Bốn yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở năm 2022

Nhiều chuyên gia cho rằng, sự hồi phục của nền kinh tế thế giới và Việt Nam trong năm 2022 sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. 

Theo đó, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) dự báo kinh tế toàn cầu sẽ tăng trưởng 4,9% trong năm 2022. Tốc độ tăng trưởng này cao hơn mức trung bình khoảng 2,8%/năm trong giai đoạn 2016 -2019, trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Là nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam có nhiều dư địa để tận dụng cơ hội khi sức mua toàn cầu phục hồi. 

GDP của Việt Nam sẽ tăng 7,5% vào năm 2022, với tốc độ tăng trưởng cao trong tất cả các ngành. Bên cạnh đó, việc Việt Nam sẽ đạt được tỷ lệ tiêm chủng cao 70-75% dân số trong nửa đầu 2022 cũng là yếu tố giúp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và thị trường bất động sản. 

Báo cáo ngành bất động sản của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho thấy, rủi ro lạm phát là không đáng lo ngại trong hai quý tới cũng là nguyên nhân khiến kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định. 

Theo đó, lạm phát Việt Nam đã giảm xuống 2,1% trong tháng 9 (so với 2,8% trong tháng trước). Trong 9 tháng đầu năm 2021, CPI trung bình đạt 1,8%, thấp hơn nhiều so với mục tiêu của Chính phủ là 4,0%. Áp lực lạm phát sẽ duy trì ở mức thấp trong hai quý tới trước khi tăng lên kể từ quý II/2022 do nhu cầu trong nước phục hồi, Chính phủ không còn giảm giá điện, nước và viễn thông như trong nửa cuối năm 2021 và giá năng lượng tăng cao.

Yếu tố thứ hai góp phần quan trọng thúc đầy thị trường nhà ở phát triển là lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà. Hiện lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong 9 tháng đầu năm 2021, đây vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. 

Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2022 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. Nhờ đó, lãi suất cho vay thế vay mua nhà sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp ít nhất tới cuối quý II/2022 nhằm hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Yếu tố thứ ba là việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai.

Các biện pháp giãn cách xã hội cùng với giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao đã làm ảnh hưởng tiến độ thực hiện vốn đầu tư công trong quý III/2021. Tuy nhiên, đầu tư công đang dần phục hồi ổn định trong tháng 10/2021 sau khi Chính phủ nới lỏng các biện pháp giãn cách xã hội trên toàn quốc kể từ cuối tháng 9. 

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước dành cho đầu tư công thực hiện trong tháng 10/2021 tăng 20,4% so với tháng trước lên 41,7 nghìn tỷ đồng. Chính phủ đặt mục tiêu giải ngân 95% kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công năm 2021.

Do lãi suất trái phiếu chính phủ đang ở mức thấp lịch sử và lạm phát được kiểm soát tốt, Chính phủ có thể tung thêm các gói kích thích kinh tế mới để hỗ trợ phục hồi kinh tế, tập trung vào tăng chi tiêu đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và nhà ở xã hội. 

Hiện nay, một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã khởi công trong 2021 như sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 khởi công đầu năm 2021, dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021. 

Ngoài ra, có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, cầu Thủ Thiêm 2 và tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. 

Thêm vào đó, một số phê duyệt quy hoạch sắp tới cũng sẽ hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất. Trong đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021.

Trong dài hạn, việc thúc đẩy đầu tư công, đặc biết phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.

Giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh do nguồn cầu lớn

Nhận định từ Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh.

Mặt khác, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam giá bán bất động sản trong năm 2022 sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhờ nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ trong khi nguồn cung sản phẩm ra thị trường bị sụt giảm nặng nề do dịch bệnh và thủ tục pháp lý.

Số liệu của CBRE cho thấy, quý III/2021, lượng cung căn hộ trên thị trường bất động sản đã giảm đến 70% so với cùng kì năm 2020 và chỉ bằng 1/3 - 1/4 nguồn cung của các năm trước đó. 

Mặc dù hoạt động bán hàng bị gián đoạn do cách ly và hạn chế di chuyển tại địa phương, tuy nhiên, nguồn cầu trên thị trường vẫn rất lớn, lượng giao dịch khá khả quan. Hầu hết các dự án may mắn chào bán trong thời gian vừa qua đều bán tốt. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường căn hộ TP.HCM trong quý III/2021 đạt 98,9%. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ thấp hơn, đạt 85,1% nhưng cũng là con số cao hơn các năm trước.

Theo bà Dung, tỷ lệ thanh khoản này phản ánh nhu cầu mua nhà ở của người dân rất lớn, khiến giá bán tăng mạnh. 

Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM ghi nhận tăng ở tất cả phân khúc. Giá căn hộ chung cư tăng nhẹ 2 - 8% trong quý III/2021. Phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất với 8% nhờ các dự án căn hộ thương hiệu. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP HCM tăng 17% so với cùng kỳ lên 2.271 USD/m2 trong quý III.

Tương tự, tại Hà Nội, việc thiếu nguồn cung phân khúc tầm trung cấp và bình dân cùng với nhu cầu cao đã khiến giá bán tại các phân khúc này tăng 10,6% và 7,5% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc cao cấp ghi nhận giảm 2,5% do các dự án chào bán trong quý có vị trí ít được săn đón hơn. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội tăng 15,9% so với cùng kỳ lên 1.542 USD/m2 trong.

Bên cạnh việc lệch pha cung cầu quá lớn, theo bà Dung, một nguyên nhân khác khiến giá bất động sản tăng cao là do các chủ đầu tư đang liên tục giới thiệu ra thị trường các sản phẩm mới, chất lượng cao, thuộc phân khúc nhà ở hạng sang, siêu sang với mức giá cao kỷ lục khiến mặt bằng giá chung tăng mạnh.

Trong năm 2022, bà Dung cho rằng, xu hướng tăng giá sẽ vẫn tiếp tục trên thị trường bất động sản. Mức giá căn hộ chung cư sẽ tăng từ 3 - 7% tuỳ từng phân khúc. Trong đó, giá căn hộ cao cấp, hạng sang sẽ tăng khoảng 5-7%, giá căn hộ bình dân sẽ tăng 3-5% so với năm 2021.

Đồng quan điểm, dự báo của VNDIRECT cũng cho rằng, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sẽ tiếp tục xu hướng tăng1-7% ở tất cả phân khúc, trong đó phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất 7% do nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. 

Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục sôi động trong 2022 với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1, TP.HCM và TP. Thủ Đức, sau khi một dự án căn hộ thương hiệu đã thiết lập mức giá mới 16.500-18.000 USD/m2 trong 2021.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định 5-7% vào năm 2022. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang sẽ thiết lập mức giá mới với dự án Masterise ở Hàng Bài có giá bán dựa theo ước tính trên thị trường khoảng 8.000-10.000 USD/m2. 

Đối với thị trường nhà đất, giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2022 nhờ cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là metro Cát Linh - Hà Đông đã được đưa vào vận hành từ tháng 11/2021, sẽ thúc đẩy giá đất tại các khu vực lân cận tăng mạnh.