến 20 dự án bị ảnh hưởng nếu quy định trong dự thảo có hiệu lực. Với các dự án này, doanh nghiệp đã được giao đất từ lâu nhưng mới tạm đóng tiền sử dụng đất. Trong quá trình triển khai dự án có thay đổi quy hoạch nên cần phải đóng thêm tiền sử dụng đất bổ sung. Nếu bị thu số tiền bổ sung sẽ rất nhiều, là gánh nặng rất lớn của doanh nghiệp.